OLG Köln Beschluss vom 24.04.1998 - 16 Wx 28/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Warmwasser

Verfahrensgang

LG Köln (Aktenzeichen 29 T 287/97)

AG Bergisch Gladbach (Aktenzeichen 35 II 78/96)

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners und Beteiligten zu 8. vom 19.01.1998 wird der Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 19.12.1998 – 29 T 287/97 – aufgehoben und die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens – an das Landgericht Köln zurückverwiesen.

Gründe

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde führt zur Aufhebung und Zurückverweisung. Die landgerichtliche Entscheidung ist nicht rechtsfehlerfrei ergangen, da sie die Voraussetzungen einer groben Unbilligkeit, die zu einem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels führen könnte, verneint hat, ohne den diesbezüglichen Vortrag des Beteiligten zu 8. hinreichend zu würdigen und den Sachverhalt hierzu weiter aufzuklären, §§ 12, 27 FGG, 550 ZPO. Nach dem Vorbringen des Beteiligten zu 8. kann zumindest nicht ausgeschlossen werden, daß die derzeitige Abrechnungspraxis in der Wohnungseigentumsanlage im Verhältnis zu ihm in Einzelfällen zu „grober Unbilligkeit” geführt hat.

Zu Recht sind Amtsgericht und Landgericht davon ausgegangen, daß eine Nachrüstung mit Warm- und Kaltwasserzählern, die zugleich zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels, wie sie hier mit dem angegriffenen Beschluß der Eigentümerversammlung vom 22.08.1996 ins Auge gefaßt wurde, einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 WEG bedarf, somit nur durch einstimmigen Beschluß wirksam geändert werden kann.

Dies gilt uneingeschränkt hinsichtlich des geplanten Einbaus von Kaltwasserzählern und der daraus folgenden Abänderung des Verteilungsschlüssels, so daß der Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit wegen Verstoßes gegen § 10 Abs. 1 WEG unwirksam ist, sofern nicht dem Beteiligten zu 8) ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels wegen grober Unbilligkeit zustehen sollte.

Hingegen kann im Einzelfall der Einbau von Warmwasserzählern mit einer daraus folgenden Abänderung des Verteilungsschlüssels durch eine Mehrheit der Wohungseigentümer beschlossen werden, wenn der praktizierte Verteilungsschlüssel nicht den Anforderungen der HeizkostenV entspricht, §§ 3, 7 bis 10 HeizkostenV (vgl. dazu auch Palandt-Bassenge, 57. Aufl., § 16 WEG, Rdz. 16). Im vorliegenden Fall kommt ein Verstoß gegen § 8 Abs. 1 HeizkostenV in Betracht, da die anfallenden Kosten insgesamt nach Verbrauch abgerechnet werden, während die erwähnte Vorschrift die verbrauchsabhängige Abrechnung auf höchstens 70 % der Kosten beschränkt, und die übrigen Kosten nach Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen sind. Beruht die jetzige Regelung allerdings auf einer rechtsgeschäftlichen Bestimmung im Sinne des § 10 HeizkostenV, das heißt einer Vereinbarung über den Verteilungsmodus, dann sind auch höhere verbrauchsabhängige Prozentsätze zulässig, als § 8 Abs. 1 HeizkostenV vorsieht. Ob dies hier im Hinblick auf den Beschluß zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 09.06.1992 der Fall ist, kann im Ergebnis dahinstehen. Denn die Einführung von Wasseruhren, verbunden mit einer entsprechenden Abrechnungsregelung, ist dann unverhältnismäßig, wenn in einem 10-Jahresvergleich die Kosten für die Installation der Meßgeräte sowie deren Wartung und Ablesung die voraussichtliche Einsparung von Energiekosten übersteigen (vgl. BayObLG NJW-RR 94, 145 m.w.N.; KG NJW-RR 93, 468). Auf der Grundlage der Kostenangaben des angegriffenen Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 22.08.1996 ergäben sich Installationskosten von rund 5.500,– DM zuzüglich Wartungs- und Abrechnungskosten von – für sämtliche in Betracht kommenden Wohnungen – jährlich 1.320,– DM, mithin für 10 Jahre von 13.200,– DM, so daß sich die Gesamtkosten auf über 18.000,– DM belaufen. Dem stehen potentiell einzusparende Energiekosten für den 10-Jahres-Zeitraum in Höhe von rund 15.500,– DM gegenüber, wenn man die von dem Beteiligten zu 8. zugrunde gelegten Zahlen zum Energieverbrauch zugrunde legt und die übliche Einsparquote von 15 % ansetzt (zum Ansatz von 15 % Einsparung: BayObLG, NJW-RR 94, 145, 146; KG, NJW-RR 93, 468). Damit läßt sich die hier durch Mehrheitsbeschluß erstrebte Änderung des Verteilungsschlüssels nicht durch die Regelungen der HeizkostenV rechtfertigen, da eine Anpassung des Verteilungsschüssels an die Bestimmungen der HeizkostenV im Hinblick auf die zitierte Rechtsprechung, der sich der Senat anschließt, nicht mehr verhältnismäßig ist. Vielmehr bleibt es im vorliegenden Fall dann bei dem Grundsatz, daß der Verteilungsschlüssel nur wirksam durch einen einstimmigen Beschluß gemäß § 10 WEG geändert werden kann.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz käme allenfalls dann in Betracht, wenn einem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels deshalb zustünde, weil außergewöhnlich...