OLG Hamm Urteil vom 18.06.2009 - 22 U 136/08

Verfahrensgang

LG Essen (Urteil vom 13.06.2008; Aktenzeichen 19 U 363/07)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 12.03.2010; Aktenzeichen V ZR 147/09)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 13.6.2008 verkündete Urteil der 19. Zivilkammer des LG Essen wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht diese vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Rückabwicklung eines notariellen Vertrages vom 11.12.2006, mit dem sie von ihnen unter Gewährleistungsausschluss eine Penthouse-Eigentumswohnung in F für 279.000 EUR gekauft hat. Hierzu macht sie mehrere Mängel geltend, die von den Beklagten arglistig verschwiegen worden seien.

Zu Unrecht sei das Penthouse im Verkaufsexposé des von den Beklagten beauftragten Maklers und in einem Internet-Exposé als "Neubau" aus dem Jahre 1999 bezeichnet worden; tatsächlich sei auf dem darunter befindlichen Gebäude, das unstreitig 1972 errichtet worden ist, bereits vorher ein Aufsatz vorhanden gewesen, der lediglich umgebaut worden sei.

Die Wohnfläche der Penthousewohnung sei in dem Exposé mit 100 qm zu groß angegeben worden, ebenso die Größen einzelner Räume.

Ferner sei dort eine 2005 erfolgte Wärmedämmung der Fassade angegeben gewesen, die aber tatsächlich nur an einer Seite des Hauses, nämlich der gartenseitigen Rückwand, vorgenommen worden sei.

Schließlich bestünden an den Außenmauern des Gebäudes und damit im Bereich des Gemeinschaftseigentums Feuchtigkeitsschäden, die in den Jahren vor dem Verkauf Gegenstand mehrerer Eigentümerversammlungen gewesen seien. Die entsprechenden Versammlungsprotokolle seien ihr nur teilweise überlassen worden, nämlich nur bis zu demjenigen vom 14.9.2005; dort habe sich neben dem betreffenden Tagesordnungspunkt ein handschriftlicher "Erledigt"-Vermerk befunden. Die jüngeren Protokolle, aus denen sich ein Fortbestand des Mangels und eine noch ausstehende Sanierung ergebe, seien ihr hingegen nicht übergeben worden. Die von ihr geforderte Nacherfüllung hätten die Beklagten trotz Fristsetzung nicht vorgenommen.

Das LG hat die Maklerin S als Zeugin vernommen und anschließend die auf Zahlung von 279.000 EUR nebst Zinsen Zug um Zug gegen Rückübertragung der Wohnung sowie auf Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten gerichtete Klage abgewiesen. Ein Rücktrittsgrund liege nicht vor. Bezüglich des Alters sei die Angabe auf der ersten Seite des Maklerexposés möglicherweise irreführend, die nähere Erläuterung auf der vierten Seite, deren Kenntnisnahme einem Kaufinteressenten zumutbar sei, jedoch zutreffend; angesichts des Umfanges der 1999 durchgeführten Baumaßnahmen könne ohne weiteres von einer Neuerrichtung gesprochen werden. Der möglicherweise schlechtere Zustand des Altbaus sei unschädlich, weil dessen Baujahr mitgeteilt worden sei. Bezüglich der Wärmedämmung spreche das Exposé nicht davon, dass sie die gesamte Fassade betroffen habe. Bei den Feuchtigkeitsschäden könne dahinstehen, ob es sich um einen offenbarungspflichtigen Mangel gehandelt habe oder ob die Beklagten auf ein Nichtbetroffensein des Gemeinschaftseigentums hätten vertrauen dürfen. Jedenfalls hätten sich die Beklagten auf eine Nachbesserungsaufforderung der Klägerin bereiterklärt, den auf sie entfallenden Kostenanteil vollständig zu übernehmen. Das reiche nach Treu und Glauben aus, weil sie als ausgeschiedene Wohnungseigentümer zu einer eigenständigen Durchführung von Sanierungsarbeiten gar nicht in der Lage wären. Schließlich könne die Klägerin auch nicht mit Erfolg eine zu geringe Wohnungsgröße geltend machen. Aufgrund der Angabe von 100 qm im Exposé liege zwar eine Beschaffenheitsangabe vor, jedoch keine Beschaffenheitsgarantie, so dass zugunsten der Beklagten der Gewährleistungsausschluss eingreife. Ferner hätten sie auch nicht arglistig gehandelt. Sie hätten sich auf eine Wohnflächenberechnung ihres eigenen seinerzeitigen Verkäufers berufen, die mit 97,06 qm ende, was eine zu vernachlässigende Abweichung von den 100 qm im Exposé darstelle. Hinzu komme, dass eine ggü. dieser Berechnung noch vergrößerte Terrasse realisiert worden sei. Die Klägerin gehe im Übrigen selbst von den in diesem Plan enthaltenen Maßangaben aus und komme nur durch eine andere Berechnungsweise zu einer geringeren Gesamtfläche; ein Irrtum der Klägerin über die richtige Berechnungsweise könne aber höchstens Fahrlässigkeit begründen. Zusätzlich gestützt werde dieses Ergebnis durch die Zeugin S, die bei der Erstellung des Exposés ebenfalls diesen Plan zugrunde gelegt habe. Nach welcher Grundfläche die Größe des Miteigentumsanteiles ermittelt sei, sei für die Frage der verkauften Fläche unerheblich. Eine angeblich entgegen dem Vertragsinhalt fehlende Umbaumöglichkeit der Wohnung sei nich...