OLG München Beschluss vom 23.07.2015 - 34 Wx 139/15

Leitsatz (amtlich)

1. Als Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander kann eine Regelung in das Grundbuch eingetragen werden, nach der die Wohnungserbbauberechtigten verpflichtet sind, den jeweiligen Verwalter der Gemeinschaft damit zu beauftragen, den - verteilten - Erbbauzins einzuziehen, an den Grundstückseigentümer abzuliefern, auf dessen Verlangen Einzelaufstellungen über gezahlte Erbbauzinsen zu erstellen und diesen unverzüglich zu informieren, sofern einzelne Erbbauberechtigte trotz Mahnung den Erbbauzins nicht an die Verwaltung bezahlen.

2. Eine derartige Regelung erklärt sich nicht nur aus einem Interesse des nicht der Gemeinschaft der Erbbauberechtigten angehörenden Grundstückseigentümers, sondern findet ihren Sinn auch im Interesse aller Wohnungserbbauberechtigten, einen Heimfall wegen Erbbauzinsrückstands zu verhindern.

Normenkette

WEG § 27 Abs. 2-3; ErbbauRG § 2 Nr. 4; WEG §§ 8, 10 Abs. 2-3, § 27 Abs. 1, § 30

Verfahrensgang

AG München - Grundbuchamt (Beschluss vom 08.04.2015)

Tenor

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des AG München - Grundbuchamt - vom 8.4.2015 aufgehoben.

II. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Eintragung gemäß Antrag vom 25.2.2015 (Eingang 26.2.2015) nicht aus den Gründen des Zurückweisungsbeschlusses zu verweigern.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1 teilte mit Erklärung vom 2.6.2014 gemäß §§ 8, 30 WEG das für sie eingetragene Erbbaurecht in 91 Wohnungs- und Teilerbbaurechte auf. Dies wurde im Erbbaugrundbuch am 26.1.2015 vollzogen.

Die Gemeinschaftsordnung (Teil B) enthält in § 2 u.a. folgende Regelung, der nach Teil C § 2 Buchst. a nur schuldrechtliche Wirkung der Beteiligten untereinander zukommt:

Auf dem Grundstück wird ein Pflegeheim betrieben. Die Wohnungseigentümer vereinbaren, Sonder- und Gemeinschaftseigentum entsprechend zu gebrauchen.

...

Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, den jeweiligen Verwalter entsprechend § 8 auch zukünftig zu beauftragen und zu bevollmächtigen, die Miete/Pacht einzuziehen, im Verhältnis der Miteigentumsanteile die Erbbauzinsen zu bedienen und im Übrigen an den Eigentümer auszukehren.

...

Mit notarieller Urkunde vom 24.2.2015 wurde die Teilungserklärung mit Genehmigung zwischenzeitlich eingetragener bzw. vormerkungsgesicherter Erwerber zu Teil B - Gemeinschaftsordnung - in der vorgenannten Passage wie folgt ergänzt und die Eintragung zu den Wohnungserbbaugrundbüchern bewilligt und beantragt:

Der jeweilige Verwalter ... hat den Erbbauzins auf Kosten der Erbbauberechtigten einzuziehen. Der Gesamterbbauzins ist vom Verwalter an den Grundstückseigentümer ... abzuliefern.

Der Verwalter wird gegenüber dem Grundstückseigentümer verpflichtet, auf dessen Verlangen eine Einzelaufstellung aller an ihn gezahlten Erbbauzinsen für den gewünschten Zeitraum zu übersenden. Es ist Sache der Wohnungseigentümer (Erbbauberechtigten), dafür zu sorgen, dass der Verwalter diese Aufgabe vertragsgemäß abwickelt.

Der Verwalter wird verpflichtet, den Grundstückseigentümer unverzüglich unter Vorlage der entsprechenden Korrespondenz zu informieren, sofern einzelne Erbbauberechtigte trotz Mahnung den Erbbauzins nicht an die Verwaltung bezahlen.

Es haftet weder die Verwaltung noch die Eigentümergemeinschaft für den Erbbauzins.

Sollte die vorstehend erklärte Ergänzung der Teilungserklärung nicht dinglich wirksam sein, so gilt sie als schuldrechtlich verbindlich.

Abschließend ist festgehalten, dass die Ergänzung mit Rücksicht auf die Bestimmung des Abschnitts X. 3 der notariellen Erbbaurechtsbestellung vom 8.2.2008 vorgenommen wird, der wie folgt lautet:

Im Fall der Aufteilung in Wohnungs- bzw. Teilerbbaurechte hat der jeweilige Verwalter, soweit bestellt, den Erbbauzins auf Kosten der Erbbauberechtigten einzuziehen. Der Gesamterbbauzins ist in diesem Fall vom Verwalter an den Grundstückseigentümer oder einen von diesem benannten Dritten abzuliefern.

Der Verwalter ist dem Eigentümer gegenüber zu verpflichten, auf dessen Verlangen eine Einzelaufstellung aller an ihn gezahlten Erbbauzinsen für den gewünschten Zeitraum zu übersenden. Bei einem Verstoß gilt Abschnitt II § 8 Ziff. 3 bzw. Ziff. 6 dieses Vertrages. Es ist Sache der Erbbauberechtigten, dafür zu sorgen, dass der Verwalter diese Aufgabe vertragsgemäß abwickelt.

...

Weiter wird folgendes klargestellt: Sofern einzelne Erbbauberechtigte trotz Mahnung den Erbbauzins nicht an die Verwaltung bezahlen, hat diese dem Grundstückseigentümer unverzüglich darüber unter Vorlage der entsprechenden Korrespondenz zu informieren. Es haftet weder die Verwaltung noch die Eigentümergemeinschaft für den ausstehenden Erbbauzins.

Die im zweiten Absatz in Bezug genommenen Bestimmungen regeln den Gesamt- oder Teilheimfall, alternativ ein Vertragsstrafenversprechen bei schuldhaftem Verstoß gegen (u.a.) Verpflichtungen aus Abschnitt X. 3.

Den Vollzugsantrag vom 26.2.2015 hat das Grundbuchamt nach rechtlichem Hinweis mit Beschluss vom 8.4.2015 wegen fehlender Eintragungsfähigkeit kostenpflichtig zurückgewiesen.

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