OLG Köln Urteil vom 26.05.2008 - 12 U 73/07

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 11.05.2007; Aktenzeichen 4 O 548/06)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 16.01.2009; Aktenzeichen V ZR 133/08)

Tenor

Die Berufung der Beklagten und Widerklägerin gegen das Urteil des LG Köln vom 11.5.2007 - 4 O 548/06, wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger 98,8 % und die Beklagte 1,2 %.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien sind berechtigt, die Vollstreckung der jeweils anderen Partei gegen Leistung einer Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die vollsteckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Der Kläger hat mit der Klage die Zustimmung der Beklagten zur Rückabwicklung eines notariellen Grundstückskaufvertrages vom 8.9.2005, ferner die Erteilung einer Löschungsbewilligung für eine eingetragene Fremdgrundschuld begehrt.

Mit der Widerklage verlangt die Beklagte die Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten.

Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 8.9.2005 verkaufte der Kläger an die Beklagte, die als Bauträgerin gewerblich tätig ist, ein ca. 2000 qm großes Grundstück in C zu einem Kaufpreis von 351.000 EUR. Auf dem Grundstück befanden sich baufällige Gebäude, bestehend aus einem Wohnhaus und einem Schuppen. Die Beklagte plante die Parzellierung des Grundstücks und die Errichtung von sechs zum Weiterverkauf bestimmter Einfamilienhäuser.

Ziff. II 1 des Kaufvertrages lautet auszugsweise:

"... Der Käufer plant auf dem Kaufgrundbesitz wenigstens 6 Einfamilienhäuser zu errichten, hierzu wird er umgehend nach Vertragsabschluss eine Bau-voranfrage bei der Stadt C einreichen. Sobald die Baugenehmigung zur Errichtung der Häuser nebst der Genehmigung zur Teilung des Grundbesitzes insgesamt in die entsprechende Zahl Baugrundstücke erteilt sind, ist der Kaufvertrag wirksam und die Vertragsbeteiligten zur Erbringung der ihnen obliegenden Leistungen verpflichtet ...."

Da das Grundstück sich in begehrter Wohnlage von C befindet, gingen die Parteien nach Parzellierung des Grundstücks und Errichtung der geplanten Doppelhäuser von einer zügigen Vermarktung der Immobilien aus.

In Abteilung II des Grundbuchs war als Grunddienstbarkeit ein Wegerecht zugunsten des Eigentümers einer anderen benachbarten Parzelle eingetragen. Nach den Vorstellungen der Parteien sollte die Löschung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch problemlos möglich sein.

Der von der Beklagten vertragsgemäß beantragte Bauvorbescheid wurde von der Stadt C am 19.10.2005 erteilt. In der Folgezeit legte zumindest ein Nachbar Widerspruch gegen den Vorbescheid ein. Hierüber wurde die Beklage mit städtischem Schreiben vom 19.12.2005 informiert. Die Beklagte entschied sich, wegen des schwebenden Widerspruchsverfahrens die Baugenehmigung zunächst nicht zu beantragen. Die für die Vermarktung der Immobilien erforderlichen Vorarbeiten wurden von der Beklagten jedoch weiterbetrieben. Es wurde ein Architekt mit den Planungsarbeiten beauftragt.

Die von der Beklagten in Auftrag gegebene Grundstücksvermessung wurde durchgeführt. Eine Fortführung im Liegenschaftskataster erfolgte noch nicht. Der S Kreis als zuständige Behörde teilte dem von der Beklagten beauftragten Vermessungsingenieur unter Zurückreichung der Vermessungsschriften mit Schreiben vom 13.2.2006 mit, dass die Teilungsgenehmigung nach § 8 BauO NW fehle. Auf die Genehmigung könne nur dann verzichtet werden, wenn der Abbruch der aufstehenden Gebäude durch entsprechende Darstellung im Riss dokumentiert werde.

Wegen der baurechtlichen Schwierigkeiten auf Grund des Nachbarwiderspruchs gegen den Vorbescheid vereinbarten die Parteien in einem ergänzenden notariellen Vertrag vom 20.2.2006 abweichende Kaufpreiszahlungsmodalitäten. Ziff. II 1 dieser Ergänzungsvereinbarung lautet auszugsweise wie folgt:

"1 .... Die Kaufpreisfälligkeit ist noch nicht gegeben, da die Stadt C den durch Nachbarn eingelegten Widerspruch gegen die Bebauung noch nicht abschlägig beschieden und daher bis heute die beantragte Baugenehmigung noch nicht erteilt hat.

Verkäufer und Käufer vereinbaren, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht seitens des Käufers, dass der aus abzuschließenden Weiterverkäufen zu zahlende Kaufpreis in voller Höhe vorzeitig an den Verkäufer zu zahlen ist.

2. Aufgrund der vorstehenden Vereinbarung wird der Kaufpreis i.H.v. insgesamt 351.000 EUR bis zur Erteilung der Baugenehmigung zinslos gestundet ...."

In der Zusatzvereinbarung wurde auf die erfolgte Grundstücksvermessung und die noch nicht erfolgte Fortführung im Liegenschaftskataster hingewiesen.

Unstreitig war auch, dass zu diesem Zeitpunkt entgegen dem Vertragswortlaut die Baugenehmigung noch nicht beantragt worden war.

Unter dem 20.3.2006 zeigte die Stadt C als zuständige Bauaufsichtsbehörde der Beklagten die Abgabe des Widerspruchsverfahrens bezüglich des Bauvorbescheids an die Widerspruchsbehörde an.

In der Folge...