OLG Oldenburg (Oldenburg) Beschluss vom 19.02.1981 - 5 UH 12/80

Tenor

Es ergeht folgender Rechtsentscheid:

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, auch wenn der Mieter dem Vermieter einen Ersatzmieter benennt. Etwas anderes gilt nur, wenn das Verhalten des Vermieters gegen Treu und Glauben verstößt.

Der Vermieter verliert seinen Anspruch auf den Mietzins für die auf den Auszug des Mieters folgenden beiden Monate jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter aus von vornherein vorhersehbaren Gründen vorzeitig auszieht und der Vermieter den ihm angebotenen Ersatzmieter ablehnt, um alsbald mit einem anderen Mieter über das Ende der restlichen Mietzeit hinaus einen Vertrag zu günstigeren Bedingungen abzuschließen.

Gründe

Durch schriftlichen Mietvertrag vom 21. Januar 1978 vermietete der Kläger an die Beklagte eine Wohnung in …, für die Zeit vom 1. Februar 1978 bis zum 31. Januar 1979. In dem Mietvertrag ist vorgesehen, daß sich das Mietverhältnis jeweils um 1 Jahr verlängert, wenn es nicht spätestens 3 Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird. Durch Schreiben vom 29. März 1979 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30. Juni 1979 mit der Begründung daß ihre Beschäftigung in … danach beendet sein werde. Zugleich erklärte sie in dem Schreiben ihre Bereitschaft, dem Kläger einen Nachmieter zu stellen. Die Beklagte benannte dem Kläger in der Folgezeit auch einige Interessenten. Zum Abschluß eines Mietvertrages ist es indessen nicht gekommen, weil der Kläger ab 1. Januar 1980 u.a. statt 380,– DM 400,– DM Miete und eine Erhöhung der Nebenkostenpauschale bei Erhöhung der Betriebskosten verlangt hatte. Der Kläger hat die Wohnung ab 1. September 1979 anderweitig vermietet. Er verlangt von der Beklagten die Miete für Juli und August 1979 in Höhe von monatlich 380,– DM. Dieser Anspruch ist durch Urteil des Amtsgerichts Oldenburg vom 15. April 1980 abgewiesen worden. Dagegen richtet sich die Berufung des Klägers.

Das Landgericht hat dem Senat mit Beschluß vom 29. Oktober 1980 folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Verliert der Vermieter den Anspruch auf den Mietzins für eine Wohnung in … für die beiden auf den Auszug des Mieters folgenden Monate, in denen sie leergestanden hat, wenn der Mieter die Wohnung am 29. März 1979 zum 30. Juni 1979 gekündigt hat, weil dann sein Beschäftigungsverhältnis in … auslaufe und er dem Vermieter einen Nachfolger genannt hat, der den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen wie der Mieter fortzusetzen bereit gewesen wäre, obwohl das Mietverhältnis nach dem Vertrag erst zum 31. Januar 1980 gekündigt werden konnte?

In den Gründen des Vorlagebeschlusses hat die Kammer ausgeführt, sie sei der Auffassung, daß der Vermieter den Mietzinsanspruch im vorliegenden Fall gem. § 552 BGB nicht verloren habe. Da sogar die Untervermietung gem. § 549 BGB ohne Zustimmung des Vermieters nur aus besonderen Gründen zulässig sei, könne der Vermieter erst recht nicht verpflichtet sein, die Wohnung während des Mietverhältnisses mit dem Mieter an einen von diesem vorgeschlagenen Nachfolger zu vermieten, damit der Mieter von der Verpflichtung zur Mietzinszahlung freigestellt werde. Auch § 226 BGB und § 242 BGB gäben dem Mieter in diesem Falle nicht das Recht, dem Vermieter den Mietzins für zwei Monate zu verweigern. Dabei sei auch zu berücksichtigen, daß der Vermieter nach dem Erlaß des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes nur bei einem Mieterwechsel die Möglichkeit habe, der Mietzins mit dem Mieter frei auszuhandeln.

Die Voraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheids liegen vor. Die vom Landgericht gestellte Frage, kann allerdings in dieser Form nicht durch Rechtsentscheid beantwortet werden, weil das Landgericht nicht eine einzelne oder – was auch zulässig und in diesem Fall mindestens zweckmäßig gewesen wäre – mehrere Rechtsfragen vorgelegt, sondern in Frageform einen konkreten Sachverhalt zur Beurteilung unterbreitet hat. Dabei läßt die vorgelegte Frage für sich betrachtet in zwei dem Senat wesentlich erscheinenden Punkten nicht eindeutig genug erkennen, von welchen Vorgaben die Kammer bei ihrer Entscheidung im einzelnen ausgehen will. Dem Beschluß allein läßt sich weder zweifelsfrei entnehmen, ob das Auslaufen ihres Beschäftigungsverhältnisses für die Mieterin ein unvorhergesehenes Ereignis war und deshalb einen besonderen Grund darstellt, der gemäß § 242 BGB ein gewisses Entgegenkommen des Vermieters gebieten kann, noch wird deutlich, ob der Wohnungsinteressent nach der Überzeugung der Kammer bereit gewesen wäre, lediglich für die restlichen Mietzeit zu den bisherigen Bedingungen in dem Mietvertrag einzutreten.

Gleichwohl ist die vorgelegte Frage in diesem Fall einer Entscheidung durch Rechtsentscheid ausnahmsweise zugänglich, weil der Senat in der Lage ist, die vorgelegte Frage mit Hilfe der vom Landgericht gegebenen Begründung und den aus den Akten zweifelsfrei zu entnehmenden Tatsachen einzugrenzen und auf mehrere allgemeine Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zurückzuführen, so daß jedenfalls eine ...