OLG München Beschluss vom 25.09.2008 - 32 Wx 118/08

Leitsatz (amtlich)

1. Eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls dann ein Verbraucher i.S.d. § 13 BGB, wenn an dieser nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind. Auch das Halten einer Wohnung oder Teileigentums, um über dauerhafte Vermietung und Verpachtung erhebliche regelmäßige und dauerhafte Mieteinnahmen zu erzielen, ist Verwaltung eigenen Vermögens und stellt unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte grundsätzlich keine unternehmerische Tätigkeit dar.

2. In Verwalterverträgen i.S.d. § 26 WEG ist in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder ihnen nach § 310 Abs. 3 BGB gleichstehende Regelungen eine Klausel unwirksam, die lautet: "Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt ggü. dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von 4 Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt."

Normenkette

AGBG §§ 24a, 9, 10 Nr. 5; BGB §§ 13, 310 Abs. 3, §§ 307, 308 Nr. 5; WEG § 10 Abs. 6, §§ 20, 26-27

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 23.06.2008; Aktenzeichen 14 T 1462/08)

AG Nürnberg (Aktenzeichen 1 URII 351/05)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde gegen den Beschluss des LG Nürnberg-Fürth vom 23.6.2008 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsgegnerin trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

III. Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 2.384,17 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsgegnerin leistete als Verwalterin für die Antragstellerin nach deren Ansicht zu Unrecht Zahlungen an Dritte, nämlich

23.2.2000 252,69 EUR

19.6.2000 900,42 EUR

21.7.2000 98,45 EUR

21.9.2000 169,14 EUR

19.6.2001 427,03 EUR

28.6.2001 142,34 EUR

11.7.2001 20,46 EUR

2.11.2001 142,34 EUR

3.12.2001 88,96 EUR

3.12.2001 142,34 EUR

Summe 2.384,17 EUR

am ...

In § 4 des Verwaltervertrages war folgende Klausel enthalten: "Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt ggü. dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von 4 Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt."

Das AG wies, nachdem weitere Punkte für erledigt erklärt wurden, den Zahlungsantrag über 2.384,17 EUR mit Beschluss vom 28.1.2008 zurück. Auf die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde hob das LG am 23.6.2008 diesen Beschluss auf und gab dem Antrag in dieser Höhe statt. Gegen diesen am 1.7.2008 zugestellten Beschluss legte die Antragsgegnerin am 14.7.2008 formgerecht sofortige weitere Beschwerde ein.

Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Darstellung im angefochtenen Beschluss Bezug genommen.

II. Die zulässige sofortige weitere Beschwerde ist unbegründet.

1. Das LG hat im Wesentlichen folgendes ausgeführt:

Die Ansprüche seien in der genannten Höhe entstanden und nicht durch § 4 des Verwaltervertrages ausgeschlossen. Die Klausel verstoße nämlich gegen § 24a Nr. 2, § 9, § 10 Nr. 5 AGBG, das im vorliegenden Fall noch anzuwenden sei. Die Antragsgegnerin sei ein Unternehmen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei als Verbraucher zu werten, da maßgeblich die Schutzwürdigkeit der Beteiligten sei.

2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand (§ 43 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 2 FGG, § 546 ZPO). Auf die vom LG zutreffend dargelegten Gründe wird Bezug genommen. Im Hinblick auf das Vorbringen des Rechtsbeschwerdeführers ist ergänzend auszuführen:

a) Das LG hat zu Recht einen Schadenersatzanspruch i.H.v. 2.384,17 EUR bejaht.

aa) Nach eigenem Vortrag der Antragsgegnerin hat diese am 23.2.2000 eine Handwerkerrechnung doppelt bezahlt und hierdurch eine positive Vertragsverletzung begangen. Sie kann sich nicht darauf berufen, dass die Antragstellerin wegen der unterlassenen Rückforderung gegen § 254 BGB verstoße. Der Rückforderungsanspruch gegen den Handwerker ist nämlich seit 31.12.2002 verjährt. Die kurze Verjährung des § 196 Abs. 1 BGB in der vor dem 1.1.2002 geltenden Fassung, die hier nach Art. 229 § 6 Abs. 3 EGBGB anwendbar ist, gilt auch für auf Bereicherungsrecht beruhende Rückforderungsansprüche (Palandt/Sprau, BGB, 61. Aufl. Einf. v. § 812 Rz. 24).

bb) Dass die Zahlung vom 21.9.2000 über 169,14 EUR zu Unrecht erfolgt ist, hat die Antragsgegnerin eingeräumt.

cc) Für die übrigen Punkte hat die Antragsgegnerin, die als ehemalige Verwalterin verpflichtet war, genau Buch über die Ausgaben zu führen, nicht ausreichend substantiiert dargelegt, aus welchem Rechtsgrund sie für welche einzelnen Eigentümer welche "Sonderausgaben" bzw. "Direktkosten" aus der Gemeinschaftskasse beglichen hat.

b) Zu Recht hält das LG auch die in Ziff. I der Gründe genannte Klausel des § 4 des Verwaltervertrags für unwirksam.

aa) Unter natürlicher Person i.S.d. hier noch anwendbaren § 24a AGBG und des § 13 BGB ist auch eine gesellschaftsrechtlich verbundene Gruppe von natürlichen Personen zu verstehen (BGH NJW 2002, 368). Eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist ebenso wenig eine juristische Person wie eine GbR. Für die Anwendbarkeit des § 24a AGBG kommt es, wie da...