OLG München Beschluss vom 10.04.2019 - 34 Wx 92/18

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zugang zu Gemeinschaftsräumen - Einrichten eines Sondernutzungsrechts

Leitsatz (amtlich)

An Flächen oder Fluren, die Zugang zu zwingenden Gemeinschaftsräumen ermöglichen, kann ein vertraglich eingeschränktes Sondernutzungsrecht eingeräumt werden.

Normenkette

GBO § 15 Abs. 2, § 18 Abs. 1, § 71 Abs. 1, § 73; RPflG § 11 Abs. 1; WEG § 5 Abs. 2, §§ 8, 10 Abs. 2, § 13 Abs. 2

Tenor

Auf die Beschwerde des Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 21. Februar 2018 aufgehoben.

Gründe

I. Der Beteiligte ist als Eigentümer von Grundbesitz im Grundbuch eingetragen.

Das Grundstück ist bebaut mit zwei Wohngebäuden. Am 23.2.2017 errichtete er eine Teilungsklärung nach § 8 WEG, mit der er an dem Grundbesitz gemäß mitgesandtem Aufteilungsplan Wohnungs- und Teileigentum in der Weise begründete, dass er in Ziff. III. der Urkunde jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten, in sich abgeschlossenen Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen zuwies. In Ziff. IV. Inhalt des Sondereigentums wurde geregelt:

§ 2 Sondernutzungsrechte An dem gemäß § 5 WEG gemeinsamen Eigentum steht das Recht zur alleinigen und ausschließlichen Benützung den nachgenannten Sondereigentümern in der folgenden Weise zu:

d) dem jeweiligen Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 1 das Sondernutzungsrecht an dem Kellerraum, der in dem dieser Urkunde als Anlage II (Nachtrag) beigefügten Lageplan grün gekennzeichnet ist, und das Sondernutzungsrecht an der Doppelgarage, die in dem dieser Urkunde beigefügten Lageplan blau gekennzeichnet ist. Diese Sondernutzungsrechte werden insofern beschränkt, dass der jeweilige Sondernutzungsberechtigte dulden muss, dass die übrigen Sondereigentümer den Kellerraum bzw. die Garage betreten um zu dem dahinterliegenden Heizungsraum bzw. dem dahinterliegenden Tankraum zu gelangen.

Er hat den Vollzug dieser Teilungserklärung im Grundbuch am 12.2.2018 beantragt.

Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 21.2.2018 hat das Grundbuchamt geltend gemacht, der Eintragung stehe als Hindernis entgegen, dass die Zugangsräume zu Heizungs-, Zähler- und Tankraum zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen und sämtlichen Miteigentümern zum ständigen und ungehinderten Mitgebrauch zur Verfügung stehen müssten. Durch das Sondernutzungsrecht könne der sondernutzungsberechtigte Eigentümer jedoch den anderen Miteigentümer in seinem Mitgebrauch behindern bzw. stören.

Dagegen richtet sich die Beschwerde vom 5.3.2018, die der Notar namens des Beteiligten eingelegt hat.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II. Das nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthafte Rechtsmittel gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts (§ 18 Abs. 1 GBO) ist zulässig (§§ 73, 15 Abs. 2 GBO). Es hat in der Sache Erfolg, weil das beanstandete Hindernis nicht besteht.

Dem Eintragungsantrag fehlt, bezogen auf das Sondernutzungsrecht an Garage und Kellerraum, nicht die Eintragungsfähigkeit.

1. Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (positive Komponente). Das Recht des Sondernutzungsberechtigten erstreckt sich dabei nur so weit, wie es ihm durch die Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt worden ist. Ein Sondernutzungsrecht kann allerdings Einschränkungen unterliegen, die sich aus der Natur der Sache ergeben (Kümmel in Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten WEG 11. Aufl. § 13 Rn. 49). Es kann aber auch dabei von vornherein durch ausdrückliche Vereinbarung in einem beschränkten Umfang eingeräumt werden (LG Wuppertal MittRhNotK 1998, 327; Bärmann/Klein WEG 14. Aufl. § 13 Rn. 95).

Wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 WEG kann ein Sondernutzungsrecht nur durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder durch den teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 WEG begründet oder geändert werden (vgl. BGH NJW 2012, 676/677).

Als Form der Gebrauchsregelung gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 Abs. 1 WEG) kann das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen werden (vgl. § 10 Abs. 3 WEG; Kümmel in Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten § 13 Rn. 35; Hügel/Kral GBO 3. Aufl. Wohnungseigentum Rn. 53)

2. Der Einräumung eines Sondernutzungsrechts steht nicht die Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG entgegen. Danach können Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand von Sondereigentum sein, selbst wenn sie sich im Bereich der in Sondereigentum stehenden Räume befinden. Das gilt nach dem Sinn der Vorschrift jedoch nicht nur für Anlagen oder Einrichtungen, sondern auch für die Räume (BGHZ 73, 302, 311; Bärmann/Armbrüster § 5 Rn. 26 f.). Sie stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, wenn ihr Zweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume ...