OLG Köln Urteil vom 29.11.2000 - 11 U 153/98

Verfahrensgang

LG Bonn (Urteil vom 22.05.1998; Aktenzeichen 10 O 20/97)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 22.05.1998 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Bonn – 10 O 20/97 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass der im Rahmen des zwischen den Parteien aufgrund schriftlichen Pachtvertrags vom 26.08.1985 seit dem 01.01.1986 bestehenden Pachtverhältnisses über die dem Betrieb eines Tabakwaren- sowie Zeitschriftenhandels dienenden Räume N2-Strasse in …1 C vom Kläger an die Beklagten zu entrichtende Netto-Kaltpachtzins seit dem 01.12.1996 monatlich 4.860,00 DM beträgt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Auf die Widerklage, die im Übrigen abgewiesen wird, wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten als Gesamtgläubiger Restpachtzins

für die Monate Dezember 1996 bis März 1997 in Höhe von 1.750,25 DM,

für die Monate April 1997 bis September 1998 in Höhe von 7.898,97 DM

brutto (einschließlich 15% MWSt bis zum 31.03.1998 und 16% MWSt ab 01.04.1998)

jeweils nebst 4% Zinsen sei dem 08.10.1998 zu zahlen.

Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger zu 8% und die Beklagten zu 92% zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000,00 DM abwenden, die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 21.700,00 DM abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in der genannten Höhe leistet. Beide Parteien dürfen die Sicherheit durch selbstschuldnerische Bürgschaft eines als Zoll- und Steuerbürgen zugelassenen Kreditinstituts erbringen.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Höhe einer vertragsgemäß vorzunehmenden Anpassung des Pachtzinses für ein gewerbliches Pachtobjekt, die sich daraus für die Verpächter ergebenden Zahlungsansprüche und die Berechtigung der von den Verpächtern ausgesprochenen fristlosen Kündigung.

Der Kläger kaufte von den Beklagten ein Tabakwaren- und Zeitschriftengeschäft in der N2-Straße in C „C Loch”, unterirdische Passage mit Zugängen zum Bus-, Straßenbahn und DB-Bahnhof). Zugleich pachtete er durch Vertrag vom 26.08.1985, dessen Wirksamkeit von der Durchführung des Kaufvertrages abhängen sollte (§ 10 des Vertrages) das Ladenlokal unter gleichzeitiger Übernahme des vorhandenen Warenlagers (§ 5 des Vertrages).

In § 2 dieses Vertrages heißt es:

”Der Pacht- und Mietzins beträgt monatlich DM 5.600,– zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer.

Der Gesamtbetrag der Pacht zuzüglich Mehrwertsteuer ist monatlich im Voraus … zahlbar. Für den Fall, daß sich der allgemeine Einzelhandelsindex künftig um mehr als 10 Prozent nach oben oder unten verändert, vereinbaren die Parteien die unverzügliche Neufestsetzung des Miet- und Pachtzinses. Diese Veränderungen des Pacht- und Mietzinses werden jedoch nur in Höhe von 60 Prozent der Indexveränderungen für wirksam.

Sofern die zwischen Verpächter und Pächter alsdann unverzüglich einzuleitenden Verhandlungen zu keinem Ergebnis führen, entscheidet über die Pacht- und Miethöhe für das laufende Kalenderjahr ein fachkundiger Schiedsgutachter, der von der zuständigen Industrie- und Handelskammer zu benennen ist.”

In § 3 heißt es:

”Der Pachtvertrag wird abgeschlossen auf die Dauer von 10 Jahren, und zwar für die Zeit vom 01.01.1986 bis zum 31.12.1995, über die Grundmiete wird jeweils nach fünf Jahren neu verhandelt.

Der Vertrag verlängert sich jeweils um fünf Jahre, wenn er nicht mit einer Frist von sechs Monaten zum Vertragsende durch den Pächter aufgekündigt wird.

Der Verpächter kann das Pachtverhältnis fristlos kündigen, wenn das Konkursverfahren, oder ein gerichtliches Vergleichsverfahren über das Vermögen des Pächters eröffnet wird, sowie dann, wenn der Pächter mit der Zahlung von zwei Pachtraten ganz oder teilweise länger als vier Wochen in Rückstand bleibt.”

In § 8 des Vertrages ist dem Kläger ein Vorkaufsrecht bzw. Mitspracherecht für den Fall der Veräußerung des Pachtobjekts eingeräumt. Auf den Kaufvertrag und den Pachtvertrag vom 26.08.1995 (Bl. 230 ff. d.A. und Bl. 46 ff. d.A. = AnlH) wird wegen der Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen Bezug genommen.

Aufgrund einverständlicher Absprache der Parteien zahlte der Kläger ab 01.01.1991 eine monatliche Nettopacht von 6.800,00 DM.

Mit Schreiben vom 25.11.1995 „setzten” die Beklagten die Pacht ab 01.01.1996 auf 7.800,00 DM netto „fest”. Der Beklagte bot eine an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte Nettopacht von zunächst 4.200,00 DM (Schreiben vom 03.12.1995), später – gestützt auf das Gutachten des Sachverständigen L – von 4.100,00 DM an. Da die Parteien sich nicht einigen konnten, erhob der Kläger die vorliegende Klage auf Feststellung, daß die Pacht ab dem 01.01.1996 4.100,00 DM betrage. Ab Dezember 1996 erbrachte er auch nur noch an dieser Nettopacht orientierte Zahlungen. Die Beklagten kündigten wegen der ihrer Ansicht nach dadurch entstehenden Pachtzinsrückstände das Pachtverh...