OLG München Beschluss vom 21.05.2007 - 34 Wx 148/06

Leitsatz (amtlich)

Es widerspricht einer ordnungsgemäßen Abrechnung, eine Sonderumlage für konkrete Sanierungsmaßnahmen, die im gleichen Wirtschaftsjahr erhoben und zweckentsprechend verbraucht wurde, als "Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage" in der Jahresabrechnung auszuweisen, auch wenn die Umlage kurzzeitig dem Rücklagenkonto gutgeschrieben wurde.

Normenkette

WEG § 28 Abs. 3

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 09.11.2006; Aktenzeichen 1 T 6490/06)

AG München (Aktenzeichen 484 UR II 430/04)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des LG München I vom 9.11.2006 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner tragen samtverbindlich die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 56.300 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer älteren Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Im Jahr 2003 wurde die teilweise Sanierung von Fassaden, Betonteilen, Balkonen und Dachterrassen notwendig. Die Eigentümer beschlossen daher in der Eigentümerversammlung vom 27.2.2003, verschiedene Sanierungsmaßnahmen durchzuführen und zu deren Finanzierung eine von allen Eigentümern anteilig zu zahlende Sonderumlage i.H.v. 105.000 EUR zu erheben. Dieser Beschluss wurde hinsichtlich der Sonderumlage mit Beschluss des Senats vom 27.9.2006 (Az. 34 Wx 059/06) für ungültig erklärt. In der Eigentümerversammlung vom 19.8.2003 wurde zur Finanzierung der Sanierung zweier Dachterrassen eine weitere Sonderumlage i.H.v. 110.000 EUR beschlossen. Dieser Beschluss wurde vom LG rechtskräftig für ungültig erklärt. Die Sanierung der Wohnanlage wurde im Jahr 2003 durchgeführt. Die dafür anfallenden Kosten betrugen im Jahr 2003 insgesamt 256.844,79 EUR. Finanziert wurde die Sanierung durch die in der Zwischenzeit eingezahlten Sonderumlagen i.H.v. zusammen 215.000 EUR und im Übrigen aus der Instandhaltungsrücklage.

In der Jahresabrechnung für das Jahr 2003 findet sich unter den Kosten ein Posten "Zuweisung Rücklage Wohnungen" i.H.v. 225.200 EUR in der Jahresgesamtabrechnung und i.H.v. 12.745,33 EUR in der Einzelabrechnung des Antragstellers. Aus den Erläuterungen zur Jahresabrechnung ergibt sich, dass es sich bei dem Betrag in der Ge-samtabrechnung um die zum 20.4.2003 fällige Sonderumlage i.H.v. 105.000 EUR, die Sonderumlage per 15.9.2003 i.H.v. 110.000 EUR sowie die geplante Zuführung zur Rücklage i.H.v. 10.200 EUR handelt. Die Jahresabrechnung enthält weiter eine Position "Entwicklung der Instandhaltungsrücklage". Hier ist ein Zugang i.H.v. 231.531,37 EUR ausgewiesen und ein Abgang i.H.v. 256.844,79 EUR. Aus der Jahresabrechnung lässt sich nicht entnehmen, woher der weitere Zugang zur Instandhaltungsrücklage stammt und was mit dem Abgang aus der Instandhaltungsrücklage geschehen ist. Tatsächlich wurden mit letzterem die Sanierungsmaßnahmen bezahlt. In der Eigentümerversammlung vom 22.3.2004 genehmigten die Eigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 1 mehrheitlich die Jahresgesamt- und -einzelabrechnungen 2003.

Der Antragsteller hat beim AG (u.a.) beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären. In seiner Begründung hierzu hat er den Rechnungsposten "Zuweisung Rücklage Wohnungen" angegriffen und erklärt, tatsächlich sei das Geld für die Sanierungsmaßnahmen verwandt worden. Aus der Gesamt- und Einzelabrechnung ergebe sich nicht, inwieweit dieses Geld für welche konkreten Sanierungsmaßnahmen verwandt und wie die entstandenen Kosten auf die Eigentümer verteilt worden seien. Er hat zur weiteren Begründung Bezug genommen auf die beiden von ihm geführten, damals noch nicht rechtskräftig entschiedenen Verfahren. Darin hat er (erfolgreich) die Verteilung der Sonderumlage und damit der zu erwartenden Sanierungskosten anteilig auf alle Eigentümer gerügt.

In der mündlichen Verhandlung vor dem AG am 11.8.2004 hat der Antragsteller die Anfechtung zu TOP 1 auf die Position "Zuweisung Rücklage Wohnung" beschränkt. Das AG hat mit Beschluss vom 17.3.2006 die Genehmigung der Jahreseinzelabrechnung 2003 hinsichtlich der Position "Zuweisung Rücklage Wohnungen" für ungültig erklärt und im Übrigen den gestellten Antrag abgewiesen.

Gegen diesen Beschluss haben sowohl der Antragsteller als auch die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Mit Beschluss vom 9.11.2006 hat das LG auf die Beschwerde des Antragstellers den Beschluss des AG dahingehend abgeändert, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 22.3.2004 zu TOP 1 hinsichtlich der Position "Zuweisung Rücklage Wohnungen" auch in der Jahresgesamtabrechnung 2003 für ungültig erklärt wurde. Die Beschwerde der Antragsgegner wurde zurückgewiesen. Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner, mit der sie eine Abweisung des gestellten Antrags insgesamt begehren. Sie sind der Auffassung, aufgrund der Beschränkung des Antrags auf die Position "Zuw...