OLG München Beschluss vom 12.04.2007 - 32 Wx 64/07

Leitsatz (amtlich)

Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Eigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, sofern nicht an Verwandte veräußert wird, so erfasst diese Privilegierung nicht eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Mitglieder alle - derzeit - persönlich privilegiert wären.

Normenkette

GBO § 29; WEG § 12 Abs. 1

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 27.03.2007; Aktenzeichen 13 T 3240/07)

Tenor

Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des LG München I vom 27.3.2007 wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

Gründe

I.1. Der Beteiligte zu 1) ist Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentums. Im Grundbuch ist das Erfordernis der schriftlichen Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums vermerkt, ausgenommen bei Veräußerungen an den Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder zweiten Grades in der Seitenlinie, im Wege der Zwangsvollstreckung, durch den Konkursverwalter sowie in den Fällen des § 19 WEG. Die Beteiligte zu 2) ist Ehefrau des Beteiligten zu 1), die Beteiligten zu 3) und 4) sind deren Töchter.

2. Am 29.12.2006 errichteten sämtliche Beteiligte zur Urkunde ihres jetzigen Verfahrensbevollmächtigten eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Der Beteiligte zu 1) verpflichtete sich in dieser notariellen Urkunde zur Einbringung des oben bezeichneten Wohnungseigentums in die Gesellschaft und erklärte sowohl im eigenen Namen als auch namens der Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Auflassung und bewilligte und beantragte die Eintragung dieser Rechtsänderung im Grundbuch. Der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten legte dem Grundbuchamt die Urkunde zum Vollzug vor.

3. Das Grundbuchamt wies darauf hin, dass die erforderliche Verwalterzustimmung fehle. Sie sei erforderlich, da Eigentümer eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts werden soll und nicht eine Person, die in den Ausnahmetatbeständen für das Nichtbestehen der Zustimmungsbedürftigkeit aufgeführt sei. Die gegen diese Zwischenverfügung eingelegte Beschwerde der Beteiligten wies das LG mit Beschluss vom 27.3.2007 zurück. Mit der weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten ihr Ziel der Eintragung weiter. Sie sind der Auffassung, eine Zustimmung des Verwalters sei nicht erforderlich, da die Übertragung des Wohnungseigentums ausschließlich auf die in den Ausnahmetatbeständen für das Nichtbestehen der Zustimmungsbedürftigkeit aufgeführten Personen erfolge. Die Verwalterzustimmung zur ersten Übertragung des Wohnungseigentums auf die Gesellschaft bürgerlichen Rechts müsse ohnehin erteilt werden, weil die Beteiligten nach der ständigen Rechtsprechung des BayObLG einen Anspruch auf Zustimmungserteilung hätten. Die Möglichkeit der Weiterübertragung der Gesellschafteranteile außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft und außerhalb der Überprüfungsmöglichkeit des Verwalters rechtfertige nicht die Versagung der Zustimmung.

II. Die gem. § 78 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige weitere Beschwerde erweist sich als unbegründet:

1. Das LG hat ausgeführt:

Der Ausnahmetatbestand sei vorliegend nicht erfüllt, weil im vorliegenden Fall das Eigentum nicht auf eine der dort bezeichneten natürlichen Personen, sondern auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts übertragen werden solle. Darüber hinaus widerspreche es Sinn und Zweck des Zustimmungserfordernisses, das Einbringen des Wohnungseigentums in eine Gesamthandsgemeinschaft unter den im Grundbuch aufgeführten Ausnahmetatbestand zu fassen.

2. Diese Ausführungen halten in vollem Umfang rechtlicher Nachprüfung stand:

3. Die Übertragung des Wohnungseigentums erfolgt nicht an eine in der Teilungserklärung hinsichtlich der notwendigen Verwalterzustimmung privilegierte Person. Dies ergibt die Auslegung der Grundbucheintragung gem. § 12 Abs. 1 WEG, die der Senat ohne Bindung an die Auffassung des LG selbst vornehmen kann (vgl. Demharter, GBO, 25. Aufl., Rz. 17 m.w.N.). Für die Auslegung der Eintragung gilt der Grundsatz, dass auf deren Wortlaut und Sinn abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BayObLZ 1982, 69/73).

4. Durch die Einbringung in die Gesellschaft wird das dem Gesellschaftszweck gewidmete Vermögen der Gesellschafter ein dinglich gebundenes Sondervermögen. Dies ist ein Inbegriff von Sachen und Rechten, der vom sonstigen Vermögen der Gesellschafter, dem Privatvermögen, streng zu unterscheiden ist (BGH NJW 1999, 1407). Die bezeichnete Sonderstellung zeigt sich insbesondere bei der Zwangsvollstreckung in den Anteil eines Gesellschafters an den einzelnen zu dem Gesellschaftsvermögen gehörenden Gegenständen (§ 859 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Auch wenn die Gesellschaft bürgerlichen Rechts - bisher - nicht grundbuchfähig ist, besteht zwischen den einzelnen Gesellschaftern und der Gesellschaft keine Personenidentität.

5. Wie das LG zu Recht ausgeführt hat, würde eine den Wünschen der Beteiligten entsprechende Auslegung der Vorschrift in der Teilungs...