OLG Hamm Beschluss vom 08.07.2011 - I-15 W 348/11

Leitsatz (amtlich)

ie im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragene Bestimmung einer Teilungserklärung, dass die Veräußerung des Wohnungs- bzw. Teileigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, kann im Grundbuchverfahren nicht einschränkend dahin ausgelegt werden, dass der rechtsgeschäftliche Rückerwerb des Teileigentums aufgrund eines durch Vormerkung gesicherten, in das Belieben des Berechtigten gestellten Rückübertragungsanspruchs vom Zustimmungserfordernis nicht erfasst wird (Abgrenzung zu OLG Hamm NJW-RR 2011, 232).

Normenkette

WEG § 12

Verfahrensgang

AG Gladbeck (Beschluss vom 29.06.2011; Aktenzeichen G-12354, 12355 und 12374)

Tenor

Unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wird die Zurückweisung des Eintragungsantrags vom 13.4.2011 durch folgende Zwischenverfügung ersetzt:

Der beantragten Grundbucheintragung steht entgegen, dass die Zustimmungserklärung des Verwalters der X-Straße noch nicht vorgelegt worden ist.

Zur Behebung des Hindernisses hat der Beteiligte zu 1) innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung dieses Beschlusses die Zustimmungserklärung des Verwalters in der Form des § 29 GBO vorzulegen.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird im Umfang der Zurückweisung des Rechtsmittels auf 3.000 EUR festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Der Beteiligte zu 1) hatte die eingangs genannten Miteigentumsanteile am 8.5.2001 aufgrund der Zuschlagsbeschlüsse des AG Gladbeck in den Verfahren 15 K 2/2000 und - 15 K 35/99 AG Gladbeck erworben. Im Bestandsverzeichnis der drei Teileigentumsgrundbücher ist vermerkt, dass die Weiterveräußerung der Zustimmung des Verwalters bedürfe; dies gelte nicht im Falle der Erstveräußerung, der Veräußerung an Ehegatten, Verwandte in gerader Linie, Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie oder bei einer Veräußerung des Wohnungs-/Teileigentums im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter oder wenn ein Gläubiger einer dinglich gesicherten Forderung das Wohnungs-/Teileigentum erwirbt, ersteigert oder später weiterveräußert.

Am 14.6.2005 ließ der Beteiligte zu 1) seine Miteigentumsanteile auf seine Mutter auf, erwarb sie aber aufgrund der Auflassung vom 23.4.2009 zurück. Aufgrund der Auflassungen vom 13.7.2009 wurde die Beteiligte zu 2) am 23.11.2009 in allen genannten Grundbüchern als Eigentümerin gebucht. Gleichzeit wurde in Abt. II der Grundbücher jeweils eine Rückauflassungsvormerkung mit folgendem Inhalt eingetragen:

Auf die Lebenszeit befristete Rückauflassungsvormerkung für L S, geboren am 30.11.1955.

Bezug: Bewilligung vom 13.7.2009 (UR-Nr..../..., Notar F L, C). Eingetragen am 23.11.2009.

Am 21.1.2011 wurde in Abt. II der drei Grundbücher eingetragen, dass die Zwangsverwaltung angeordnet ist (AG Gladbeck, Az: 15 L 001/11), und am 30.6.2011, dass die Zwangsversteigerung angeordnet ist (AG Gladbeck, Az: - 15 K 92/11).

Mit Schreiben vom 13.4.2011, das am selben Tag beim Grundbuchamt einging, übersandte der Notar C Q aus G1 seine Urkunde Nr..../... vom 11.2.2011 mit dem Antrag, aufgrund der beurkundeten Auflassungserklärung der Beteiligten den Eigentumswechsel auf den Beteiligten zu 1) einzutragen. In der Urkunde ist ausgeführt, dass der Beteiligte zu 1) bei der Übertragung der Teileigentumseinheiten sich vorbehalten habe, auch aus sonstigen freien Gründen ein Rückforderungsrecht geltend zu machen und der Beteiligte zu 1) dieses Recht geltend mache, nachdem die Objekte in die Zwangsverwaltung geraten seien. Die Beteiligte zu 2) habe der Rückgängigmachung zugestimmt.

Mit Zwischenverfügung vom 14.4.2011 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass die vorgelegte Vollmachtsurkunde nicht der Form des § 29 GBO entspreche, weil bei ausländischen Urkunden zum Nachweis ihrer Echtheit die Legalisation durch die zuständige deutsche Auslandsvertretung erforderlich sei. Außerdem fehle noch die Zustimmung des Verwalters in der Form des § 29 GBO. Zur Behebung des Hindernisses setzte es eine Frist bis zum 20.10.2011. Mit Schreiben vom 21.6.2011 teilte der Urkundsnotar mit, zur Erledigung der Zwischenverfügung sei geplant, dass die Beteiligte Anfang Juli 2011 nach G1 komme. Dies erscheine günstiger und nehme weniger Zeit in Anspruch.

Mit Beschluss vom 29.6.2011 wies das Grundbuchamt den Antrag auf Umschreibung des Eigentums mit der Begründung zurück, dass mittlerweile zu allen drei Grundbüchern der Antrag des Versteigerungsgerichts auf Eintragung des Versteigerungsvermerks eingegangen sei.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1), der das Grundbuchamt nicht abhalf.

II. Die Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig. Sie ist teilweise begründet und führt zum Erlass einer neuen Zwischenverfügung.

1. Zutreffend ist das Grundbuchamt in seinem angefochtenen Beschluss davon ausgegangen, dass der Beschluss über die Anordnung der Versteigerung als Beschlagnahme zugunsten des Gläubigers gilt (§ 20 Abs. 1 S. 1 ZVG), die mit Eintragung in das Grundbuch wirksam wird (§ 20 Abs. 1 S. 2 ZVG). Sie wirkt als relative...