OLG München Urteil vom 25.02.1992 - 25 U 3550/91

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft: Nutzung von Teileigentum als "Pilsbar" anstatt als "Eisdiele und Cafe"

Verfahrensgang

LG München II (Urteil vom 20.02.1991; Aktenzeichen 13 O 3928/90)

Tenor

I. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts München II vom 20. Februar 1991 aufgehoben.

II. Der Rechtsstreit ist in der Hauptsache erledigt.

III. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits, der Nebenintervenient die Kosten der Nebenintervention zu trägen.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte und der Nebenintervenient können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 4.000,– DM abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

V. Der Wert der Beschwer übersteigt DM 60.000,– nicht.

VI. Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen.

Tatbestand

Die Kläger sind Eigentümer der Wohnungen in der Wohnanlage … Der Beklagte betrieb von 1987 bis 1991 als Pächter bzw. Unterpächter in Räumen der Wohnanlage, die seit 1989 im Sondereigentum des Nebenintervenienten stehen, ein Pilslokal. Schon vorher, mindestens seit 1984, waren die Räume als Pilslokal (Pilsbar) genutzt worden. Der Nebenintervenient hatte die Räume im November 1984 von seinem Voreigentümer gepachtet, im Jahr 1987 an den Beklagten unter verpachtet und im Januar 1989 käuflich erworben.

In der Teilungserklärung vom 02.09.1976 mit Nachtrag vom 31.05.1979 ist diese Räumlichkeit als „Eisdiele und Cafe” bezeichnet. Durch Beschluß der Eigentümerversammlung vom 05.11.1985 wurde beschlossen, daß die Nutzung der Eisdiele als Pilsbar mit Öffnungszeiten bis 1.00 Uhr untersagt wird. In einem Wohnungseigentumsstreit der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Rechtsvorgänger des Nebenintervenienten hat das Amtsgericht Miesbach durch Beschluß vom 04.07.1986 diesem verboten, die Räume als Pilsbar zu nutzen oder nutzen zu lassen. Die Beschwerde und weitere Beschwerde hiergegen blieben erfolglos. Die beantragte Vollstreckung aus dem Titel wurde durch das Amtsgericht Miesbach durch Beschluß vom 12.01.1987 mit der Begründung zurückgewiesen, daß der durch den Titel zur Unterlassung der Nutzung als Pilsbar verpflichtete Eigentümer die Unterlassung der Nutzung durch den Pächter nicht unmittelbar erzwingen kann. Die sofortige Beschwerde sowie die sofortige weitere Beschwerde hatten keinen Erfolg. Im Dezember 1989 wurde der Titel gegen den Nebenintervenienten umgeschrieben.

Die Kläger gehen nunmehr gegen den Pächter vor. Sie sind der Ansicht, daß der Betrieb eines Pilslokals unzulässig ist, da er mit der Nutzungsart „Eisdiele und Cafe” nicht vereinbar sei. Die Kläger würden hierdurch in ihrem Eigentum gestört, da sie durch den Betrieb des Pilslokals einer großen Lärmbelästigung ausgesetzt seien, was bei einem Cafe nicht zu erwarten sei.

Die Kläger haben beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, es zu unterlassen die Räume in … als Pilsbar zu nutzen oder nutzen zu lassen;
2. dem Beklagten anzudrohen, daß für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von DM 500.000,– oder eine Ordnungshaft bis zu 6 Monaten gegen ihn festgesetzt werde.

Der Beklagte und der Nebenintervenient haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie tragen vor, daß der Beklagte nicht passivlegitimiert sei, da zwischen den Parteien kein Vertragsverhältnis bestehe. Im übrigen sei der Betrieb durch die Teilungserklärung gedeckt; eine ausschließliche Zweckbestimmung liege nicht vor, so daß die vergleichbare Nutzung als Pilslokal möglich sei. Es handle sich um ein Anwesen gegenüber dem Bahnhof … … wo reger Verkehr herrsche. Im selben Anwesen und in der Nähe seien auch andere Gaststätten. Die Kläger müßten keinerlei zusätzliche Beeinträchtigungen gegenüber einer. Nutzung als Cafe erdulden.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen: Aus dem Vortrag der Kläger ergebe sich nicht, daß die vorgetragenen Lärmbelästigungen nur dadurch auf ein zu tolerierendes Maß herabgesetzt würden, wenn der Beklagte die Nutzung als Pilsbar aufgäbe. Es komme nicht darauf an, welche Nutzungsmöglichkeit die Teilungserklärung mit der Bezeichnung „Eisdiele und Cafe” zulasse; eine dem Inhalt der Teilungserklärung und dem Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.11.1985 etwa zukommende dingliche Wirkung bestehe allenfalls zwischen den Wohnungseigentümern, nicht aber im Verhältnis zum Beklagten.

Gegen dieses Urteil haben die Kläger Berufung eingelegt. Sie sind nach wie vor der Meinung, daß der Pächter des Lokals keine weitergehenden Rechte haben kann als der Wohnungseigentümer und Verpächter, von dem er sein Recht zum Gebrauch ableitet. Unter Hinweis auf den neuen – unstreitigen – Sachverhalt, daß der Beklagte das steitgegenständliche Pilslokal aufgegeben hat und auch sonst niemand eine Pilsbar dort betreibt, beantragen die Kläger nunmehr,

das Urteil des Landgerichts aufzuheben und festzustellen, daß der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.

Der Beklagte und der Nebenintervenient beantragen j...