OLG Hamm 15 W 590/15
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Eintragungsfähigkeit von Einzelbestimmungen einer Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentümern

 

Leitsatz (amtlich)

Zur Eintragungsfähigkeit von Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung über

a. die Ermächtigung des Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartners zur Wahrnehmung der Rechte aus dem Wohnungseigentum,

b. Wirksamkeit von Zustellung an die dem Verwalter zuletzt mitgeteilte Anschrift,

c. Ermächtigung des bisherigen Wohnungseigentümers zur Wahrnehmung der Rechte bis zum Nachweis des Eigentumswechsels durch öffentliche Urkunden,

d. Bevollmächtigung des Verwalters zum Erwerb von Wohnungs- bzw. Teileigentum innerhalb und außerhalb der Gemeinschaft.

 

Normenkette

WEG § 10 Abs. 3

 

Verfahrensgang

AG Warburg (Aktenzeichen WILB-2117-1)

 

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 110.000,- EUR festgesetzt.

 

Gründe

I. Die Beteiligten sind in Erbengemeinschaft eingetragene Eigentümer des genannten Grundbesitzes. Mit notariell beurkundeter Teilungserklärung vom 26. März 2015 (UR.-Nr. .../... des Notars C) haben die Beteiligten den Grundbesitz in zwei Wohnungseigentumsanteile zu je 50/100 aufgeteilt und sich in dem Erbauseinandersetzungsvertrag vom gleichen Tage (UR.-Nr. .../... des Notars C) dahin auseinandergesetzt, dass beide jeweils einen der Wohnungseigentumsanteile zu Alleineigentum erhalten sollen.

Die Teilungserklärung enthält unter Abschnitt III ("Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums, Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Verwaltung") u.a. folgende Regelungen:

§ 3 Nr. 2

"Sind Ehegatten oder Lebenspartner nach dem LPartG an einem Wohnungseigentum beteiligt, so sind diese gegenseitig ermächtigt, alle aus dem Wohnungseigentum herrührende Rechte wahrzunehmen, insbesondere auch Zustellungen entgegenzunehmen."

§ 3 Nr. 3

"Zustellungen sind stets wirksam, wenn sie an die dem Verwalter zuletzt mitgeteilte Adresse erfolgen."

§ 3 Nr. 4

"Wechseln die Inhaber eines Wohnungseigentums auf andere Weise als durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, so gilt der bisherige Wohnungseigentümer so lange als ermächtigt, alle aus dem Wohnungseigentum herrührenden Rechte wahrzunehmen und insbesondere auch Zustellungen entgegenzunehmen, bis dem Verwalter der Eigentumswechsel durch öffentliche Urkunden nachgewiesen ist."

§ 12 Nr. 4

"Der Verwalter ist auch berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. Wohnungs- und Teileigentum innerhalb der Gemeinschaft zu erwerben;

2. Wohnungs- und Teileigentum außerhalb der Gemeinschaft zu erwerben.

Im Innenverhältnis bedürfen Maßnahmen nach Ziffer 1 und 2 eines vorherigen Beschlusses der Eigentümerversammlung. Das Grundbuchamt ist insoweit von jeder Prüfungspflicht befreit."

Nach Abschnitt IV der Teilungserklärung sollen die Vereinbarungen nach Abschnitt III zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und mit dinglicher Wirkung in das Grundbuch eingetragen werden.

Mit Anträgen vom 16. April 2015 hat der Notar C die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum nebst Eintragung von Sondernutzungsrechten aufgrund der Teilungserklärung vom 26. März 2015 sowie die Eigentumsumschreibung in den neu zu gründenden Wohnungseigentumsbüchern beantragt.

Mit Zwischenverfügungen vom 7. Mai 2015 und 17. November 2015 hat das Grundbuchamt dem Urkundsnotar mitgeteilt, dass seinen Anträgen noch nicht entsprochen werden könne. Der mit dinglicher Wirkung einzutragende Inhalt des Sondereigentums entspreche in Teilen nicht den Maßstäben des § 242 BGB, weil er die Rechte der Wohnungseigentümer bzw. der zukünftigen Erwerber des Wohnungseigentums zu weitgehend einschränke:

Die in § 3 Nr. 2 erteilte Ermächtigung an den Ehegatten oder Lebenspartner, alle aus dem Wohnungseigentum herrührenden Rechte wahrzunehmen und insbesondere Zustellungen entgegen zu nehmen, stelle eine mit dem Zweck des WEG nicht mehr vereinbare Eigentumsbeschränkung dar.

Die in § 3 Nr. 3 getroffene Regelung, dass Zustellungen stets wirksam seien, wenn sie an die dem Verwalter zuletzt mitgeteilte Adresse erfolgen, berge die Gefahr, dass dem Empfänger das Recht auf Information genommen werde und er keine Kenntnis von eventuellen Verpflichtungen erhalte. Damit würden die Persönlichkeitsrechte des Empfängers zu stark eingeschränkt.

Mit § 3 Nr. 4, wonach der bisherige Wohnungseigentümer bis zum Nachweis des Eigentumswechsels durch öffentliche Urkunden so lange als ermächtigt gelte, alle aus dem Wohnungseigentum herrührenden Rechte wahrzunehmen, würden die Rechte des Erwerbers zu stark eingeschränkt.

Auch mit der in § 12 Nr. 4 eingeräumten Berechtigung des Verwalters, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Wohnungs- und Teileigentum außerhalb der Gemeinschaft zu erwerben, würden die Rechte der Eigentümer in einer mit dem Zweck des WEG nicht vereinbaren Weise eingeschränkt. Für die Zulässigkeit einer solchen Regelung sei erforderlich, dass der Erwerb von Wohnungs- und Teileigentum oder Grundbesitz außerhalb der Gemeinschaft eine genau beschriebene Sachnähe zur Wohnungseige...

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