OLG Hamm Urteil vom 11.01.1996 - 22 U 67/95

Verfahrensgang

LG Bielefeld (Urteil vom 26.01.1995; Aktenzeichen 6 O 519/94)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 26. Januar 1995 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld so abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, die Löschung der für sie im Grundbuch von … Bl. 21234 Abteilung II Nr. 1 eingetragenen Eigentumsvormerkung zu bewilligen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Es beschwert die Beklagte mit 45.100,00 DM.

Tatbestand

Die Beklagte verkaufte um 1985 mehr als 600 Baugrundstücke für Einfamilienhäuser zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Entgelt an Ehepaare mit einem Familieneinkommen von weniger als 100.000 DM jährlich, eines dieser Grundstücke mit Vertrag vom 3. Dezember 1985 an die Kläger. In allen Verträgen über den Verkauf der Grundstücke trafen deren Partner Vereinbarungen für den Fall, daß das jeweilige Kaufobjekt nicht binnen bestimmter Frist bebaut oder innerhalb von 20 Jahren seit Vertragsschluß ohne Genehmigung der Beklagten veräußert oder nicht von den Käufern genutzt werde. Diese Vereinbarungen haben in allen der mehr als 600 von den Beklagten abgeschlossenen Kaufverträgen denselben Wortlaut; wegen ihres Inhalts im einzelnen wird auf den Kaufvertrag vom 3. Dezember 1985 verwiesen. Zur Sicherung des mit diesen Absprachen vereinbarten Wiederkaufrechts der Beklagten wurde – wie in den jeweiligen Kaufverträgen vorgesehen – zu Lasten eines jeden von ihr veräußerten Grundstücks eine Eigentumsvormerkung eingetragen. Die Kläger erstreben die Verurteilung der Beklagten, die Löschung der im Grundbuch von … Blatt 21234 eingetragenen Eigentumsvormerkung zu bewilligen. Nachdem das Landgericht sie mit ihrem Begehren abgewiesen hat – wegen der Gründe und zur weiteren Sachdarstellung wird auf das angefochtene Urteil einschließlich seiner Verweisungen Bezug genommen – verfolgen die Kläger diesen Anspruch mit ihrer Berufung weiter.

Wegen des Vorbringens der Parteien im einzelnen wird auf ihre Schriftsätze und die mit ihnen überreichten Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Kläger ist begründet. Die Vereinbarungen, auf denen die Eintragung einer Eigentumsvormerkung zu Lasten des von den Klägern am 3. Dezember 1985 gekauften Grundstücks beruht, sind unwirksam; die Beklagte ist deswegen um die Vorteile aus dieser Vormerkung ungerechtfertigt bereichert, muß also in deren Löschung einwilligen.

Allerdings sind die Absprachen der Parteien im Kaufvertrag vom 3. Dezember 1985 über ein Wiederkaufsrecht zugunsten der Beklagten nicht, wie die Kläger meinen, nach § 134 BGB in Verbindung mit § 52 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes nichtig; wie aus § 42 dieses Gesetzes ersichtlich, sind öffentliche Mittel im Sinne seiner Regelung in § 52 nur Leistungen, mit denen die Fremdfinanzierung des Wohnungsbaus gefördert wird, und damit gehört zu den öffentlichen Mitteln im Sinne dieses Gesetzes nicht Bauland, das eine Gemeinde einem Bauwilligen zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis überläßt.

Unwirksam sind die Vereinbarungen, die der Vormerkung zugrunde liegen, jedoch nach § 9 AGB-Gesetz. Diese Regelung ist grundsätzlich anwendbar:

Unstreitig sind mindestens 600 Kaufverträge über Bauland von der Beklagten mit Bauwilligen abgeschlossen worden, die auf Verlangen der Beklagten Vereinbarungen über ein Wiederkaufsrecht mit dem gleichen Inhalt wie die entsprechenden Regelungen im Kaufvertrag vom 3. Dezember 1985 enthalten; mithin unterliegt dieser Vertrag, obwohl er beurkundungsbedürftig war und auch von einem Notar beurkundet worden ist, der Inhaltskontrolle nach den Vorschriften des AGB-Gesetzes (BGH, NJW 1991, 2141, 2142).

Die Beklagte meint, nach § 8 AGB-Gesetz sei § 9 dieses Gesetzes nicht anwendbar, weil die Vereinbarungen der Parteien, mit denen sie ein Wiederkaufsrecht der Beklagten begründet haben, von den Regelungen der § 497 ff. BGB nicht abwichen, das Gesetz mit § 497 Abs. 2 BGB sogar bezüglich des Wiederkaufspreises eine ähnliche Regelung wie der von den Parteien abgeschlossene Kaufvertrag vorsehe. Dieser Ansicht der Beklagten kann sich der Senat nicht anschließen: Die Vereinbarungen der Parteien über das Wiederkaufsrecht der Beklagten im Kaufvertrag ergänzen die gesetzlichen Regelungen in den §§ 497 ff. BGB, und sind allein schon deswegen durch § 8 AGB-Gesetz nicht von der Inhaltskontrolle nach §§ 9 ff. jenes Gesetzes ausgeschlossen: Mit dem Abschluß des Kaufvertrages sollte nach dem von beiden Partnern verfolgten Zweck den Klägern ein Grundstück zum Bau eines Eigenheims verschafft werden. Abgesehen von dem Fall, daß dieses Kaufobjekt nicht innerhalb der im Vertrag vorgesehenen Frist bebaut werde, erstreckte sich das Wiederkaufsrecht der Beklagten also auf ein Grundstück, das entsprechend dem Kaufvertrag von den Klägern durch Bebauung mit einem Wohnhaus wesentlich umgestaltet werden sollte und jetzt auch umgestaltet worden ist; diesen Fall, nämlich daß der Verkäufer ein Objekt durch ein Wiederkaufsrecht erst nach dessen vert...