OLG Oldenburg (Oldenburg) Beschluss vom 18.10.2007 - 6 W 28/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

Schadensersatzpflicht des früheren Verwalters wegen mangelhafter Abrechnung

Normenkette

BGB § § 249 ff., §§ 259, 280, 286; WEG § 28 Abs. 3-4

Verfahrensgang

LG Oldenburg (Beschluss vom 10.02.2007; Aktenzeichen 8 T 666/06)

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Antragsstellerin werden unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen die Beschlüsse des AG Delmenhorst vom 27.6.2006 und des LG Oldenburg vom 10.2.2007 teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Unter Abweisung des Antrags im Übrigen wird der Antragsgegner verurteilt, an die Antragsstellerin 46.561,09 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 28.3.2003 zu zahlen.

Von den Kosten des Verfahrens tragen die Antragsstellerin 15 %und der Antragsgegner 85 %.

Der Beschwerdewert wird festgesetzt auf 51.349 EUR.

Gründe

I. Die Antragsstellerin besteht aus den Eigentümern einer Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 69 Wohneinheiten. Der Antragsgegner war in der Zeit vom 1.7.2001 bis zum 28.11.2003 Verwalter der W. Die Anlage grenzt an die Wohnungseigentümergemeinschaft (W.) "A.W." in D. mit 80 Wohnungen, die ebenfalls vom Antragsgegner verwaltet wurde.

Die Antragsstellerin verlangt Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung durch den Antragsgegner in den Jahren 2002 und 2003.

Die weitere Verwaltung der Anlage wurde der Fa. B. Angestellten Immobilien übertragen, bei der ein früherer Mitarbeiter des Antragsgegners intern für diese Anlage zuständig war. Derselbe ist jetzt als Selbständiger für die Verwaltung zuständig.

Mit Antrag vom 6.6.2005 beantragte die W., den Antragsgegner zur Zahlung von 54.534,70 EUR zu verpflichten. Diese Summe setzt sich zusammen aus verschiedenen Positionen der Wirtschaftsjahre 2002 und 2003, denen in allen Fällen im Wesentlichen der Vorwurf zugrunde lag, der Antragsgegner habe in erheblichen Umfang seine Pflicht aus dem Verwaltervertrag zur ordnungsgemäßen Verwaltung der Anlage verletzt. So habe er seine eigene Hausmeisterfirma mit Arbeiten beauftragt. Vor solchen Vergaben habe er abredewidrig keine Vergleichsangebote eingeholt. Er habe dann Überweisungen und Zahlungen an sich selbst vorgenommen, ohne dass entsprechende Leistungen erbracht worden seien oder durch Belege nachgewiesen werden könnten.

Der Antragsgegner hat Erstattungsansprüche i.H.v. 3.185,70 EUR eingeräumt. Im Übrigen hat er sich auf den Standpunkt gestellt, er habe die seitens der Eigentümer geduldete Praxis der Rechnungslegung seines Vorgängers übernommen, was die Eigentümer gebilligt hätten. Deshalb könne er über die erstellten Belege hinaus keine weiteren Nachweise erbringen. Die Belege über die geleisteten Arbeiten befänden sich beim Nachfolgeverwalter. Er habe sich auch immer im Rahmen der getroffenen Beschlüsse bzw. der Wirtschaftspläne gehalten. Alle abgerechneten Arbeiten seien erbracht worden, so dass den Antragsstellern auch kein Schaden entstanden sei.

Das AG Delmenhorst hat den Antragsgegner durch Beschluss vom 4.7.2006 zur Zahlung von 3.185,70 EUR verurteilt. Diese Summe setzt sich zusammen aus den anerkannten, weil überzahlten Beträgen von 1.183,86 EUR Hausmeisterkosten, jeweils 825,77 EUR wegen überzahlter Versicherungsprämien in den Jahren 2002 und 2003 sowie 350,30 EUR wegen irrtümlich berechneter Kosten einer Eigentümerversammlung im Jahr 2002.

Gegen diesen Beschluss hat die W. mit Schriftsatz vom 21.7.2006 sofortige Beschwerde eingelegt. Mit Beschluss vom 10.1.2007 hat das LG die Beschwerde zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss, der den Antragsstellern am 12.1.2007 zugestellt wurde, haben diese mit Schriftsatz vom 25.1.2007 sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die am gleichen Tag beim OLG eingegangen ist.

II. Die zulässige weitere Beschwerde ist im Wesentlichen begründet. Der Antragsstellerin steht über den zuerkannten Betrag von 3.185,70 EUR hinaus ein weiterer Schadensersatzanspruch i.H.v. 43.375,34 EUR zu.

Die vom LG vertretene Auffassung, weitere Erstattungsansprüche scheiterten schon daran, dass die Antragsstellerin einen Schaden in Folge einer möglicherweise fehlerhaften Abrechnung nicht substantiiert dargelegt habe, ist nicht frei von Rechtsfehlern.

Ansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter können im Rahmen eines WEG-Verfahrens verfolgt werden, wenn sie ihre Grundlage in der früheren Verwaltertätigkeit haben oder mit der Abwicklung der Verwaltung zusammen hängen (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 43 Rz. 47 m.w.N.). Schadensersatzansprüche gegen einen Verwalter können sich aus §§ 280, 286, 249 ff. BGB ergeben, wenn dieser schuldhaft seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag nicht erfüllt und der Gemeinschaft daraus ein Schaden erwächst. Maßstab für das Verschulden ist dabei die Sorgfalt, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter unter den Umständen des konkreten Vertragsverhältnisses aufgewandt hätte. (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 27 Rz. 201). Ein Anspruch kann sich hier aus nicht ordnungsgemäßen Abrechnungen bzw. Zahlungen von Kosten der Wohnungseigentumsanlage ergebe...