OLG Köln Urteil vom 12.06.2001 - 3 U 172/00 (veröffentlicht am 12.06.2001)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 10. August 2000 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer der Landgerichts A. – 1 O 26/00 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung seitens der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 100.000,00 DM abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

Sicherheit kann auch geleistet werden durch die selbstschuldnerische, unbedingte, unbefristete und unwiderrufliche Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlich-rechtlichen Sparkasse, einer Volks- oder Raiffeisenbank oder eines sonstigen dem Einlagensicherungsfonds angeschlossenen Kreditinstituts.

Tatbestand

Im Jahre 1984 erwarben die Kläger im Rahmen eines Bauherrenmodels von der Firma V.B. GmbH die Wohnung Nr. 3 – im Obergeschoss straßenwärts gelegen – im Objekt M. Straße 56 in A. – Stadtteil H. –, Das Objekt, ein Altbau, war modernisiert und in insgesamt sechs Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt worden. Die von den Klägern erworbene Einheit umfasst eine Fläche von insgesamt ca. 78 m²; zu der Einheit gehören ein Abstellraum im Keller und ein Tiefgaragen-Einstellplatz. Die von den Klägern erworbene Wohnungseinheit wurde zunächst gemäß Vertrag vom 15.05./10.09.1984 auf fünf Jahre an die Firma V.B. GmbH, die insoweit als gewerbliche Zwischenmieterin handelte, vermietet.

Im Jahre 1985 trat der Beklagte an die Kläger heran, mit dem Ansinnen, von ihnen die vorgenannte Wohnungseinheit anzumieten um darin eine Zahnarztpraxis zu betreiben. Die Parteien kamen dahin überein, dass der Beklagte bei der Stadt A. die wegen der geplanten Umwidmung von Wohn- in Gewerberaum erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung namens und im Auftrag der Kläger erwirken sollte. Den Aufwand hierfür, insbesondere eine von der Stadt etwa verlangte Abstandssumme, sollte der Beklagte bezahlen, des gleichen die für den Betrieb der Zahnarztpraxis etwa erforderlichen Umbauten in der Wohnung. Mit Bescheid vom 07.04.1986 erteilte die Stadt A. den Klägern eine unbefristete Zweckentfremdungsgenehmigung zur Umwandlung der Wohnung in eine Zahnarztpraxis. Die Abstandssumme wurde auf 35.010,00 DM festgesetzt. Gegen die letztgenannte Festsetzung erhob der Beklagte Klage vor dem Verwaltungsgericht. Die Abstandssumme wurde letztlich im Berufungsrechtszug vor dem Oberverwaltungsgericht Münster im Wege eines Prozessvergleichs auf 14.000,00 DM herabgesetzt. Maßgeblicher Gesichtspunkt in dem vorgenannten verwaltungsgerichtlichen Rechtsstreit war, dass durch die Niederlassung des Beklagten der seinerzeit im Stadtteil H. bestehenden zahnärztlichen Unterversorgung abgeholfen werde. Der Beklagte zahlte die wie vorgenannt herabgesetzte Abstandsumme.

Mit schriftlichem Vertrag vom 01.01.1987 vermieteten die Kläger ihre eingangs genannte Wohnungseinheit an den Beklagten „zur Benutzung einer Zahnarztpraxis”. In § 2 – Mietzeit – heißt es wörtlich: „Der Abschluss des Mietvertrages erfolgt auf unbestimmte Zeit. Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.1987.”

Mit dem Abschluss des vorgenannten Mietvertrages wurde der oben eingangs genannte Mietvertrag der Kläger mit der Firma V.B. GmbH aufgehoben.

Im Zusammenhang mit der Einrichtung der Zahnarztpraxis nahm der Beklagte eine Reihe von Investitionen vor. Er zahlte an die Stadt A. 10.000,00 DM als Ablösung für zwei an sich wegen des Betriebes der Zahnarztpraxis erforderliche Pkw-Stellplätze. Des weiteren nahm der Beklagte in den Räumen bauliche Maßnahmen vor, und er erwarb die für seine Zahnarztpraxis erforderliche Einrichtung und Ausstattung. Die Einzelheiten insoweit sind zwischen den Parteien streitig.

Mit „Zusatz zum Mietvertrag” vom 01.11.1989 vereinbarten die Parteien, dass der Beklagte – unter anderem – in den Mieträumen zahnärztliche Assistenten, Praxisvertreter und zahnmedizinische Fachhelfer beschäftigen sowie mit Zahnarztkollegen zusammen arbeiten dürfe. Am Ende des Nachtrags heißt es wörtlich: „… Die angemieteten Räumlichkeiten dürfen auch für Wohnzwecke verwendet werden, d. h. Zahnarzt B. darf auch in den Praxisräumen wohnen. …”

Zu der im vorgenannten Nachtrag angesprochenen Zusammenarbeit des Beklagten mit Zahnarztkollegen kam es in der Folgezeit jedoch nicht. Der Beklagte gab vielmehr im Jahre 1990 seine Kassenzulassung zurück und behandelte sodann nur noch Privatpatienten, diese schwerpunktmäßig in den Abendstunden nach deren Berufstätigkeit.

Im Zuge seiner Tätigkeit als Zahnarzt ließ der Beklagte Zahnersatz durch den beklagten Ehemann fertigen, der ein zahntechnisches Labor betrieb und betreibt.

Etwa im Jahre 1998/1999 gerieten die Kläger in wirtschaftliche Bedrängnis. Vor diesem Hintergrund schlug der Beklagte unter dem 26.01.1999 eine schriftliche Änderung des Mietvertrages – unter anderem – dahin vor, dass eine Kündigungsfrist von 18 Monaten vereinbart werde. Die Kläger lehnten die angesonnene Vertragsänderung ab. Die Kläger entschlossen sich ...