OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 27.06.2017 - 20 W 179/17

Leitsatz (amtlich)

1. Aufgrund einer transmortalen Vollmacht kann der Bevollmächtigte auch nach dem Tod des Vollmachtgebers dessen Erben hinsichtlich des Nachlasses vertreten.

2. Eine Voreintragung der Erben ist weder für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung noch einer Finanzierungsbelastung erforderlich, wenn die entsprechende Bewilligung auch für die Erben bindend geworden ist.

Normenkette

GBO §§ 39-40

Verfahrensgang

AG Darmstadt (Entscheidung vom 25.04.2017)

Tenor

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag der Antragsteller vom 11.04.2017 hinsichtlich der Eintragung einer Grundschuld und einer Auflassungsvormerkung nicht aus den Gründen der Zwischenverfügung vom 25.04.2017 zurückzuweisen.

Gründe

I. Der Antragsteller zu 1) und seine Ehefrau sind seit dem Jahr 1978 jeweils zu 1/2 als Eigentümer des streitgegenständlichen Wohnungsgrundbesitzes nebst Garage jeweils in Abt. I lfd. Nrn. 2a) und b) des Wohnungsgrundbuchblattes 1 und des Teileigentumsgrundbuchblattes 2 eingetragen. Die Ehefrau des Antragstellers zu 1) verstarb am ....2017.

Die Eheleute schlossen am 25.04.1990 unter Beteiligung ihrer einzigen Tochter einen Erbvertrag (UR-Nr. 1/1990 des Notars A) in welchem sie sich gegenseitig als alleinige und unbeschränkte Erben einsetzten mit der Maßgabe, dass der überlebende Ehegatte über den Nachlass frei verfügen könne. Die gemeinsame Tochter verzichtete hierin auf Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche. Für den Fall, dass anderweitige Verfügungen vom Überlebenden nicht getroffen werden, setzten die Eheleute ihre Enkelin, die Antragstellerin zu 3), als Erbin des Längstlebenden ein. Mit Datum vom 10.03.1994 errichteten die Eheleute ein gemeinschaftliches Testament, in welchem sie sich gegenseitig zu Alleinerben und ihre Tochter als Erbin des Längstlebenden einsetzten und den Erbvertrag aus dem Jahr 1990 für ungültig erklärten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Erbvertrag und das gemeinschaftliche Testament verwiesen.

Mit Datum vom 21.05.2013 erteilte die Ehefrau des Antragstellers zu 1) dem Antragsteller zu 1) eine Vorsorgevollmacht, welche mit Geltung über den Tod hinaus auch die Vermögenssorge umfasst.

Am 31.03.2017 schloss der Antragsteller zu 1), aufgrund der erteilten Vollmacht auch handelnd für seine verstorbene Ehefrau, mit den Antragstellern zu 2) und zu 3) einen notariellen Kaufvertrag mit Auflassungserklärung bezüglich des streitgegenständlichen Wohnungsgrundbesitzes mit Garage (UR-Nr. 2/2017 des verfahrensbevollmächtigten Notars). In Ziff. B § 18 des notariellen Vertrages bewilligte der Antragsteller auch im Namen seiner verstorbenen Ehefrau die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung. Mit gleichem Datum erfolgte seitens der Vertragsbeteiligten die Bestellung einer Grundschuld zu Gunsten der Antragstellerin zu 4) zur Finanzierung der Kaufpreisforderung seitens der Antragsteller zu 2) und zu 3) (UR-Nr. 3/2017 des verfahrensbevollmächtigten Notars).

Mit Schriftsatz vom 11.04.2017 hat der verfahrensbevollmächtigte Notar die Eintragung der Grundschuld sowie im Range nach dieser der Auflassungsvormerkung beantragt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die erwähnten Dokumente verwiesen. Auf den genauen Wortlaut und Inhalt der Eintragungsvermerke wird ergänzend Bezug genommen.

Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit Zwischenverfügung vom 25.04.2017 beanstandet, dass zur Eintragung der Grundschuld die vorherige Berichtigung des Eigentümereintrages erforderlich sei. Daher sei entweder ein Grundbuchberichtigungsantrag nebst Erbschein vorzulegen (da ein Erbvertrag und ein handschriftliches Testament existierten) oder der Antrag auf Eintragung der Grundschuld zurückzunehmen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird die Verfügung vom 25.04.2017 verwiesen.

Mit Schreiben vom 12.05.2017 hat der verfahrensbevollmächtigte Notar die Grundbuchrechtspflegerin gebeten, ihre Rechtsauffassung zu überdenken. Mit Schreiben vom 15.05.2017 hat die Grundbuchrechtspflegerin mit Verweis auf §§ 39, 40 GBO an ihrer Rechtsauffassung festgehalten.

Daraufhin hat der verfahrensbevollmächtigte Notar mit Schriftsatz vom 02.06.2017 namens der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung vom 25.04.2017 Beschwerde eingelegt. Er hat ausgeführt, eine Voreintragung der Erben nach § 39 Abs. 1 GBO sei nicht erforderlich, wenn - wie vorliegend - ein postmortal Bevollmächtigter handele, und zwar selbst dann, wenn die Eintragung weder die Rechtsübertragung noch die Rechtsaufhebung betreffe (§ 40 GBO analog).

Der Grundbuchrechtspflegerin hat mit Beschluss vom 08.06.2017, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akte dem Oberlandesgericht zur Entscheidung über die Beschwerde übersandt. Sie hat ausgeführt, die Belastung des Grundbesitzes der Erben sei in § 40 GBO nicht als Ausnahme zugelassen, so dass für die Eintragung der Belastung die vorherige Grundbuchberichtigung erforderlich sei.

II. Die ...