OLG Karlsruhe Beschluss vom 10.07.1987 - 11 W 78/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohngeldforderung. sofortige weitere Beschwerde

Verfahrensgang

AG Heidelberg (Aktenzeichen 25 UR 105/84)

LG Heidelberg (Aktenzeichen 7 T 13/86)

Tenor

Die Sache wird dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

Tatbestand

I.

Die Antragstellerin beansprucht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von den Erwerbern einer Eigentumswohnung Zahlung von Nachforderungen aus Jahresabrechnungen, die von der Wohnungseigentümerversammlung nach Eintragung der Erwerber als Eigentümer beschlossen wurden, jedoch Zeiträume betreffen, zu denen die Veräußerer noch Eigentümer der Eigentumswohnung waren.

Die Antragsgegner haben mit notariellem Kaufvertrag vom 19.1.1982 von den Eheleuten Dr. … die im Aufteilungsplan mit A 02 bezeichnete Eigentumswohnung in der Wohnungseigentumsanlage … in … erworben. In dem notariellen Kaufvertrag ist bestimmt, daß Besitz, Nutzung, Lasten und Kosten ab 1.2.1982 auf die Erwerber übergehen. Im Wohnungseigentumsgrundbuch sind die Erwerber am 17.12.1982 eingetragen worden.

Die Jahresabrechnungen für die Jahre 1977–1979 wurden durch die Versammlung der Wohnungseigentümer erst am 18.5.1983 beschlossen. Die Jahresabrechnung für 1982 wurde durch den hierzu mit Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 3.12.1982 ermächtigten Verwaltungsbeirat am 4.2.1983 (teilweise) genehmigt. Die Abrechnung für das Jahr 1982 wurde von der Wohnungseigentümerversammlung am 13.7.1983 beschlossen.

Die Antragstellerin macht als Verwalterin für die Wohnungseigentümergemeinschaft Nachforderungen aus den Jahresabrechnungen 1977–1979, 1981 und 1982 geltend. Sie bringt dabei im Wege der Verrechnung Guthaben aus den Jahresabrechnungen für 1980 und 1983 von 388,10 DM und 285,09 DM gut und beansprucht von den Antragsgegnern nach Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung bis 20.6.1984 unter Hinweis auf die Inanspruchnahme von Kredit Zahlung rückständigen Wohngeldes von insgesamt 2.221,35 DM nebst 10 % Zinsen seit 20.6.1984. Bei der Forderung handelt es sich ausschließlich um Nachforderungen aufgrund der Jahresabrechnungen, rückständige Wohngeldvorschüsse sind darin nicht enthalten.

Die Antragstellerin beansprucht Zahlung von den Erwerbern, da die Nachschußforderungen im Rahmen des Innenausgleichs der Wohnung sei Eigentümergemeinschaft für sämtliche geltend gemachten Jahre zufolge des Zeitpunkts der Beschlußfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erstmals fällig geworden seien, als die Antragsgegner bereits Eigentümer der veräußerten Eigentumswohnung waren.

Beide Parteien haben den Eheleuten … den Streit verkündet; diese sind dem Verfahren jedoch nicht beigetreten.

Amtsgericht und Landgericht haben den Antrag unter Bezugnahme auf die auf Vorlage ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27.6.1985 (BGHZ 95, 118 = NJW 1985, 2717) abgewiesen. Die Antragstellerin verfolgt mit ihrer Rechtsbeschwerde ihr Begehren weiter und ersucht um Vorlage an den Bundesgerichtshof zur Entscheidung.

Entscheidungsgründe

II.

Der Senat legt die Sache dem Bundesgerichtshof gem. § 43 Abs. 1 WEG i.V. mit § 28 Abs. 2 FGG vor.

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin würde der Senat die vorinstanzlichen Entscheidungen aufheben und dem Antrag mit Ausnahme einer geringfügigen Abweisung zum Beginn des Zinslaufs stattgeben. Er sieht sich hieran jedoch durch die auf Vorlage des Kammergerichts zur nämlichen Rechtsfrage der Haftung von Veräußerer oder Erwerber für Rückstände von Wohngeld beim Eigentumswechsel ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 95, 118) gehindert.

Gegenstand der vorliegend zu treffenden Entscheidung und der Vorlage ist allein die Frage, was unter einem Rückstand des früheren Wohnungseigentümers an Wohngeld – hier nicht in Form rückständiger Wohngeldvorschüsse, sondern von Nachforderungen aufgrund einer Jahresabrechnung – zu verstehen ist. Während der Bundesgerichtshof, a.a.O., insoweit auf die „Entstehung” von Lasten und Kosten im Außenverhältnis bzw. darauf abstellt, wann Verwaltungsschulden „begründet” worden sind, ist nach anderer Ansicht – welcher der Senat folgen will – (vgl. vor altem Weitnauer, JZ 1986, 193 m.w.N.) auf die Fälligkeit der Forderung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander abzustellen.

Der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs sind im Schrifttum insbesondere MünchKomm/Röll, BGB, 2. Aufl., § 16 WEG, Rdn. 24 und Palandt/Bassenge, BGB, 46. Aufl., § 16 WEG, Rdn. 5 gefolgt. Eine völlig abweichende, zu weit gehende Auffassung vertreten demgegenüber weiterhin Bärmann, Partner im Gespräch, Band 19, Erwerberhaftung im Wohnungseigentum für rückständige Lasten und Kosten sowie Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 16, Rdn. 104.

Der Senat verkennt nicht, daß der Entscheidung BGHZ 95, 118 ein Fall des Eigentumswechsels in der Zwangsversteigerung zugrundeliegt. Die dort entschiedene Rechtsfrage stellt sich jedoch, ohne daß es auf die Form des Eigentumswechsels ankäme, gleichermaßen beim rechtsgeschäftlichen Erwerb wie bei einem in der Zwangsversteigerung. ...