OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 28.01.2004 - 20 W 124/03, 20 W 180/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Inhalt eines Zustimmungsvorbehaltes zugunsten des WEG-Verwalters im Hinblick auf die Vermietung von Wohnungseigentum

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Beschluss vom 29.01.2003; Aktenzeichen 19 T 136, 156/03)

AG Offenbach (Aktenzeichen 41 II 24/01)

Tenor

Die weiteren Beschwerdeverfahren 20 W 124/03 und 20 W 180/03 werden zur gemeinsamen Entscheidung verbunden. Das Verfahren 20 W 124/03 führt.

Auf die weitere Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluss des LG Darmstadt vom 29.1.2003 - 19 T 156/03 - zu Ziff. 1 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Dem Antragsgegner wird aufgegeben, es zu unterlassen, die Wohnung Nr. 4 der Liegenschaft ... in O. ohne Genehmigung der Verwalterin zu vermieten.

Im Übrigen wird die weitere Beschwerde zurückgewiesen.

Der Antragsgegner trägt die Gerichtskosten des Verfahren der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 10.000 Euro.

Gründe

Die Antragstellerin ist Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in O. Sie ist durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 8.5.1989 (Bl. 7 d.A.) ermächtigt, als Verfahrensstandschafterin für die Wohnungseigentümer aufzutreten.

Die zur Teilungserklärung aus 1970 gehörende Gemeinschaftsordnung sieht unter § 3 Abs. 2 vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebes oder Berufes in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann unter Auflagen erteilt werden; sie ist stets widerruflich, kann jedoch vom Verwalter nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Als wichtiger Grund soll insb. gelten, wenn die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. Nach § 3 Abs. 3 gelten die Bestimmungen des vorhergehenden Absatzes sinngemäß auch für die erforderliche Zustimmung zur Vermietung, Verpachtung oder sonstige Gebrauchsüberlassung einer Wohnung. Weiter wird festgelegt, dass dies jedoch nicht für den Fall gilt, dass eine Überlassung an den Ehegatten des Eigentümers, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie erfolgt oder wenn ein Kreditgeber zur Rettung seiner Forderung ein Wohnungseigentum angesteigert hat und es einem Dritten überlässt. Zur endgültigen Entscheidung kann nach § 3 Abs. 5 die Eigentümerversammlung angerufen werden (Bl. 8, 9 d.A.). Der Antragsgegner ist Eigentümer der Wohnung Nr. 4 der vorerwähnten Liegenschaft. Diese Wohnung ist vermietet. Nach dem Mietvertrag vom 18.10.2000 (Bl. 153-157) ist die möblierte Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Korridor, Bad und Toilette, an eine Firma ... vermietet und mit 9 Personen belegt. Dabei handelt es sich um Bauarbeiter, die zum Zeitpunkt der Einreichung der Antragsschrift die Wohnung bewohnten, zwischenzeitlich ausgezogen waren, nunmehr aber wieder in der Wohnung sind. Mit Schreiben vom 18.11.2000 (Bl. 14 d.A.) beschwerte sich die Wohnungseigentümerin W. bei der Verwalterin, sie sei in der Nacht vom 4.11. auf 5.11.2000 von zwei Mitbewohnern der Wohnung Nr. 4, die alkoholisiert und einer nur mit einer Unterhose bekleidet gewesen seien, belästigt worden. Diese Personen oder andere der Mitbewohner der Wohnung Nr. 4, die als Übergangslager für durchschnittlich 15 bis 20 Personen diene, hätten sie auch vermehrt verbal belästigt. Im Januar 2001 fand eine polizeiliche Durchsuchung der Wohnung nach illegalen Ausländern statt.

Die Antragstellerin hat den Antragsgegner auf Beendigung des Mietverhältnisses in Anspruch genommen.

Nach Auffassung der Antragstellerin hätte der Antragsgegner den Bestimmungen der Teilungserklärung zufolge die Vermietung durch die Verwalterin genehmigen lassen müssen. Schon mangels Genehmigung sei die Vermietung rechtswidrig. Darüber hinaus werde die Vermietung gewerblich betrieben und führe zu erheblichen Störungen der Wohnungseigentümer.

Die Antragstellerin hat erstinstanzlich beantragt,

1. dem Antragsgegner aufzugeben, das Mietverhältnis mit den Mietern der Wohnung Nr. 4 in der Liegenschaft ... in O. binnen eines vom Gericht zu bestimmenden Zeitraums fristgemäß zu kündigen und unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räumung mit anwaltlicher und gerichtlicher Hilfe durchzusetzen und die Zwangsräumung zu betreiben.

2. Für den Fall, dass die Kündigung nicht bis zu dem vom Gericht festzusetzenden Datum erklärt oder die Räumungsklage nicht innerhalb einer zwei Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses liegenden Frist bei Gericht eingereicht und dies den Antragstellervertretern urkundlich nachgewiesen wurde, wird dem Antragsgegner ein Ordnungsgeld bis zu einer Höhe von jeweils 500.000 DM, ersatzweise Zwangshaft, angedroht, desgleichen für den Fall, dass die Zwangsräumung nicht bis zu einer vom Gericht zu bestimmenden Frist durchgeführt wurde,

3. hilfsweise, die Antragstellerin zu ermächtigen, entsprechende Maßnahmen auf Kosten des Antrag...