Entscheidungsstichwort (Thema)

Maklervertrag: Erfordernis der notariellen Beurkundung bei Zusage der Provisionszahlung auch bei Nichtzustandekommen des Immobilienkaufs; Zustandekommen des Maklervertrages und Abgrenzung eines erfolgsabhängigen Provisionsversprechens von einer bloßen Aufwandsentschädigung

 

Leitsatz (amtlich)

1. Die Vereinbarung, dass der Maklerkunde ein Entgelt auch bei Nichtzustandekommen des Hauptvertrages schuldet, bedarf notarieller Beurkundung, wenn die Zahlungszusage den Kunden in seiner Entschlussfreiheit beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrages beeinträchtigt (Rz. 14). [Abgrenzung BGH, 2.7.1986, IVa ZR 102/85, WuM 1987, 29]

2. Auch ohne konkrete Vergütungsvereinbarung kommt ein Maklervertrag durch die Aufforderung des Kunden zustande, "einen Interessenten am Markt zu suchen (Rz. 18)(Rz. 19)."

3. Zur Abgrenzung eines erfolgsabhängigen Provisionsversprechens zur bloßen Aufwandsentschädigung (Rz. 23)(Rz. 24).

 

Normenkette

BGB §§ 133, 154, 157, 179, 311b, 652-653, 781

 

Verfahrensgang

LG Koblenz (Urteil vom 19.02.2009)

 

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Koblenz vom 19.2.2009 geändert und die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des Vollstreckungsbetrags abwenden, wenn nicht die Beklagte Sicherheit in entsprechender Höhe stellt.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

 

Gründe

I. Der Kläger nimmt die beklagte Sparkasse aus abgetretenem Recht der A. GmbH & Co. KG (im Folgenden: Zedentin oder Maklerin) auf Zahlung von 20.000 EUR nebst Zinsen in Anspruch. Angeblich steht der Zedentin ein weit höherer Gesamtanspruch zu. Das geht zurück auf ein an die Zedentin adressiertes, vom Zeugen T. unterzeichnetes Schreiben der Beklagten vom 31.10.2006, das unter dem Betreff "B. Klinik" wie folgt lautet:

"Wunschgemäß bestätigen Ihnen, dass sie im Auftrag der Gesellschafter des o.g. Fonds beauftragt wurden, für die Klinik einen Interessenten am Markt zu suchen".

Diese Bestätigung soll der Zeuge T. am 8.11.2006 in Vollmacht und Vertretung der Beklagten durch ein mündliches Zahlungsversprechen (von im Ergebnis 230.000 EUR netto) ergänzt haben.

Die B. Klinik gehörte einem Fonds (GbR). Dieser hatte die Beklagte nicht bevollmächtigt. Bei der Zedentin war bereits im September 2006 ein Verkaufsexposé in der Erwartung erstellt worden, dass sie als Maklerin eingeschaltet werde. Dieses Exposé übersandte die Zedentin im selben Monat der Beklagten. Das Exposé enthält auf S. 6 neben der Kaufpreisforderung von 25.870.000 EUR den Hinweis, dass die Zedentin bei Zustandekommen eines Kauf-, Options- oder auch Gesellschaftsübernahmevertrages "Ihnen" eine Vermittlungscourtage i.H.v. 3 % des Gesamtpreises zzgl. Mehrwertsteuer berechnet. Weiter heißt es die Courtage sei "bei Vertragsabschluss fällig". Unter dem 20.9.2009 teilte die Beklagte der Zedentin mit, einen Auftrag zum Verkauf der Liegenschaft habe die Beklagte nicht erteilt. Auch die Berechnung einer Courtage sei nicht besprochen worden.

Nach Zugang des Schreibens der Beklagten vom 31.10.2006 präsentierte die Zedentin dann am 8.11.2006 in B. einen dänischen Investor als Interessenten. Zu einem Vertragsabschluss kam es jedoch nicht.

Der Kläger hat vorgetragen, am 8.11.2006 habe der Zeuge T. in B. namens der GbR für die Beibringung des dänischen Investors ein Honorar von 1 % des seinerzeit verhandelten Kaufpreises von 23 Millionen Euro versprochen. Da der Zeuge dabei für die Beklagte namens der GbR, jedoch ohne deren Vertretungsmacht gehandelt habe, schulde die Beklagte nach § 179 BGB das Honorar von insgesamt 230.000 EUR netto.

Die Beklagte hat erwidert, eine erfolgsunabhängige Vergütung habe sie weder mit dem Schreiben vom 31.10.2006 noch am 8.11.2006 in B. mündlich versprochen.

Das LG hat Zeugenbeweis erhoben und der Klage hiernach - gestützt auf §§ 179 Abs. 1, 398 BGB - mit der Begründung stattgegeben, der Kläger habe den Nachweis geführt, dass der Zeuge T. namens und in Vollmacht der angeblich die Gesellschafter vertretenden Beklagten eine Provision von 1 % für die Beschaffung eines Kaufinteressenten versprochen habe. Mangels Vertretungsmacht hafte die Beklagte auf Erfüllung.

Dagegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung. Sie wiederholt, vertieft und ergänzt ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Der Kläger verteidigt die Entscheidung des LG.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Der Senat hat die Beweisaufnahme wiederholt. Wegen des Ergebnisses wird auf die Sitzungsniederschrift vom 29.10.2009 Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung hat Erfolg. Die Klage musste abgewiesen werden, weil der Zedentin ein Honorar für die Vermittlung des Kontakts zwischen der Beklagten und dem dänischen Interessenten nicht zusteht. Das Zahlungsverlangen des Zessionars ist daher unbegründet.

Allerdings scheitert die Klage nicht berei...

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