OLG Köln Urteil vom 21.05.2015 - 18 U 60/14

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietvertraglicher Schadensersatz bei nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache

Leitsatz (amtlich)

1. Ist der mietrechtliche Wiederherstellungsanspruch verjährt, bevor der Vermieter dem Mieter eine Frist zur Wiederherstellung setzt, steht dem Anspruch auf Schadensersatz ein dauerhaftes Leistungsverweigerungsrecht auch dann entgegen, wenn er in unverjährter Zeit rechtshängig gemacht wurde.

2. Dies gilt nicht für einen aus dem gleichen Sachverhalt folgenden deliktischen Anspruch.

Tatbestand

Die Klägerin vermietet Baucontainer. Mit Vertrag vom 20.01./27.01.2009 beauftragte die Beklagte die Klägerin mit der Aufstellung, Vermietung und Demontage einer Baucontaineranlage bestehend aus Modulen unterschiedlicher Art für ein Bauvorhaben in B.

Die Container wurden in der Folgezeit geliefert und genutzt. Die Mietzeit endete mit Ablauf des Monats Februar 2013. In der Zeit vom 25. bis 28.02.2013 baute die Klägerin die Container ab.

Mit Rechnung vom 28.02.2013 stellte die Klägerin der Beklagten Kosten für die Beseitigung von Schäden an den gemieteten Containern in Rechnung.

Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.

Das LG hat die Klage abgewiesen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung hat in geringem Umfang Erfolg. Die Klägerin kann von der Beklagten auf deliktischer Grundlage Ersatz für die Schäden verlangen, deren Verursachung sich nicht lediglich als Folge des Gebrauchs der Mietobjekte darstellt, sondern als Folge schuldhaft begangener Sachbeschädigung. Mietvertragliche Ersatzansprüche bestehen demgegenüber nicht.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Schadenersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1 u. 3, 281, 546 BGB.

Die Beklagte war aufgrund Ziffer 5) der Mietvereinbarung verpflichtet, "den Mietgegenstand in ordnungsgemäßem Zustand und in dem gleichen Sauberkeitsgrad wie bei der Gestellung zurückzugeben." Vertragliche Ansprüche scheitern indes daran, dass sie mangels in unverjährter Zeit erklärter Fristsetzung nicht entstanden sind. ...

Soweit es Beschädigungen an der Substanz des Mietgegenstandes betrifft, ist streitig, ob bei Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe in ordnungsgemäßem Zustand zunächst ein Erfüllungsanspruch gegen den Mieter besteht, mit der Folge, dass es einer Fristsetzung gemäß § 281 BGB bedarf, bevor der Vermieter Schadenersatzansprüche geltend machen kann oder ob diese alleine unter § 280 Abs. 1 S. 1 BGB fallen.

In der Literatur wird im Falle einer Substanzbeschädigung der Mietsache teilweise ein Schadenersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB angenommen (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 546a Rn. 82 f.; ...).

Dagegen gehen die bisher veröffentlichte Rechtsprechung (LG Saarbrücken, Urteil vom 23.03.2012 - 10 S 29/11; ...) und eine andere Ansicht in der Literatur (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 546 Rn. 7; ...) auch bei Beschädigungen der Mietsache von einem Schadenersatzanspruch gemäß §§ 280, 281 BGB aus, so dass vor der Geltendmachung eines Schadenersatzanspruchs der Mieter zunächst unter Fristsetzung zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes aufzufordern ist.

Der Senat schließt sich letzterer Ansicht an. ...

Für die[se] ... sprechen einerseits praktische Vorzüge, wonach eine Abgrenzung zwischen zu beseitigenden, einfachen Gebrauchsspuren (wie z.B. Nägel oder Dübellöcher in Wänden) und einer weitergehenden Substanzbeschädigung schwierig ist. Im Rahmen von Rückbauverpflichtungen, welche unstreitig unter §§ 280, 281 BGB fallen, liegen oftmals Handlungen zugrunde, die streng genommen als Substanzbeschädigungen anzusehen sind, wie z.B. Wanddurchbrüche in Gebäuden, ohne dass diese einen Schadenersatzanspruch ohne vorherige Fristsetzung zur Wiederherstellung begründen würden. Im Übrigen ist der BGH, jedenfalls altes Schuldrecht betreffend (§ 326 BGB a.F.), davon ausgegangen, dass der Wiederherstellungsanspruch des Vermieters die Beseitigung von Schäden an der Mietsache umfasste und insoweit zunächst eine Fristsetzung erforderlich war (BGH - VIII ZR 184/87 -, NJW 1988, 1778). Gründe, dies nach neuem Schuldrecht anders zu beurteilen, sind nicht ersichtlich. ...

Fallen daher sämtliche durch die Klägerin geltend gemachten Beeinträchtigungen der Mietsache unter §§ 280 Abs. 1 u. 3, 281 BGB, so war zunächst eine Fristsetzung gegenüber der Beklagten zur Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes erforderlich.

Eine Fristsetzung erfolgte erstmals im Verhandlungstermin vom 10.10.2013, in welchem die Klägerin, vertreten durch ihren Prozessbevollmächtigten, die Beklagte zur Beseitigung der Mängel aufforderte. Indes ging die Fristsetzung ins Leere. Denn am 10.10.2013 war der primäre Leistungsanspruch auf Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes gemäß § 548 BGB bereits verjährt. Wie das LG zutreffend ausführt, unterliegt auch der Leistungsanspruch auf Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB ( ...BGH XII ZR 52/08, NZM 2010, 621). Diese beginnt gemäß §§ 200, 548 BGB mit der R...