OLG München Urteil vom 04.08.2005 - 8 U 1910/05

Verfahrensgang

LG München I (Urteil vom 13.12.2004; Aktenzeichen 30 O 4047/04)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 12.03.2008; Aktenzeichen XII ZR 147/05)

Tenor

I. Die Berufungen der Beklagten zu 1) und 2) gegen das Endurteil des LG München I vom 13.12.2004 werden zurückgewiesen.

II. Die Beklagten tragen gesamtschuldnerisch 85 % der Kosten des Berufungsverfahrens, die Beklagte zu 2) darüber hinaus weitere 15 % dieser Kosten.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrages anwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A. Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen verweist der Senat zunächst auf die Feststellungen im landgerichtlichen Urteil, gegen das die Beklagten Berufung eingelegt haben.

Ergänzend klarstellend hat der Senat folgende weitere Feststellungen getroffen:

Zu Bl. 5 des landgerichtlichen Urteils: Streitgegenständlich sind die Ansprüche auf Mietzins für Geschäftsräume im Erdgeschoss und für Lagerraum im Keller - und zwar jeweils für die Monate Mai 2003 bis einschließlich Juni 2004 (vgl. zusätzlich zum aus Blatt 3 der Akten ersichtlichen Vollstreckungsbescheid den Kläger-Schriftsatz vom 27.7.2004, d.h. Blatt 27/41 der Akten) sowie die selbstschuldnerische Haftung des Beklagten zu 2) für in diesem Zeitraum nicht beglichene, die Geschäftsräume betreffende Mietschulden der Beklagten zu 1).

Zur Grundstruktur des Verteidigungsvorbringens der Beklagten: Sie verteidigen sich mit einem bestrittenen Mangel der Geschäftsräume (Defizite um Raumklima und Lüftungsanlage), der auch und gerade nach der Berufungsbegründung (dort Bl. 3, d.h. Blatt 89 der Akten) schon seit Anfang des (unstreitig im August begonnenen) Mietverhältnisses vorgelegen habe. Auf Grund dieses Mangels habe sich der Mietzins für die Geschäftsräume im streitgegenständlichen Zeitraum um 50 %, also auf 50 % des vereinbarten Mietzinses vermindert. Der Klägerin stehe jedoch auch dieser halbierte Mietzins nicht zu, weil die Beklagte zu 1) in der Zeit zwischen Beginn des Mietverhältnisses (August 1999) und Beginn der Zahlungseinstellung (Mai 2003) für die Geschäftsräume den vollen, angesichts des Mangels also um 50 % überhöhten Mietzins (durch Zahlung bzw. Verrechnung) geleistet und daher eine mehrjährige Überzahlung erbracht habe; mit der Forderung auf Erstattung dieser Überzahlung erklärt die Beklagte zu 1) die Aufrechnung bzw. erhebt sie Hilfswiderklage.

Im Einzelnen rügen die Beklagten: Es liege ein Überraschungsurteil vor; vor allem aber habe das LG unzutreffend eine Verwirkung des Minderungsrechts angenommen; insb. liege angesichts der AGB - die auch unwirksam seien - auf Vermieter -, d.h. also auf Klägerseite kein für eine Verwirkung aber erforderliches schutzwürdiges Vertrauen vor.

Die Beklagten beantragen daher:

I. Die Klage wird unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen.

II. Für den Fall, dass das Gericht die zur Aufrechnung gestellten Rückzahlungsansprüche zuviel bezahlter Miete zwar für gegeben, aber deren Aufrechnung gegen die Klageforderung wegen § 7 Abs. 3 des Mietvertrages für unzulässig halten sollte (mangels rechtskräftiger Feststellung), wird im Namen der Beklagten zu 1) hilfsweise beantragt, die Klägerin im Wege der Widerklage zu verurteilen, an die Beklagte zu 1) 36.330,66 EUR zu bezahlen (Eventualwiderklage).

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen und die Eventualwiderklage abzuweisen.

Zur weiteren Ergänzung des Sach- und Streitstands verweist der Senat auf die zwischen den Parteien in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf alle gerichtlichen Entscheidungen und Protokolle, insb. auch auf die Verfügung des Berichterstatters vom 20.6.2005 (Blatt 107/109 der Akten).

B. Die Berufungen sind zulässig, aber nicht begründet.

Der Senat verweist zunächst auf die zutreffenden rechtlichen Ausführungen des LG (die nur dahin zu berichtigen sind, dass es auf Bl. 9 unten in der fünftletzten Zeile richtigerweise "Verlust des Minderungsrechts" heißen muss).

Das Berufungsvorbringen veranlasst im Übrigen folgende Ausführungen:

1. Die Rüge, dass ein Überraschungsurteil vorliege, ist aus mehreren Gründen unbeachtlich: Insbesondere tragen die Beklagten nicht substantiiert vor, was sie im Detail für einen Anspruch aus § 536a BGB schlüssigkeitsbegründend noch vorgetragen hätten und welcher wie hoher Schaden entstanden sei; auch übersehen sie die im Tatbestand auf Seite 4 Mitte/unten festgehaltene vertragliche unbedenkliche Aufrechnungsbeschränkung.

2. Die Beklagte zu 1) hat dadurch, dass sie seit August 1999 bis zum Beginn der Zahlungseinstellung 45 Monate lang den vollen Mietzins entrichtet hat, das Minderungsrecht auch für den strittigen Zeitraum verwirkt. Der Mietzinsanspruch war im eingeklagten Zeitraum also nicht um 50 % auf 50 % gemindert:

2.1. In diesem Zusammenhang ist vorab darauf hinzuweis...