OLG Hamm Beschluss vom 26.06.1998 - 30 REMiet 1/98

Verfahrensgang

LG Mönchengladbach (Aktenzeichen 2 S 342/97)

AG Grevenbroich (Aktenzeichen 19 C 192/97)

Tenor

1.

Der Mieter kann vom Vermieter jedenfalls bei fortdauerndem Mietverhältnis die Rückzahlung auf die Nebenkosten geleisteter Vorauszahlungen nicht allein deswegen verlangen, weil der Vermieter seine Pflicht zur Abrechnung tatsächlich entstandener Nebenkosten nicht binnen angemessener Frist erfüllt hat.

2.

Zur zweiten Vorlagefrage wird der Erlaß eines Rechtsentscheides wegen Unzulässigkeit der Vorlage abgelehnt.

Tatbestand

I.

Die Klägerin mietete mit Vertrag vom 24.10.1978 von dem Rechtsvorgänger der Beklagten eine Wohnung. Die Beklagten sind nach Umwandlung des früheren preisgebundenen Wohnraums in Wohnungseigentum durch Eigentumserwerb als Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag eingetreten.

Nach § 3 Abs. 4 des Mietvertrages hat die Klägerin neben dem Mietzins monatliche Nebenkostenvorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Der Vermieter hat sich verpflichtet, jährlich innerhalb angemessener Frist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abzurechnen.

Die Beklagten haben für die Jahre 1991 bis 1993 ungeachtet entsprechender Aufforderungen der Klägerin keine Nebenkostenabrechnungen erteilt, weil die von der Eigentümergemeinschaft in diesem Zeitraum mit der Hausverwaltung beauftragte Gesellschaft ihrer Abrechnungs- und Rechnungslegungspflicht nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist, obwohl gegen sie inzwischen ein vollstreckungsfähiger Titel ergangen ist. Die Klägerin verlangt deshalb mit der Klage u. a. die Rückerstattung der in den Jahren 1991 bis 1993 geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 6.238,10 DM.

Die Beklagten haben die Ansicht vertreten, die Klägerin sei nur berechtigt, die Nebenkostenvorauszahlungen für den laufenden Abrechnungszeitraum zurückzubehalten. Ein Rückzahlungsanspruch könne nur in Betracht kommen, soweit feststehe, daß die geleisteten Vorauszahlungen nicht verbraucht sind. Die Mindesthöhe der angefallenen Nebenkosten könne das Gericht schätzen. Als Schätzungsgrundlage haben die Beklagten Abrechnungen für die Jahre 1991 bis 1993 vorgelegt, die die Hausverwalterin den Eigentümern erteilt hat, jedoch von der Eigentümerversammlung noch nicht genehmigt sind. Nach dem Inhalt dieser Abrechnungen übersteigen die auf die Klägerin entfallenden umlegungsfähigen Kosten die von ihr geleisteten Vorauszahlungen.

Das von der Klägerin angerufene Amtsgericht hat die Beklagten zur Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen verurteilt und zur Begründung ausgeführt, ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung sei gegeben, da der Rechtsgrund für die Leistung der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen wegen fehlender Abrechnung weggefallen sei.

Das mit der Berufung der Beklagten befaßte Landgericht hat dem Senat folgende Rechtsfragen wegen grundsätzlicher Bedeutung zur Entscheidung vorgelegt:

1. Ist der Vermieter, der nicht innerhalb angemessener Zeit nach Beendigung des jeweiligen Abrechnungszeitraums über die Nebenkostenvorauszahlungen abrechnet, verpflichtet, an den Mieter sämtliche für den Abrechnungszeitraum geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zurückzuzahlen oder ist der Mieter in einem derartigen Fall nur berechtigt, die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurückzuhalten?
2. Ist in dem unter 1. dargestellten Fall der fehlenden Abrechnung der Vermieter oder ggf. das Gericht berechtigt, die Höhe der tatsächlich angefallenen und abzurechnenden Nebenkosten zu schätzen und auf der Grundlage dieser Schätzung über die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen „abzurechnen”?

Die Kammer ist der Auffassung, daß die Beklagten den ihr obliegenden Beweis, daß Betriebskosten tatsächlich angefallen sind, nicht geführt hätten. Es sei nicht interessengerecht, Schwierigkeiten der Abrechnung, die im Einflußbereich des Vermieters liegen, auf den Mieter abzuwälzen, indem lediglich eine Schätzung der entstandenen Nebenkosten vorgenommen wird. Deshalb sei davon auszugehen, daß der Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 2 erste Alt. BGB begründet ist. Die grundsätzliche Bedeutung der Vorlagefrage leitet das Landgericht aus den hierzu vertretenen unterschiedlichen Meinungen in Literatur und Rechtsprechung sowie aus der Anzahl der in der Praxis auftretenden Fälle her.

Entscheidungsgründe

II.

Die Vorlage ist mit der ersten Frage gemäß § 541 Abs. 1 S. 1 ZPO zulässig. Der Senat beantwortet die Vorlagefrage – ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns – wie aus dem Leitsatz ersichtlich.

1.

Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Allerdings betrifft der vom Landgericht als begründet erachtete Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung eine Vorschrift des allgemeinen Schuldrechts. Rechtsfragen des allgemeinen Schuldrechts sind nur dann vorlagefähig, wenn sie eine von wohnraummietrechtlichen Gesichtspunkten bestimmte Interessenabwägung erfordern (vgl. Senat in NJW-RR 1989, 1289; ZMR 1998, 30). Ein solcher spezieller Bezug zum Wohnraummietrecht ist hier je...