OLG München Beschluss vom 19.01.2015 - 34 Wx 283/12

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Veräußerung eines Erbbaurechts an eine GmbH & Co. KG als so genannte Projektgesellschaft bei Zustimmungsvorbehalt des Grundstückseigentümers.

2. Um die Beeinträchtigung der Rechtsposition des Grundstückseigentümers abzuwenden, kann es ausreichen, wenn der bisherige Erbbauberechtigte eine Bürgschaft für die Erfüllung sämtlicher Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag durch den Rechtsnachfolger stellt.

3. Zur Bemessung der Sicherheit im Hinblick auf den Inhalt des Erbbaurechts und dessen verfolgten Zweck.

Normenkette

ErbbauRG §§ 2, 5 Abs. 1, § 7 Abs. 1 S. 1, Abs. 3

Verfahrensgang

AG Rosenheim (Beschluss vom 03.07.2012; Aktenzeichen 10 C 1103/11)

Tenor

I. Die Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des AG Rosenheim vom 3.7.2012 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die zu leistende Sicherheit 725.000 EUR beträgt.

II. Die Antragsgegnerin trägt die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens und hat der Antragstellerin 75 % ihrer hier entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

III. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens beträgt - soweit das Rechtsmittel erfolglos geblieben ist - 37.500 EUR.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 2 ist als Eigentümerin eines Grundstücks in der Stadt R. im Grundbuch eingetragen.

Am 9.4.1979 hatte die damalige Eigentümerin dieses Grundstücks für die Beteiligte zu 1 ein Erbbaurecht nach den Bestimmungen der Verordnung über das Erbbaurecht bestellt mit folgendem besonderen Inhalt:

B.II. Bebauung:

1. Der Erbbauberechtigte ist berechtigt, auf dem Erbbaugelände zum Zwecke des eignen oder fremden Geschäftsbetriebs Lager- und Verkaufshallen und Werkstätten mit üblichen Nebenanlagen zu errichten, ...

3. Der Erbbauberechtigte hat ab 1.1.1979 am Erbbaugrundstück alle laufenden öffentlichen Abgaben, Lasten und Gebühren und privatrechtlichen Lasten des Erbbaurechts und des Grundstücks zu tragen. Er hat auf eigene Kosten auch alle behördlichen Auflagen im Zusammenhang mit der Errichtung und dem Betrieb der Bauwerke und der sonstigen Benützung des Grundstücks unter Freistellung des Grundstückeigentümers zu erfüllen. Der Erbbauberechtigte ist auch verpflichtet, sämtliche im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben entstehende Erschließungskosten zu tragen, ebenso etwaige Stellplatzablösungen ...

IV. Versicherung

Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, sämtliche auf dem Grundstück zu errichtende Gebäude und Nebenanlagen zu ihrem vollen Wert gegen Feuer und nach dem vollen Wiederherstellungswert ... zu versichern ...

V. Erbbauzins

1. a) Der Erbbauzins beträgt jährlich 20.000 DM ...

VI. Vertragszeit

1. Das Erbbaurecht beginnt mit dem Tag der Eintragung im Grundbuch und endigt am 31.12.2029.

2. Der Erbbauberechtigte ist berechtigt und auf Verlangen des Grundstückseigentümers verpflichtet, nach zeitlichem Ablauf des Erbbaurechts, also ab 31.12.2029 den Ankauf des Erbbaugrundstücks zu verlangen. Dieses Ankaufsverlangen ist an keine Frist gebunden. Bis zum Abschluss des Kaufvertrags laufen die Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag weiter.

Der Preis des Grundstücks bei Ankauf bemisst sich - ohne Rücksicht auf dessen Bebauung im Rahmen des Erbbaurechts - nach dem Wert, der im Zeitpunkt der Ausübung des Ankaufsrechts für unbebaute, gewerblich zu nutzende Grundstücke in dieser Lage angemessen ist. Die Kosten des Ankaufs einschließlich Grunderwerbssteuer trägt der Erwerber.

Der Grundstückseigentümer ist verpflichtet, dem Ankaufsverlangen des Erbbauberechtigten nachzukommen, es sei denn, die wirtschaftlichen Verhältnisse (z.B. Inflation) lassen den Verkauf als dem Grundstückseigentümer unzumutbar erscheinen ...

VII. Zustimmungen des Grundstückseigentümers

1. Der Erbbauberechtigte bedarf der schriftlichen Zustimmung des Grundstückseigentümers ...

c) zur Veräußerung und Übertragung des Erbbaurechts, ...

X. Vorkaufsrecht

Der Grundstückseigentümer räumt dem jeweiligen Erbbauberechtigten an dem Grundstück ... das Vorkaufsrecht gemäß § 1094 BGB ein für alle während des Bestehens des Erbbaurechts eintretenden Verkaufsfälle. Für das Vorkaufsrecht gelten die gesetzlichen Bestimmungen ...

XI. Rechtsnachfolger

Soweit die Verpflichtungen aus diesem Vertrag nicht kraft Gesetzes auf die Rechtsnachfolger übergehen, ist jeder Vertragsteil verpflichtet, diese Verpflichtungen seinen etwaigen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen und diese wieder in gleicher Weise zu binden.

Zudem enthält der Vertrag eine Regelung zur Anpassung des Erbbauzinses gemäß Preisindex. Unter Berücksichtigung der Anpassungen liegt der Erbbauzins pro Jahr derzeit bei 17.815 EUR.

In Ziff. XVI. der Urkunde haben die Vertragsparteien die Eintragung des Erbbaurechts "mit dem gesetzlichen und dem in Abschn. B I-IV, VI (mit Ausnahme der Ankaufspflicht des Erbbauberechtigten, welche nur schuldrechtlich gilt) geregelten Inhalt" bewilligt und beantragt. Im Übrigen war der Beteiligten zu 1 unter gewissen Bedingungen ein Rücktrittsrecht eingeräumt.

Die Beteiligte zu 1 beabsichtigte, nach Aufstellung eines Bebauungsplanes das Grundstück zu bebauen. Dazu...