OLG Naumburg Urteil vom 03.08.2005 - 11 U 100/04

Leitsatz (amtlich)

Der mit der Ermittlung des Verkehswertes beauftragte Sachverständige hat nur die von ihm äußerlich wahrnehmbaren, wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen und in seine Bewertung einfließen zu lassen. Ihn trifft weder die Pflicht, Baumängel selbst oder durch Zuziehung weiterer Sonderfachleute zu ermitteln, noch hat er ohne Anhaltspunkte für bestimmte Mängel auf ihr allgemein mögliches Vorliegen hinzuweisen. Nur wenn der Verkehrswertsachverständige im Verlauf seiner Tätigkeit auf auf Baumängel hindeutende Indizien stößt, muss er seinen Auftraggeber hierauf aufmerksam machen.

Verfahrensgang

LG Magdeburg (Urteil vom 31.08.2004; Aktenzeichen 6 O 1362/03)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des LG Magdeburg vom 31.8.2004, Aktenzeichen 6 O 1362/03, wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision ist nicht zugelassen.

und beschlossen:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 20.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Der Kläger nimmt den Beklagten wegen angeblich fehlerhafter Verkehrswertermittlung auf Schadensersatz in Anspruch. Wegen des Sachverhalts und der dort getroffenen Feststellungen wird zunächst auf das angefochtene Urteil verwiesen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Ziff. 1 ZPO). Ergänzend ist Folgendes anzumerken:

Der Ort B., in dem das streitgegenständliche mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück G.-straße 12 gelegen ist, ist unmittelbar benachbart an der Elbe bzw. an der Ehle. Der alte Ortskern wird gegen Hochwasser durch einen Deich geschützt. Die Häuser in B., auch in der G.-straße, sind hoch aus der Erde hinaus gebaut. Das streitgegenständliche Einfamilienhaus ist voll unterkellert. Es wurde 1995/1996 errichtet und ist 1,30 m tief in die Erde gebaut; die Erdgeschossebene liegt ca. 1,30 m über OK Gelände. Die Entwässerung des Grundstücks erfolgt über den als Vorfluter dienenden Sch. graben. Wegen der Lage des Grundstücks wird im Übrigen auf den Ortsplanauszug und den Lageplan im Gutachten des Sachverständigen B., dort S. 12 und 39, verwiesen.

Das von dem Beklagten nach zwei Besichtigungsterminen am 22.6. und 27.6.1998, an denen der Kläger teilnahm, im Juli 1998 erstellte Gutachten enthält u.a. folgende Bemerkungen:

"1. Allgemeines ...

10. Tragfähiger Baugrund wird angenommen (Bodenuntersuchungen wurden seitens des Gutachters nicht durchgeführt)...

2.1. Grund und Boden ...

Beschaffenheit ...

Der Gutachter geht von einer normalen Bebaubarkeit aus.

Anhaltspunkte für Mängel des Baugrundes sind nicht erkennbar.

Bodenuntersuchungen wurden seitens des Gutachters nicht durchgeführt ...

2.2. O Baubeschreibung in Kurzform ...

Baulicher Zustand

Dem Alter entsprechend ist eine gute Unterhaltung zu erkennen.

Feuchter Geruch ist im Kellergeschoss zu verzeichnen ..."

Erstinstanzlich war zwischen den Parteien unstreitig, dass zum Zeitpunkt der Besichtigungen durch den Beklagten im Keller keine Nässeerscheinungen am Mauerwerk vorhanden waren. Dies hatten die Parteien anlässlich der Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen B. übereinstimmend erklärt. Diese übereinstimmenden Angaben der Parteien hat der Sachverständige sowohl zur Grundlage seiner Ausführungen in seinem schriftlichen Gutachten vom 8.3.2004 als auch in seiner Anhörung vom 27.7.2004 gemacht. Die Richtigkeit dieser Angaben wurde von den Parteien nicht in Abrede gestellt. Im Rahmen der Anhörung des Sachverständigen hat der Kläger bzw. sein damaliger Prozessbevollmächtigter bei der eigenen Befragung des Sachverständigen B. erstmals das Vorhandensein einer verrosteten Treppe sowie gesprungener Fliesen im Keller zum Zeitpunkt der Besichtigungen durch den Beklagten im Hinblick auf eine Erkennbarkeit der Grundwasserproblematik thematisiert. Nachdem der Sachverständige, das Vorhandensein einer verrosteten Treppe sowie gesprungener Fliesen unterstellt, die Erkennbarkeit verneint hatte, hat der Kläger im nachgelassenen Schriftsatz vom 3.8.2004, GA I Bl. 183 f., zum Vorhandensein dieser beiden Umstände nicht weiter vorgetragen.

Das LG hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme die Klage mit Urt. v. 31.8.2004 abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Hauptantrag sei mangels hinreichender Bestimmtheit i.S.v. § 253 Abs. 2 ZPO unzulässig. Der Hilfsantrag sei unbegründet, da nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme feststehe, dass der Beklagte sein Gutachten ordnungsgemäß erstattet habe und ihn keine Pflichtverletzung treffe. Im Übrigen sei auch zweifelhaft, ob die behauptete Pflichtverletzung für den hier geltend gemachten Schaden kausal sei. Der Schadensersatzanspruch sei nur auf den Ausgleich der Differenz zwischen dem tatsächlich ermittelten Verkehrswert und dem Wert bei unterstellter ordnungsgemäßer Begutachtung gerichtet, nicht aber auf die hier geltend gemachten Kosten für die Herstellung eines ausreichenden Grundwasserschutzes bzw. für die Beseitigung eingetretener Beschädigungen.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit der form- und fristgerecht eingelegten Berufung. Er ist der Ansicht, der Hauptantrag sei zuläs...