OLG Naumburg Urteil vom 03.08.1999 - 11 U 25/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Restmietzinses

Verfahrensgang

LG Stendal (Urteil vom 27.01.1999; Aktenzeichen 21 O 145/98)

LG Stendal (Urteil vom 27.01.1999; Aktenzeichen 21 O 27/97)

Tenor

Auf die Berufungen der Beklagten werden die Urteile der 1. Zivilkammer des Landgerichts Stendal vom 27.01.1999, Geschäftszeichen: 21 O 27/97 sowie 21 O 145/98, aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Berufungsrechtszuges vorbehalten bleibt.

Gerichtskosten für die Berufungsinstanz werden nicht erhoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Wert der Beschwer der Parteien übersteigt 60.000,00 DM.

und beschlossen:

Der Streitwert für den Berufungsrechtszug wird bis zum 05.07.1999

für das Verfahren 11 U 25/99 auf 42.624,00 DM und

für das Verfahren 11 U 26/99 auf 60.384,00 DM festgesetzt.

Seit dem 06.07.1999 beträgt der Streitwert 103.008,00 DM.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Zahlung restlichen Mietzinses für den Zeitraum Mai 1996 bis September 1998.

Am 21.12.1994 schlossen sie einen Mietvertrag über Räume auf dem Grundstück H. straße 17 in S.. Gemäß § 2 Abs. 1 des Mietvertrages erfolgte die Vermietung zum Betrieb eines Speiserestaurants. Gegenstand des Vertrages war die im Erdgeschoß gelegene Gaststätte. Darüber hinaus wurden eine Parkfläche, der Keller, der Boden, die Räumlichkeiten über dem Sozialtrakt und zwei Wohnungen im vorderen Obergeschoß vermietet. In § 4 Abs. 3 des Mietvertrages verpflichtete sich der Kläger bis zum 01.03.1995 Arbeiten zur Herstellung des konzessionsfähigen Zustandes der Mieträume durchzuführen. Als Mietzins wurden 6.000,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer für das Restaurant und je 250,00 DM für beide Wohnungen vereinbart. Insgesamt hatten die Beklagten aus dem Mietvertrag an den Kläger 7.400,00 DM/Monat zu zahlen.

Der Kläger führte Renovierungsarbeiten am Mietobjekt aus. Das staatliche Gewerbeaufsichtsamt Sl. besichtigte die Gaststättenräume im März bzw. April 1995. Sämtliche Räume einschließlich Küche, WC und Kühlzellen wurden überprüft und abgenommen. Insbesondere der Fußboden in der Küche unterlag keinen Beanstandungen. Die Beklagten erhielten eine Gaststättenerlaubnis und nahmen den Betrieb auf.

Am 26.06.1995 unterzeichneten die Beklagten eine Übernahmeerklärung, wonach sie die Gaststätte wie vertraglich vereinbart im konzessionsfähigen Zustand übernahmen. Diese Erklärung wurde nach eingehender Besichtigung der Räume abgegeben. Der Zustand der Gaststätte war den Beklagten zu diesem Zeitpunkt auch deshalb bekannt, weil sie bereits 2 Monate vor der Übernahme die Schlüssel ausgehändigt erhalten hatten. Bis dahin hatten die Beklagten mehrfach den Küchenfußboden mit Wasser gesäubert.

Seit Mai 1996 zahlten die Beklagten lediglich die Hälfte des Mietzinses, nämlich 3.700,00 DM. Mit Schreiben vom 20.05.1996 zeigten sie dem Kläger Mängel an und forderten deren Beseitigung innerhalb von 4 Wochen.

Am 02.04.1997 fand eine Kontrolle durch das Veterinär- und Lebensmittelüberwachungsamt des Altmarkkreises S. statt, über dessen Ergebnis sich der Kontrollbericht vom 15.04.1997 verhält. Es wurde festgestellt, daß in der Herrentoilette ein Fußbodenablauf mit Geruchsverschluß erforderlich sei. Darüber hinaus wurden der Küchenbereich und der Bierlagerraum bemängelt.

Die Beklagten wandten sich mit Schreiben vom 18.08.1997 an den Kläger und verlangten, daß dieser die Gaststätte in einen konzessionsfähigen Zustand versetze. Unter Bezugnahme auf eine aus Anlaß der Eröffnung der Gaststätte abgegebene Erklärung des Klägers wurde dieser aufgefordert, Mängel abzustellen. Hierzu war eine Frist bis zum 31.08.1997 gesetzt und die Kündigung des Mietvertrages in Aussicht gestellt. Mit Schreiben vom 11.09.1997 erklärten die Beklagten sodann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Am 02.07.1998 fand eine Besichtigung der Gaststätte durch das staatliche Gewerbeaufsichtsamt Sl. statt. Das Ergebnis faßte die Behörde mit Schreiben vom 07.07.1998 zusammen. Am 17.07.1998 folgte eine Betriebskontrolle durch das Veterinär- und Lebensmittelüberwachungsamt. Für unzureichend befunden wurden wiederum die Küche, der Bierkeller und die sanitären Anlagen.

Der Kläger, der vor dem Landgericht Stendal in zwei Prozessen seine Mietzinsansprüche für die Monate Mai 1996 bis April 1997 sowie Mai 1997 bis September 1998 verfolgt hat, hat behauptet, die Gaststätte befinde sich, wie vertraglich vereinbart, in einem konzessionsfähigen Zustand. Er habe seine Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt. Zum Teil seien aufgrund der Beanstandungen der Beklagten Mängelbeseitigungsarbeiten durchgeführt worden, zu denen der Kläger nicht verpflichtet gewesen sei. Insbesondere habe der Kläger die Silikonfugen in der Küche nachbessern lassen. Noch vorhandene Stemmlöcher seien nach dem Auftrag der Beklagten vom 09.05.1995 verblieben, was zwischen den Parteien unstreitig ist.

Der Kläger hat in dem Verfahren 21 O 27/97 LG Stendal (11 U 25/99 OLG Naumburg) beantragt,

die ...