OLG Hamm Beschluss vom 13.06.2012 - I-15 W 368/11

Leitsatz (amtlich)

1) Die Beschlusskompetenz zur Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung (§ 12 Abs. 4 Abs. 1 WEG) steht nach der gesetzlichen Regelung nur der Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft zu.

2) Die Regelung einer Teilungserklärung, durch die Untergemeinschaften für die Verwaltung der Wohnungen in bestimmten Gebäudeteilen der Anlage begründet wird, kann ohne weiter gehende Anhaltspunkte nicht dahin ausgelegt werden, dass auch die Befugnis zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung auf die Mitglieder der jeweiligen Untergemeinschaft übertragen werden soll.

Normenkette

WEG § 12

Verfahrensgang

AG Gütersloh (Aktenzeichen GT-26846-7)

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 3.000 EUR festgesetzt.

Gründe

Die nach § 71 Abs. 1 GBO zulässige Beschwerde ist in der Sache unbegründet.

Gegenstand der Beschwerde ist die Zwischenverfügung vom 13.7.2011, die inhaltlich zwar an die früheren Zwischenverfügungen anknüpft, verfahrensrechtlich jedoch selbständig ist, nachdem die ursprünglich gestellten Anträge zurückgewiesen worden sind. Dabei versteht der Senat die Zwischenverfügung dahingehend, dass sich diese allein auf den Antrag auf Umschreibung des Eigentums bezieht. Denn zu dem Antrag auf Löschung der Veräußerungsbeschränkung gem. § 12 WEG beschränkt sich die Verfügung auf die Ankündigung, diesen erneut zurückweisen zu wollen, sofern er nicht zurückgenommen werden sollte. Eine Zwischenverfügung i.S.d. § 18 GBO liegt jedoch nur vor, wenn das Grundbuchamt ein behebbares Eintragungshindernis und die Mittel zu seiner Behebung aufzeigt. Nach dem Inhalt der Beschwerdebegründungen versteht der Senat auch die Beschwerden dahingehend, dass diese den Gehalt der Zwischenverfügung zutreffend erfasst haben und sich nur gegen die Berechtigung der erhobenen Beanstandungen gegen die Vollzugsfähigkeit des Antrags auf Eigentumsumschreibung richten.

Das Grundbuchamt hat den Vollzug des Umschreibungsantrages in der Sache zu Recht von der Vorlage der Zustimmung eines Verwalters der Gemeinschaft abhängig gemacht, dessen Bestellung entweder durch Vorlage einer Versammlungsniederschrift in der Form des § 26 Abs. 3 WEG oder durch Vorlage einer inhaltlich entsprechenden, öffentlich beurkundeten oder beglaubigten Erklärung aller Miteigentümer nachzuweisen ist.

1) Eine solche Verwalterzustimmung ist weder aufgrund der Zustimmungserklärungerklärung der Miteigentümer der Untergemeinschaft des Hauses B 14 vom 18.11.2009 noch aufgrund der in derselben Erklärung beschlossenen Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung entbehrlich.

Allerdings kann der Zustimmungsvorbehalt gem. § 12 Abs. 4 S. 1 WEG auch durch Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden. Durch einen solchen Beschluss wird das Grundbuch hinsichtlich der Eintragung des Zustimmungsvorbehalts unrichtig. Der Unrichtigkeitsnachweis kann gem. § 12 Abs. 4 S. 5 WEG in der Form des § 26 Abs. 3 WEG geführt werden.

Das Problem liegt hier aber darin, dass eine Aufhebung des Zustimmungsvorbehalts lediglich durch die Untergemeinschaft des Hauses B 14 beschlossen worden ist. Dieser Eigentümerbeschluss der Untergemeinschaft reicht materiell-rechtlich nicht für die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung aus.

Grundlage des Zustimmungsvorbehalts ist die dahingehende Vereinbarung der Miteigentümer bzw. die diesen gleichstehende Teilungserklärung (§ 12 Abs. 1 WEG). Da insoweit der Grundsatz der Vertragsfreiheit gilt, ist es durchaus möglich, den Zustimmungsvorbehalt auf bestimmte Einheiten zu beschränken oder zwischen diesen zu differenzieren. Zu erwägen ist auch die Möglichkeit, durch die Gemeinschaftsordnung eine Beschlusskompetenz der Mitglieder einer gebildeten Untergemeinschaft für die ihr zugeordneten Wohnungseigentumseinheiten zu begründen. Da die Untergemeinschaft jedoch gesetzlich nicht geregelt ist und ihre Zulässigkeit allein aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit folgt, bedarf es hierfür einer hinreichend klaren Regelung in der Gemeinschaftsordnung.

Erforderlich ist daher, dass eine Auslegung der Gemeinschaftsordnung nach den dafür geltenden Maßstäben des Grundbucheintragungsverfahrens zu dem Ergebnis führt, dass eine solche Beschlusskompetenz der Miteigentümer einer Untergemeinschaft begründet worden ist. Deshalb ist unabhängig von der subjektiven Willensrichtung des Erklärenden allein auf den nächstliegenden Wortsinn abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Dritten erschließt. Außerhalb der Erklärung liegende Umstände können dabei nur insoweit berücksichtigt werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Zudem muss die Auslegung zu einem eindeutigen Ergebnis führen (vgl. etwa BGHZ 129, 4 = NJW 1995, 1081; OLG Hamm FGPrax 2005, 240).

Nach diesen Maßstäben lässt sich vorliegend nicht feststellen, dass abweichend vom gesetzlichen Leitbild hier die Untergemeinschaft befugt sein sollte, über eine Aufhebung des Zustimmungsvorbehalts zu entscheiden. § 6 Abs. 2 der Teilungserklärung vom 28.12.1993 (UR-Nr.../... Notar R) weist die ...