OLG Hamm Rechtsentscheid vom 27.09.1983 - 4 REMiet 14/82

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Vorlegungsbeschluss vom 05.11.1982; Aktenzeichen 21 S 284/82)

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 58 C 6/82)

Tenor

Haben die Parteien eines Wohnungsmietvertrages einen Verteilungsmaßstab für die vom Mieter zu tragenden verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Wasser, Entwässerung, Müll) nicht vereinbart, so ist die Verteilung dieser Nebenkosten durch den Vermieter unter die Mietparteien nach dem Flächenmaß Stab, d.h. nach dem Verhältnis der verschiedenen Wohnungsflächengröße nicht schlechthin in jeden Falle unbillig i.S. der §§ 315, 316 BGB und deshalb unverbindlich. Die Beurteilung der Unbilligkeit ist vielmehr Sache der Prüfung des Einzelfalles.

Tatbestand

I. Das Landgericht Düsseldorf hat dem Oberlandesgericht Hamm gem. Art. III Abs. 1 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes mit Beschluß vom 5. November 1982 die folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Hat bei einem Wohnungsmietverhältnis, in dem vertraglich kein Umlegungsmaßstab für die Verteilung von verbrauchsabhängigen Nebenkosten, nämlich Wasserverbrauch, Kanalgebühren und Müllabfuhr, vereinbart ist, der Vermieter sein einseitiges Bestimmungsrecht nach den §§ 315, 316 BGB sachgerecht und damit wirksam ausgeübt, wenn er gegenüber dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung die genannten verbrauchsabhängigen Nebenkosten anteilig nach den jeweiligen Wohnungsgrößen der Mieter desselben Hauses umlegt?

Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Kläger verlangt von den Beklagten, seinen früheren Mietern in der Zeit vom 15.10.1976 bis 30.9.1978, die Bezahlung von im einzelnen bezeichneten Nebenkosten für das Jahr 1977 gemäß seiner berichtigten Nebenkostenabrechnung vom 20.10.1981 nach Abzug geleisteter Vorauszahlungen von 360,– DM in Höhe von nunmehr 769,52 DM. Die Kosten für Wasser (220,46 DM), Kanalisation (116,73 DM) und Müllabfuhr (139,99 DM) sind nach dem Flächenanteil der Wohnung an der gesamten Wohnfläche des 38 Parteien-Wohnhauses ermittelt worden. Der Mietvertrag enthält insoweit keine Vereinbarung über den anzuwendenden Aufteilungsschlüssel. Die frühere Abrechnung vom 30.8.1978 wies hinsichtlich der genannten Positionen keine abweichenden Werte auf.

Die Beklagten wandten steh gegen die Verteilung nach dem Flächenmaßstab mit der Begründung, die verbrauchsabhängigen Nebenkosten seien sachgerecht nur nach der Zahl der im Hause wohnenden Personen aufzuteilen. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Zu dem Umlageschlüssel für die genannten Nebenkosten hat es ausgeführt, daß es dem Vermieter nicht von vornherein verwehrt sei, bei Fehlen vertraglicher Vereinbarungen die Verteilung auch verbrauchsabhängiger Nebenkosten nach dem Flächenmaßstab vorzunehmen. Einwände tatsächlicher Art waren von den Beklagten nicht vorgebracht worden.

Die Beklagten haben Berufung eingelegt. Zu den Nebenkosten für Wasser, Entwässerung und Müllabfuhr wiederholen sie ihren grundsätzlichen Einwand gegen die Abrechnungsweise nach dem Flächenmaßstab und berufen sich dabei auf die Rechtsprechung des Landgerichts Düsseldorf, beispielsweise in dem Verfahren 21 S 209/81.

Der Kläger tritt dem entgegen und wendet außerdem treuwidriges Verhalten der Beklagten, § 242 BGB, ein. Ihr Einwand gegen die Zulässigkeit des Flächenmaßstabs für die Abrechnung des Verbrauchs aus 1977 verstoße gegen Treu und Glauben, da ihr, der Klägerin, ein anderes Abrechnungsverfahren, etwa nunmehr nach der Personenzahl, nicht mehr möglich sei.

Das Landgericht Düsseldorf mißt der vorgelegten Frage grundsätzliche Bedeutung zu, da in einer Vielzahl von Wohnungsmietverträgen kein Verteilungsschlüssel für die angesprochenen Nebenkosten vereinbart sei. Es habe in seinen bisherigen Entscheidungen stets die Auffassung vertreten, daß der Vermieter sein Bestimmungsrecht nach §§ 315 und 316 BGB bei einer Umlage der Kosten für Wasser, Entwässerung und Müll nach der Wohnungsgröße nicht sachgerecht ausgeübt habe. Der Vermieter habe insoweit einen Umlegungsmaßstab zu bestimmen, der ausgeprägt verbrauchsorientiert sei. Diese Voraussetzung habe die Kammer bisher bei einer Verteilung nach dem Wohnflächenverhältnis verneint. Diese Auffassung sei jedoch nicht zweifelsfrei, so daß eine grundsätzliche Klärung dieser Frage geboten sei.

Entscheidungsgründe

II. Die Vorlage ist zulässig.

Es handelt sich um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, die noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden ist.

1. Die grundsätzliche Bedeutung einer Vorlagefrage ist zu bejahen, wenn sie für eins Vielzahl von Fällen wesentlich werden kann und von der Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet wird (OLG Hamburg, Landfermann/Heerde, Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen, Rechtsentscheid Nr. 4 zu § 3 MHG und Rechtsentscheid Nr. 1 zu § 568 BGB; BayObLG, Rechtsentscheide Nr. 7, 11 und 13 zu § 2 MHG in derselben Sammlung). Das vorlegende Landgericht hat erklärt, daß es die von ihm vorgelegte Frage bei seiner Rechtsprechung stets verneint habe. Da die pur Bestimmung des Verteilungsmaß...