OLG Hamburg Urteil vom 30.04.1999 - 1 U 151/96

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 21.06.1996; Aktenzeichen 303 O 147/94)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 15.08.2002; Aktenzeichen IX ZR 217/99)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird unter Zurückweisung ihres weitergehenden Rechtsmittels das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 3, vom 21. Juni 1996 geändert:

Die Beklagte wird verurteilt 331.880,– DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16. August 1994 an die Klägerin zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 88 % und die Beklagte 12 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 440.000,– DM abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 70.000,– DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet. Der Klägerin und der Beklagten wird gestattet, die Sicherheitsleistung durch selbstschuldnerische, unwiderrufliche, unbefristete und unbedingte Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse zu erbringen.

Das Urteil beschwert die Klägerin mit 2.507.361,62 DM und die Beklagte mit 331.880,– DM.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin der im Grundbuch von Veddel des Amtsgerichts Hamburg Band 16 Bl. 602 und Bl. 599 bezeichneten Flurstücke 789 und 546. Die 6.262 m² und 587 m² (insgesamt 6.849 m²) großen Flurstücke sind am Oberwerder Damm 10, 12, 14, 16, 18 und 22/Peutestraße 10 belegen. Während das kleinere Flurstück unbebaut ist, befinden sich auf dem größeren Flurstück ein 1954 errichtetes 2geschossiges Büro- und Wohngebäude, 1954 bis 1984 fertiggestellte 5 Lagerhallen sowie sonstige Anlagen (vgl. Schaubild Anl. K 19). Der Grundbesitz liegt im Industriegebiet, und zwar im Hafengebiet nach dem Hafenentwicklungsgesetz (HafenEG) vom 25. Januar 1982 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 19 mit späteren Änderungen).

Mit Vertrag vom 6. September 1991 (UR.-Nr. 112/1991 des Frankfurter Notars Dr. P. E., Anl K 1) verkaufte die Klägerin diesen Grundbesitz an die KG in Firma d. C. E. P. zum Kaufpreis von 7.300.000,– DM.

Von dem Kaufpreis entfielen 2.054.700,– DM auf Grund und Boden, 5.145.300,– DM auf die Gebäude und 100.000,– DM auf eine Regalanlage. Die Käuferin war ab Januar 1992 Mieterin des Grundbesitzes. Sie hat den Mietvertrag später zum 31. Oktober 1992 gekündigt (Anl. K 18 a).

In § 15 des Kaufvertrages hatte der Notar die Vertragsparteien darauf hingewiesen, daß die Stadt Hamburg beim Vorliegen der Voraussetzungen ein preislimitiertes Vorkaufsrecht nach dem Hafenentwicklungsgesetz ausüben könne. Der Kaufvertrag ist der Beklagten am 13. September 1991 zugegangen.

Mit Schreiben vom 6. November 1991 (Anl. K 2) teilte die Beklagte den Vertragsparteien mit, daß sie mit gleicher Post gemäß § 13 Absatz 2 HafenEG zur Feststellung des Verkehrswertes des Grundstückes ein Gutachten beim Gutachterausschuß für Grundstückswerte anfordern werde; damit werde die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts bis zum Eingang des Gutachtens unterbrochen.

Der Gutachterausschuß erstellte das bei ihm angeforderte Gutachten unter dem 30. März 1993 (Anl. K 3). Da dem Ausschuß für einen Preisvergleich geeignete Kaufpreise nicht zur Verfügung standen, hat er sich bei der Ermittlung des Verkehrswertes des Grundbesitzes der Klägerin am Sachwert orientiert. Den Bodenwert hat er mit 160,– DM/m² angenommen, insgesamt mit 1.100.000,– DM. Den Sachwert hat er mit 6.100.000,– DM berechnet. Mit der Begründung, daß nach seinen Erfahrungen der Kaufpreis um ca. 30 % unter dem Sachwert des jeweiligen Grundstücks liege, hier aber aufgrund der relativ neuen Bebauung mit Lagerhallen ein geringerer Abschlag gerechtfertigt sei, hat der Ausschuß einen Abschlag von 20 % vom Sachwert für angemessen erachtet. Danach hat der Gutachterausschuß den Verkehrswert des Grundstücks am 6. September 1991 mit 4.900.000,– DM ermittelt. Das Gutachten ist der Beklagten, der Klägerin und der Käuferin am 2. April 1993 zugegangen.

Die Klägerin hat zu dem Gutachten mit Schreiben vom 6. April 1993 Stellung genommen und die Ansicht vertreten, der Gutachterausschuß habe der Ermittlung zu Unrecht das Sachwertverfahren und nicht das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt. Nicht nachvollziehbar sei der vom Ausschuß vorgenommene Abschlag in Höhe von 20 % des Sachwertes (Anl. K 17).

Mit Bescheid vom 25. Mai 1993 (Anl. K 4), der Klägerin zugegangen am 27. Mai 1993, hat die Beklagte den Parteien des Kaufvertrages vom 6. September 1991 mitgeteilt, daß sie die vom Gutachterausschuß getroffenen Feststellungen für sachgerecht erachte. Sie übe das ihr in § 13 Absatz 1 und 2 HafenEG eingeräumte gesetzliche Vorkaufsrecht zum Preis von 4,9 Mio. DM aus zuzüglich 0,1 Mio. DM für die bewegliche Regalanlage. Sie halte die Ausübung des Vorkaufsrechts für geboten, um das gesetzliche Ankaufsg...