OLG Köln Urteil vom 08.12.2010 - 2 U 8/10

Verfahrensgang

LG Köln (Entscheidung vom 11.12.2009; Aktenzeichen 32 O 263/06)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 11.12.2009 verkündete Urteil des Einzelrichters der 32. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 32 O 263/06 - abgeändert und wie folgt neugefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Anschlussberufung des Klägers wird zurückgewiesen.

Die Kosten beider Instanzen des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

(Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen gemäß §§ 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO)

I.

Der Beklagte ist als Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken tätig und war mit Beschluss des Amtsgerichts Leverkusen vom 12.07.2004 in dem Zwangversteigerungsverfahren betreffend das Grundstück B.-Straße 19 in M. (AG Leverkusen 42 K 062/04, dort Bl. 15 f.) mit der Feststellung des Verkehrswerts beauftragt worden. Unter dem 03.11.2004 erstattete er sein Gutachten (Anlagenhefter Bl 38 ff.), in welchem er zur Feststellung eines Verkehrswerts in Höhe von 261.000,-- € gelangte. Ausweislich des Beschlusses des Amtsgerichts Leverkusen vom 16.06.2005 wurde das Versteigerungsobjekt dem Kläger und seiner Ehefrau E. L. zu je ½ zum Meistgebot in Höhe von 180.000,- € zugeschlagen. Der Kläger beauftragte den Sachverständigen D. mit einer Überprüfung des Gutachtens des Beklagten; für dessen Gutachten vom 26.01.2007 (Bl. 99-104 Anlagenhefter) zahlte er einen Betrag von 1.190,- €.

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Schadensersatz mit der Begründung in Anspruch, sein Gutachten vom 03.11.2004 sei unvollständig und fehlerhaft. Er hat vorgetragen, dieses Gutachten beruhe auf falschen Tatsachen. Das Baujahr des Hauses sei 1957 und nicht, wie vom Beklagten angenommen, 1966; die dem Gutachten beigefügten Fotografien zeigten ein tatsächlich im Objekt nicht vorhandenes Badezimmer, der im Gutachten erwähnte Laminatboden fehle, tatsächlich sei der Boden gefliest, das Haus stehe nicht in M.-T., sondern in M. C., es befänden sich nicht nur ein- oder zweigeschossige Wohnhäuser, sondern viergeschossige Wohnblocks in der unmittelbaren Umgebung, es bestehe ein Mietvertrag zwischen Alteigentümerin und den Eltern; darüber hinaus enthalte das Gutachten keine Angaben zu den erkennbar maroden Wasserrohren und dem erkennbar defekten Wasserspeicher. Er hat zunächst Erstattung der Kosten für Sanierungsarbeiten begehrt, die erforderlich gewesen seien, um den im Gutachten festgelegten Zustand herzustellen, sowie weiterhin Ausgleich wegen der Abweichung des Baujahres und dafür, dass ein Drittel der Garage habe abgerissen werden müssen; Gegenstand der Klage war zunächst der sich daraus ergebende Gesamtbetrag von 41.366,71 €. Später hat er unter Bezugnahme auf das vom Landgericht eingeholte Gutachten des Sachverständigen S. vorgetragen, der Verkehrswert habe sich tatsächlich auf 200.000,- € belaufen. Setze man diesen Betrag in das Verhältnis zu dem vom Beklagten ermittelten Wert und das tatsächliche Meistgebot, so hätte er das Objekt statt für 180.000,- € für nur 137.920,- € ersteigern können; der Differenzbetrag von 43.270,- € und die Kosten für den Sachverständigen D. in Höhe von 1.190,- € waren Inhalt des zuletzt vor dem Landgericht gestellten Klageantrages.

Der Kläger hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 43.270,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 12.06.2006 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat die Unrichtigkeit seines Gutachtens in Abrede gestellt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Vortrages wird auf die tatbestandlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat nach Einholung von Sachverständigengutachten zur Überprüfung des Gutachtens des Beklagten (Gutachten des Sachverständigen S. vom 15.05.2008, Bl. 119 ff. GA) und zur Feststellung des Verkehrswerts (Gutachten des Sachverständigen S. vom 15.05.2008, Bl. 139 ff. GA), einer ergänzenden schriftlichen Stellungnahme des Sachverständigen S. (Bl. 238 ff. GA) und mündlicher Anhörung des Sachverständigen S. (Bl. 274 ff. GA) unter Abweisung der Klage im Übrigen den Beklagten zur Zahlung eines Betrages von 24.098,- € und weiterhin eines Betrag von 1.190,- € jeweils nebst Zinsen an den Kläger verurteilt. Es hat ausgeführt, der Meistbietende sei Verfahrensbeteiligter im Sinne des § 839 a BGB; dieser dürfe in schutzwürdiger Weise darauf vertrauen, dass die Festsetzung des Grundstückswertes als Grundlage des Gebots pflichtgemäß ermittelt worden sei. Das Gutachten des Beklagten sei fehlerhaft, soweit das Baujahr mit 1966 angegeben worden sei. Tatsächlich sei das Gebäude 1957 errichtet worden, wobei 1966 ein Umbau und 1973 ein kleiner und 1992/93 ein weiterer Anbau des Wintergartens durchgef...