OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 01.07.1981 - 9 REMiet 1/81

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung. Rechtsentscheid

Tenor

Die Vereinbarung in einem Formularmietvertrag, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen regelmäßig auf seine Kosten vorzunehmen hat, verstößt nicht gegen § 9 AGB-Gesetz.

Tatbestand

I.

Durch Formularmietvertrag vom 27.7.1974 mietete der Beklagte von den Klägern ein Einfamilienhaus in Hausen.

§ 3 Nr. 4 dieses Vertrages lautet u.a.:

„Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten die Schönheits-Reparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig vornehmen zu lassen.

Sind bei Kündigung des Mietvertrages bis dahin notwendig gewordene Schönheits-Reparaturen rückständig, so ist der Mieter noch vor dem Beendigungstermin zur Zahlung der Renovierungskosten an den Vermieter verpflichtet. Die Geltendmachung eines weitergehenden Schadens bleibt dem Vermieter vorbehalten.”

Das Landgericht Waldshut-Tiengen hat dem Oberlandesgericht Karlsruhe durch Beschluß vom 28.8.1980 die Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt, ob diese Bestimmungen im Hinblick auf die §§ 9 und 11 Nr. 4 AGB-Gesetz wirksam sind.

Entscheidungsgründe

II.

Die Vorlage ist bezüglich der Rechtslage zu § 9 AGB-Gesetz gemäß Art. III Abs. 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.12.1967 (BGBl. I S. 1248) in der Fassung des Gesetzes zur Änderung des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorchriften vom 5.6.1980 (BGBl. I S. 657) zulässig, da sie von grundsätzlicher Bedeutung ist.

Dagegen hat der Senat die genannten Vertragsklauseln nicht an § 11 Nr. 4 AGB-Gesetz zu messen. Der Mietvertrag zwischen den Parteien wurde vor dem Inkrafttreten des AGB-Gesetzes (vgl. § 30 AGB-Gesetz) geschlossen. Gemäß § 28 Abs. 2 AGB-Gesetz gilt für den vorliegenden Vertrag lediglich § 9 AGB-Gesetz rückwirkend.

III.

§ 9 AGB-Gesetz steht der vom Mieter übernommenen Verpflichtung, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen des gemieteten Hauses regelmäßig vornehmen zu lassen, nicht entgegen. Es bedarf keiner Entscheidung, ob es sich bei der Erhaltungspflicht des Vermieters um eine Hauptpflicht handelt. Denn bei der Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen am Mietobjekt laufend vorzunehmen, handelt es sich nur um einen Teil der Instandhaltungspflicht. Die durch die Übernahme dieser Pflicht entstehenden Aufwendungen sind für den Mieter überschaubar und kalkulierbar. Der Mieter kann die Höhe der erforderlichen Aufwendungen überdies durch schonende Behandlung der Mietsache beeinflussen. Die Übernahme der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter führt deshalb nicht zu dessen unangemessener Benachteiligung. Jedenfalls die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen kann aus den genannten Gründen nicht als wesentliche Vertragspflicht des Vermieters angesehen werden. Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter beruht auch nicht so sehr auf der Natur des Mietvertrages als vielmehr auf der dispositiven Regelung des BGB. Jedenfalls wird der Vertragszweck eines gedeihlichen Mietverhältnisses durch eine abweichende Regelung nicht beeinträchtigt, da es während des Bestehens des Mietverhältnisses eher zu geringeren Schwierigkeiten kommen wird, wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen laufend auf seine Kosten vorzunehmen hat und damit auch selbständig veranlassen kann. Es scheitert daher nicht an § 9 AGB-Gesetz, wenn sich der Mieter in einem Formularvertrag verpflichtet, die Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten vorzunehmen.

Mit diesem Rechtsentscheid setzt sich der Senat auch nicht in Widerspruch zur Entscheidung des OLG Hamm vom 27.2.1981 (NJW 1981, 1049). Das OLG Hamm hatte, wie es selbst betont, lediglich zu entscheiden, ob eine Vertragsklausel gegen § 9 AGB-Gesetz verstoße, wenn vom Mieter Schönheitsreparaturen beim Auszug unabhängig davon vorzunehmen sein sollten, wann dieselben zuvor zuletzt durchgeführt wurden. Darum geht es im vorliegenden Fall nicht. Die Beklagten verpflichteten sich lediglich zur regelmäßigen Vornahme der Schönheitsreparaturen und auch die Klausel über die Zahlungspflicht betrifft nur rückständige Schönheitsreparaturen.

Unterschriften

Dr. Kleiner, Dr. Kiderlen, Dr. Nökel

Fundstellen

Haufe-Index 1956282

NJW 1981, 2823