OLG München 34 Wx 100/09
 

Leitsatz (amtlich)

Beschlüsse, die auf Grund einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer abändern, sind im Grundbuch weder eintragungsbedürftig noch eintragungsfähig.

 

Normenkette

GBO § 18 Abs. 1; WEG § 10 Abs. 3-4

 

Gründe

I. Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. In der Eigentümerversammlung vom 29.5.2008 fassten sie mehrheitlich den Beschluss, die Gemeinschaftsordnung vom 10.11.1992 zu ändern, insbesondere eine Regelung einzufügen, nach der die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster einschließlich der Fensterrahmen, Balkon- und Terrassentüren einschließlich der Rahmen sowie der Wohnungseingangstüren samt Zargen dem Wohnungseigentümer obliegt, dessen Wohnung durch diesen Gegenstand abgeschlossen wird, und dieser Wohnungseigentümer berechtigt ist, die Arbeiten unter Beachtung eines einheitlichen Erscheinungsbilds der Fassaden bzw. Wohnungseingangstüren auszuführen oder sachgerecht ausführen zu lassen.

Die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung regelt in § 14 unter bestimmten Voraussetzungen die Zulässigkeit von Änderungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss.

Unter dem 14.4.2009 hat der Notar für die Wohnungseigentümer gem. § 15 GBO (a.F.) beantragt, die vereinbarte Änderung der Gemeinschaftsordnung in das Grundbuch einzutragen. Dazu hat er notariell beglaubigte Bewilligungen und Anträge in entsprechender Anwendung von § 12 Abs. 4 Satz 5, § 26 Abs. 3 WEG vorgelegt.

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 24.6.2009 unter Fristsetzung aufgegeben, die Bewilligung sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer vorzulegen. Der Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen. Das LG hat das Rechtsmittel mit Beschluss vom 17.9.2009 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

II. Das zulässige Rechtsmittel, über das der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nach den bis zum 1.9.2009 geltenden Vorschriften zu entscheiden hat (Art. 111 Abs. 1 FGG-RG vom 17.12.2008 BGBl. I, 2586), ist erfolgreich. Es führt zur Aufhebung der vom LG bestätigten Zwischenverfügung und zur Zurückgabe der Sache an das Grundbuchamt.

1. Das LG hat im Wesentlichen ausgeführt:

Das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis bestehe. Die hier vorliegende Änderung der Gemeinschaftsordnung sei gem. § 10 Abs. 3 WEG in das Grundbuch einzutragen. Dazu sei die Bewilligung der Eigentümer erforderlich. Es gelte insoweit § 19 GBO und nicht die Ausnahmeregelung in § 12 Abs. 4 Satz 5 WEG. Für andere Änderungen der Gemeinschaftsordnung als diejenigen der Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung sei die genannte Bestimmung nicht anwendbar. Die Ersetzung der Bewilligung sei eine Ausnahmevorschrift und nicht als allgemeiner Rechtsgedanke im Weg der Analogie auf weitere Tatbestände übertragbar. Allein die Schwierigkeiten, die mit der Zustimmung der Eigentümer in einer großen Gemeinschaftsanlage verbunden seien, erlaubten es nicht, eine Korrektur durch analoge Anwendung einer Ausnahmevorschrift zu bewirken.

2. Unabhängig davon, ob die Beanstandung zutrifft, kann die angefochtene Zwischenverfügung des Grundbuchamts aus Rechtsgründen (§ 78 GBO, § 546 ZPO) keinen Bestand haben.

a) Eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO ist nur gerechtfertigt, wenn das mit ihr geltend gemachte Eintragungshindernis allgemein ein der Eintragung entgegenstehendes behebbares Hindernis darstellt und wenn es ferner unter Zugrundelegung der Gestaltung des Einzelfalles tatsächlich und rechtlich besteht. Fehlt es an der einen oder der anderen oder an beiden Voraussetzungen, so erweist sich die angefochtene Zwischenverfügung als ungerechtfertigt; sie muss aus diesem Grund aufgehoben werden (BayObLGZ 1984, 136/137 f.).

Weil in einer Zwischenverfügung zugleich der Ausspruch liegt, dem Antrag werde nach Beseitigung des aufgeführten Hindernisses stattgegeben werden, sind auch alle Eintragungshindernisse und sämtliche Wege zu deren Beseitigung auf einmal aufzuzeigen. Kann aber der Antrag bei richtiger Würdigung der Sach- und Rechtslage überhaupt nicht zu einer seinem Inhalt entsprechenden Eintragung führen, so stellt sich die Zwischenverfügung als eine Irreführung des Antragstellers dar, weil sie ihm die Vornahme der Eintragung nach Behebung des Hindernisses in Aussicht stellt und ihn zu bestimmten Vorkehrungen veranlasst, obwohl die beantragte Eintragung gar nicht vorgenommen werden kann (BayObLGZ 1984, 136/138 m.w.N.).

Allerdings ist Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens gegen eine Zwischenverfügung nur das in ihr angenommene Eintragungshindernis, nicht die Entscheidung über den Eintragungsantrag selbst (BayObLG, a.a.O.). Das Rechtsmittelgericht darf die Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung deshalb nicht mit der Begründung zurückweisen, der beantragten Eintragung stehe jedenfalls ein anderes als das in der Zwischenverfügung angegebene Hindernis entgegen. Ungeachtet dessen ist aber eine Zwischenverfügung auch dann aufzuhe...

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