OLG Köln Urteil vom 15.09.1997 - 19 U 210/96

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abgrenzung. Mietvertrag. Vorvertrag. Optionsrecht

Leitsatz (amtlich)

Vereinbaren Käufer und Verkäufer eines Mietobjektes, daß jede Partei ab einem bestimmten Zeitpunkt zu einem vorbestimmten Preis eine Anmietung desselben durch den Verkäufer verlangen kann, so handelt es sich rechtlich um einen Vorvertrag, nicht um ein Optionsrecht. Bei der Auslegung einer derartigen Vereinbarung geht ein übereinstimmende Wille beider Parteien dem Wortlaut des Vertrages und jeder anderweitigen Interpretation vor (ständige Rechtsprechung des BGH vgl. u.a. BGH DRsp-ROM Nr. 1994/1133 = NJW 1994, 1528 = MDR 1994, 480).

Normenkette

BGB §§ 145, 326, 545 ff.

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 26.09.1996; Aktenzeichen 20 O 159/96)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 20. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 26.9.1996 – 20 O 159/96 – abgeändert und wie folgt neu gefaßt: 1. Es wird festgestellt, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, an den Kläger für die Zeit vom 1.10.1995 bis zum 30.6.1996 für das Hausgrundstück R.17-21 in × M. 1 Miete zu zahlen, ausgehend von einer Jahreskaltmiete von 160.000,– DM und abzüglich der in dieser Zeit vom Kläger erzielten Mieten. 2. Wegen der Entscheidung über die Höhe des von den Beklagten an den Kläger zu zahlenden Betrages wird die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens übertragen wird.

Tatbestand

Die Beklagten, Inhaber der Firma B. oHG, einer Immmobiliengesellschaft, haben dem Kläger durch notariellen Vertrag vom 23. Juni 1992 – UR.Nr. × für 1992 des Notars Dr. R. in K. – ein in der R.Nr. x. in M. gelegenes Wohn- und Geschäftshaus zum Preis von 1.225.000,– DM verkauft. Die Parteien streiten darüber, ob die in Ziffer 4 dieses Vertrages enthaltene Formulierung, „Beide Parteien können verlangen, daß die Verkäufer oder deren Firma … das Vertragsobjekt ab dem 1.10.1995 auf unbefristete Zeit zu einer Kaltmiete von 160.000,– DM anmieten” auch das Recht des Klägers beinhaltet, von den Beklagten die Anmietung des Objektes fordern zu können.

Mit Schreiben vom 16.8.1995 forderte der Kläger die Beklagten auf, eine monatliche Miete von 13.333,33 DM abzüglich erzielter Nettomieten von 3.012,– DM. Die Beklagten haben dies abgelehnt und mit Schreiben vom 21.11.1995 mit sofortiger Wirkung ein eventuell bestehendes Mietverhältnis gekündigt.

Der Kläger hat beantragt, die Beklagten zu verurteilen, mit dem Kläger einen Mietvertrag zu einer Kaltmiete von 160.000,– DM jährlich das Vertragsobjekt betreffend abzuschließen, für den Fall, daß dem entsprochen werde, die Beklagten zu verurteilen, an ihn 20.642,66 DM nebst 10 % Zinsen seitdem 6.12.1995 zu zahlen hilfsweise festzustellen, daß die Beklagten ab dem 1.10.1995 Mieter des Objektes R.Nr. x. in M. sind und ab diesem Zeitpunkt Miete an den Kläger zu zahlen haben.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie haben behauptet, von einer Anmietverpflichtung ihrerseits sei zu keiner Zeit die Rede gewesen, die vertragliche Formulierung entspreche nicht dem tatsächlichen Willen der Parteien. Des weiteren haben sie sich gegen die Höhe der vom Kläger angestellten Mietberechnung gewandt. Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, aufgrund aller Umstände stehe fest, daß die Parteien etwas anderes gewollt hätten, als in Ziffer 4 des Vertrages beurkundet worden sei. Wegen der weiteren Begründung wird auch insoweit auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung verwiesen. Mit der form- und fristgerecht eingelegten und auch rechtzeitig begründeten Berufung macht der Kläger geltend:

Die Formulierung im Notarvertrag entspreche der getroffenen Vereinbarung. Die Beklagten hätten ihm das Objekt als „Juwel” angeboten, mit dem sich eine ungleich höhere Mietrendite erzielen lasse, als dies nach den bestehenden Mietverhältnissen der Fall war. So hätten sie ihm auch vorgerechnet, daß sich für die gewerbliche Ladenfläche statt des beim damaligen Mieter K. erzielten Preises von 6,– DM/qm mit Sicherheit ein Quadratmeterpreis von 20,– DM bis 25,– DM erzielen lasse. Deshalb sei in dem Notartermin die Formulierung aufgenommen worden, wonach beide Parteien verlangen könnten, daß die Verkäufer oder deren Firma das Objekt ab dem 1.10.1995 anmieten. Einer Regelung, die nur den Beklagten dieses Recht eingeräumt hätte, hätte er nicht zugestimmt. Er habe sicherstellen wollen, daß die von den Beklagten als sicher hingestellte hohe Mietrendite auch tatsächlich realisiert werde, denn sie als Immobilienfachleute hätten schließlich wissen müssen, welche Miete zu erzielen war. Er habe sich auch darauf einrichten müssen, wie es ab dem 1.10.1995 mit dem Objekt weitergehe. Dies sei auch relevant für die Frage gewesen, ob dem Mieter K. zum 30.9.1995 gekündigt werden sollte. Der Beklagte M. habe sich für die K...