OLG Frankfurt am Main Urteil vom 18.06.2008 - 15 U 146/07

Normenkette

BGB § 204 Abs. 1 Nr. 4; ZPO § 167

Verfahrensgang

LG Marburg (Urteil vom 06.06.2007)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 22.09.2009; Aktenzeichen XI ZR 230/08)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 6.6.2007 verkündete Urteil des Einzelrichters der 2. Zivilkammer des LG Marburg wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aus diesem Urteil für die Beklagte vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Die Kläger nehmen die Beklagte auf Schadensersatz wegen einer behaupteten fehlerhaften Anlageberatung in Anspruch.

In den Geschäftsräumen der X-bank O1, der Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden auch Beklagte genannt), bot der Mitarbeiter der Beklagten Z1 dem Kläger die Beteiligung an dem Immobilienfonds Nr ... der B-gesellschaft an, um mit ersparten Steuern Vermögen zu bilden. Dem Kläger wurde der Prospekt "..." (Bd. I Bl. 40 ff. d.A.), auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, ausgehändigt. Am 27.9.1994 unterzeichneten die Kläger eine Beteiligung i.H.v. 50.000 DM (Bd. I Bl. 13 d.A.). Zur Finanzierung der Anlage schlossen sie am 30.9.1994 mit der Beklagten einen Kreditvertrag über 55.000 DM mit einer Laufzeit bis zum 30.12.2002 und einer Zinsfestschreibung bis zum 30.10.1999. Unter Ziff. 3. Konditionen ist in einer Rubrik "Tilgung" eingetragen: "10 TDM" und unter einer weiteren Rubrik "Tilgung": "aus Fondsrückflüssen". Unter Ziff. 5. weitere Vereinbarungen heißt es: "Das Darlehen wird aus Fondsrückflüssen getilgt ... in den Berechnungen ... wird davon ausgegangen, dass jährlich 10 TDM getilgt werden." Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichte Kopie Bd. II Bl. 20 d.A. Bezug genommen.

Die Fondsbeteiligung entwickelte sich nicht wie von den Klägern erwartet, weil die Fondsgesellschaft erhebliche Vermietungsprobleme hatte. Die Fondsgeschäftsführung teilte den Anlegern im Mai 1998 mit, eine Vorabausschüttung könne nicht erfolgen, weil die Vermietungserfolge nicht wie prospektiert eingetreten seien. Für das Bürogebäude in O2 habe kein Mieter gefunden werden können. Von den 141 Wohnungen in O2 seien 97 Wohnungen vermietet. Das Bürogebäude in O3 habe überwiegend nicht vermietet werden können (lediglich 147 Quadratmeter von 14827 Quadratmetern Bürofläche). Angaben zu dem Objekt in O4 (Senioren-Pflegeheim) wurden nicht gemacht. Anfang 1999 berichtete die Fondsgeschäftsführung, in O3 sei ein Vermietungsstand von 72 % der Flächen erreicht worden. Die Mietgarantie sei Ende 1998 ausgelaufen, weil die garantierte Höchstsumme erreicht worden sei. Der Vermietungsstand in O2 wurde hinsichtlich der Büroflächen mit 66 % und hinsichtlich der Wohnungen mit 67 % angegeben. Auch dort war Ende 1998 die Mietgarantie erschöpft. Für das Objekt O4 wurde die Komplettverpachtung für 15 Jahre an das D-werk O4 berichtet, das seinerseits unterverpachtet habe, und dass in etwa die kalkulierten Mieten erwirtschaftet würden. Anfang 2000 berichtete die Fondsgeschäftsführung, dass die Vermietungsquote in O2 auf nahezu 98 % habe erhöht werden können. Für das Jahr 2000 würden allerdings nur rund 68 % der prospektierten Mieteinnahmen erwartet. Die Vermietungsquote beim Objekt O3 lag bei rund 67 % mit Mieteinnahmen i.H.v. lediglich 47 % der prospektierten Mieterträge. Anfang 2001 wurde mitgeteilt, dass es Probleme beim Mieter des Objektes in O4 gebe. Anfang Februar 2001 stellte der Mieter Insolvenzantrag. Bei Verhandlungen mit dem Unterpächter verlangte dieser Entgegenkommen bezüglich der Pachtkonditionen.

In den Jahren 1998 und 1999 erhielten die Kläger lediglich Ausschüttungen i.H.v. 50 % der prospektierten Beträge (2.000 DM). Danach gab es keine Ausschüttungen mehr. In den Jahren 1994 bis 2004 zahlten die Kläger an die Beklagte insgesamt 34.916,50 DM Zinsen (= 17.852,52 EUR) an die Beklagte.

Mit Schreiben vom 8.6.2001 kritisierte der Kläger ggü. der Beklagten die ihm empfohlene Beteiligung unter Hinweis auf die "mehrfachen persönlichen und telefonischen Gespräche". Am Ende des Schreibens, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird (Bd. I Bl. 223 f. d.A.), heißt es: Ich bin nicht bereit, diese Situation weiter zu akzeptieren!... Ich erwarte in diesem Fall eine für mich befriedigende Lösung, am Besten die Rückabwicklung des Fonds. Sollten Sie keinen für mich akzeptablen Vorschlag unterbreiten, sehe ich mich gezwungen, weitere Schritte einzuleiten." Mit Schreiben vom 11.7.2001, auf dessen Inhalt ebenfalls Bezug genommen wird (Bd. I Bl. 225 d.A.), erneuerte der Kläger seine Kritik. Er bezog sich auf das Urteil des BGH III ZR 305/98, das auch auf ihn zutreffe. Er bestand auf seiner Forderung im Schreiben vom 8.6.2001, den Fonds rückabzuwickeln.

Am 4.2.2000 vereinbarten die Parteien eine Änderung des Zinssatzes ab...