Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumsanlage. Wohngeldzahlung durch den Sequester/Konkursverwalter. sofortige weitere Beschwerde

 

Verfahrensgang

LG Mannheim (Beschluss vom 27.10.1987; Aktenzeichen 4 T 99/87)

 

Tenor

1. Die sofortige weitere Beschwerde des Zweitbeteiligten gegen den Beschluß des Landgerichts Mannheim vom 27. Oktober 1987 – 4 T 99/87 – wird zurückgewiesen.

2. Der Zweitbeteiligte trägt die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Geschäftswert der Rechtsbeschwerde wird auf 1.201,25 DM festgesetzt.

 

Gründe

1. Der Zweitbeteiligte ist Konkursverwalter über das Vermögen der Firma … der in der Wohnanlage die Wohnungen Nr. … und … gehörten.

Am 12.7.1985 hat das Konkursgericht Mannheim gemäß § 106 KO ein allgemeines Veräusserungsverbot angeordnet und den Zweitbeteiligten als Sequester eingesetzt. Am 8.11.1985 wurde das Konkursverfahren eröffnet und der Zweitbeteiligte zum Konkursverwalter ernannt (AS. 14). Im Wege der Einzelvollstreckung wurde ferner mit Beschluß des Amtsgerichts – Vollstreckungsgerichts – Mannheim vom 19.9. bzw. 3.10.1985 – der Schuldnerin zugestellt am 3.10. bzw. 8.10.1965 – die Zwangsverwaltung der beiden Eigentumswohnungen angeordnet. Am 26.1.1987 wurden beide Wohnungen zwangsversteigert (AS. 39).

Die Erstbeteiligten begehren vom Konkursverwalter Zahlung von Hausgeld ab Anordnung der Sequestration bis zum Ende des Jahres 1986 als Masseverbindlichkeit.

Das Amtsgericht Mannheim hat den Antrag durch Beschluß vom 7.4.1987 (AS. 55 ff.) zurückgewiesen; das Landgericht hat ihm für den Zeitraum vom 12.7.1985 bis zum 3.10. bzw. 8.10.1985 stattgegeben.

Gegen den Beschluß des Landgerichts Mannheim vom 27.10.1987 (8 AS. 83 ff.) richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Zweitbeteiligten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vortrags der Beteiligten wird auf die genannten Beschlüsse und die gewechselten Schriftsätze verwiesen. Die Erstbeteiligten sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten.

2. Die zulässige sofortige weitere Beschwerde (§§ 45 WEG, 27, 29 FGG) ist nicht begründet.

Es entspricht einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, daß der Konkursverwalter die nach Konkurseröffnung entstandenen Wohngeldforderungen zu erfüllen hat. Gleiches gilt für den Zwangsverwalter im Falle der Anordnung der Zwangsverwaltung. Die Wohngeldforderungen stellen im Konkursverfahren Masseverbindlichkeiten dar; die Massezugehörigkeit ergibt sich daraus, daß der Konkursverwalter im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Wohnungseigentums zu sorgen hat (vgl. BGH NJW 86, 3206, 3208; BayObLG 78, 270, 274; Bärmann/Pick/Merle 6.Aufl.Rdn. 103; Weitnauer 6.Aufl. Rdn. 13 n und o; Röll in MünchKomm. 2.Aufl.Rdn. 21 und 22; Augustin in RGRK 12.Aufl.Rdn. 35 und 36; Palandt 47.Aufl. Anm. 3 b jeweils zu § 16 WEG; Kuhn/Uhlenbruck, 10.Aufl., Rdn. 8 zu § 58 und 4 zu § 59 KO; Zeller, 12.Aufl., Rdn. 4.2 zu § 155 ZVG).

Demgegenüber haftet der Konkursverwalter nicht für rückständige Kosten; diese sind vielmehr einfache Konkursforderungen (vgl. zusätzlich OLG Stuttgart OLGZ 80, 70).

Nach Auffassung des Senats ist die für den Zwangsverwalter und den Konkursverwalter geltende Wohngeldzahlungsverpflichtung auch auf den gemäß § 106 KO eingesetzten Sequester auszudehnen.

Durch das gemäß § 106 KO angeordnete allgemeine Veräusserungs- und Verfügungsverbot verliert der Schuldner zwar nicht – wie im Rahmen des § 6 KO – etwa sein Prozeßführungsrecht (vgl. BGH, Rpfl. 88, 37), alle rechtsgeschäftlichen Verfügungen des Schuldners über Vermögensgegenstände, die zur Masse gehören würden, sind jedoch unwirksam; das gilt auch für die Zahlung von Schulden (vgl. Kuhn/Uhlenbruck a.a.O. Rdn. 4 d zu § 106 KO). Kann somit der Wohnungseigentümer allein die Wohngeldverpflichtungen nicht mehr wirksam erfüllen, so ist es – ebenso wie im Fall der Anordnung der Zwangsverwaltung oder der Konkurseröffnung – erforderlich, daß die an die Stelle des Schuldners getretene, von Amts wegen eingesetzte maßgebliche Person derartige Verpflichtungen erfüllt, zumal wenn sie – wie auch im vorliegenden Fall – auch die Mieteinnahmen aus dem Objekt entgegennimmt. Durch die Verbindung von allgemeinem Veräusserungsverbot und der Anordnung der Sequestration wird schon vor Konkurseröffnung die Geschäftsführung des Schuldners durch die eines Vertrauensmannes, des Sequesters, mit einer im praktischen Ergebnis den Konkursbeschlag vorwegnehmenden Wirkung abgelöst (so Jaeger, 8.Aufl., Rdn. 12 zu § 106 KO).

Entgegen der Auffassung des Zweitbeklagten umfassen die Aufgaben des Sequesters auch nicht nur die Sicherung der künftigen Konkursmasse, sondern auch deren Verwaltung, soweit diese der Sicherung der Masse dient (Kuhn/Uhlenbruck a.a.O. Rdn. 6, 7 und 9; Jaeger a.a.O.), wenn auch die Sicherung im Vordergrund steht.

Das bedeutet im Falle des Wohnungseigentums, daß der Sequester die laufenden Wohngeldzahlungen, die u.a. Beträge für laufende Betriebskosten, Instandha...

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