OLG Hamm Urteil vom 18.09.1980 - 4 U 57/80

Verfahrensgang

LG Essen (Urteil vom 17.12.1979; Aktenzeichen 2 O 560/79)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 23.11.1981; Aktenzeichen VIII ZR 298/80)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 17. Dezember 1979 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts … teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.085,55 DM nebst 9 % Zinsen seit dem 14. Oktober 1979 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 7.000,– DM abzuwenden, sofern die Klägerin nicht Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Parteien können die Sicherheit durch die selbstschuldnerische Bürgschaft einer in der Bundesrepublik Deutschland ansässigen Großbank, Genossenschaftsbank oder öffentlichen Sparkasse erbringen.

Die Beschwer des Beklagten beträgt 3.085,55 DM.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die … ist Eigentümerin der Ladeneinheit Nr. 18 der Wohn- und Teileigentumsanlage …. Diese Anlage ist ein von der damaligen Firma … errichtetes Gewerbe- und Wohnzentrum mit etwa 550 Mietparteien sowie einer Anzahl von Eigentümern, die ihre Wohnungen oder Gewerbeflächen selbst nutzen. Die … die ihr Teileigentum von der Firma … erworben hatte, vermietete ihre Ladeneinheit durch schriftlichen Mietvertrag vom 18. Juni 1973 (Bl. 17 bis 27 d.A.) nebst Zusatzvereinbarung vom selben Tag (Bl. 73 d.A.) an den Beklagten. Dieser betreibt dort ein Eiscafé.

In § 6 des Mietvertrages ist u.a. geregelt:

Der Mieter trägt die Kosten:

(1)

1. für die Reinigung, für Strom- und Wasserverbrauch, Müllabfuhr, Straßenreinigungs- und Kanalbenutzungsgebühren sowie für den Betrieb der Heizungs-, der Be- und Entlüftungs-, der Aufzugs- und sonstiger Anlagen,
2. die durch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Vorschriften des 3. Abschnitts des Wohnungseigentumsgesetzes entstehen,
3. die durch die gemeinschaftlichen Werbemaßnahmen bis und nach Mietbeginn entstehen.

§ 17 des Mietvertrages regelt u.a.:

(2)

Der Mieter übernimmt alle Verpflichtungen des Vermieters gegenüber den übrigen Miteigentümern (Gemeinschaftsordnung), soweit sie das Mietverhältnis betreffen.

In der Zusatz Vereinbarung ist als Grundlage für die Abrechnung der Nebenkosten gemäß § 6 Abs. 1 a des Mietvertrages die Anlage 3 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (zweite Berechnungsverordnung) in der Fassung vom 14. Dezember 1970 (Bundesgesetzblatt 1970, Teil I, Seite 1682 ff) angegeben.

In den folgenden Jahren kam der Beklagte mit der Bezahlung eines Teils des Mietzinses in Rückstand. Insoweit schlossen die Mietvertragsparteien unter Einbeziehung der Firma … einen schriftlichen Vergleich vom 9. Juni 1976 (Bl. 119 d.A.), durch den die Begleichung dieses Zahlungsrückstandes geregelt wurde.

Die Klägerin verlangt jetzt aus abgetretenem Recht – gemäß der im Senatstermin überreichten schriftlichen Abtretung der Niedersächsischen Immobilien-Anlagegesellschaft – … vom 30. Oktober 1979 – Bezahlung der restlichen Nebenkosten für das Jahr 1977. Insoweit wurde dem Beklagten mit Schreiben vom 14. Mai 1979 die „Einzelabrechnung 1977 für die Einheit T. 18/I” übersandt (Bl. 4 f d.A.). Diese Einzelabrechnung führt in Spalte 1 die jeweilige Kostenposition des Gesamtobjektes … – insgesamt 17 Posten –, in Spalte 2 den Gesamtabrechnungsbetrag, in Spalte 3 den auf die vom Beklagten gemietete Einheit entfallenden prozentualen Anteil bzw. bei einigen Positionen den Hinweis „lt. Police”, „lt. Vertrag” oder „lt. Bescheid” und in Spalte 4 den auf das Mietobjekt entfallenden Einzelabrechnungsbetrag auf. Die Abrechnung schließt mit einem Gesamtbetrag von 12.362,06 DM einschließlich Mehrwertsteuer, von dem die monatlichen Vorauszahlungen des Beklagten von insgesamt 9.228,– DM sodann abgezogen werden. Diese Einzelabrechnung war identisch mit der der Klägerin bzw. Vermieterin vom Verwalter der Wohn- und Teileigentumsanlage erteilten Einzelabrechnung. Der Beklagte beanstandete, daß der Verteilerschlüssel für den jeweils auf ihn entfallenden Anteil nicht erkennbar sei. Die Vermieterin bot ihm daraufhin an, Einsicht in die beim Verwalter befindlichen Unterlagen zu nehmen und sie sich von diesem erläutern zu lassen. Der Beklagte lehnte diese Einsichtnahme als unzumutbar ab.

Die Klägerin hat im vorliegenden Rechtsstreit die in Position 1 – „allgemeines gemeinschaftliches Eigentum” – enthaltenen Einzelkosten sowie die jeweiligen Verteilerschlüssel teilweise erläutert und insbesondere behauptet, der prozentuale Beteiligungsanteil ergebe sich aus der von den Eigentümern beschlossenen Gemeinschaftsordnung nebst Anlagen und damit z.B. teilweise aus dem Verhältnis der Eigentumsanteile, dem Verhältnis der Nutzflächen der gewerblichen Einheiten oder aus dem Verhältnis des jeweiligen Einzelverbrauchs.

Sie hat gemeint, sämtliche Einzelpositionen seien aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen uml...