OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 25.06.1992 - 20 REMiet 7/91

Verfahrensgang

AG Frankfurt am Main (Aktenzeichen Hö 3 C 4448/90)

LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2/11 S 211/91)

Tenor

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB und setzt der in der Kündigung erklärung angegebene Selbstnutzungswunsch Umbaumaßnahmen voraus, für die er eine Baugenehmigung braucht, so ist es für die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich nicht erforderlich, dal bei Ausspruch der Kündigung die Baugenehmigung vorliegt.

Wohl aber hat das Gericht bei der Prüfung, ob der Eigennutzungswunsch überhaupt ernsthaft verfolgt wird und ob die gekündigte Wohnung objektiv geeignet ist, den Selbstnutzungswunsch zu erfüllen, im Einzelfall der Frage nach der baurechtlichen Realisierbarkeit des Eigennutzungswunschs nachzugehen.

Tatbestand

I.

Anhand der Akten ergibt sieh folgender, vom Landgericht im Vorlagebeschluß nur unvollständig mitgeteilter Sachverhalt: Die Beklagten haben vom Rechtsvorgänger des Klägers durch Mietvertrag vom 12.8.1987 im … die Wohnung im zweiten Obergeschoß gemietet, in der sie mit ihren drei Kindern im Alter von (jetzt) sieben bis zwölf Jahren wohnen. Die Nettomiete beträgt 1.000 DM monatlich. Die Wohnung besteht aus fünf Zimmern, Küche, Bad, Diele sowie einem Kellerraum und ist rund 130 m² groß. In dem über der Wohnung der Beklagten gelegenen Dachgeschoß gibt es eine Drei-Zimmer-Wohnung und einen weiteren, etwa 22 m² großen Raum. Ob das Erdgeschoß und das erste Obergeschoß auch zu Wohnzwecken genutzt werden, hat weder das Amts- noch das Landgericht festgestellt und ist nach dem sonstigen Akteninhalt nicht wahrscheinlich.

Der Kläger, ein Stahlbauunternehmer, und seine Ehefrau haben Tier Kinder, darunter den am 26.1.1964 geborenen Sohn … und die an 6.1.1967 geborene Tochter … Letztere bewohnt im Hause ihrer Eltern in … ein Kinderzimmer, das etwa 15 m groß ist. Ihr Verlobter wohnt noch bei seinen Eltern in einem nicht größeren Zimmer. Der Sohn … lebte bis zu seiner Eheschließung am 5.10.1990 gleichfalls im Elternhaus. Ihm standen ein Kinderzimmer (etwa 15 m groß) und ein Studierzimmer (etwa 13 m² groß) zur Verfügung. Etwa um die Zeit seiner Eheschließung ist er mit seiner Ehefrau in eine bis zum 30.9.1991 befristet angenietete Zweizimmerwohnung in Kriftel eingezogen.

Der Kläger kaufte das Haus, in dem die Beklagten wohnen, im Jahre 1988 und wurde am 5.7.1988 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Mit Sehreiben vom 11.4.1989 teilte er den Beklagten mit, ab 1.6.1989 müßten sie eine Nettomiete von 1.960 DM monatlich zahlen. Dies lehnten die Beklagten ab. Im August 1989 kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit den Beklagten wegen Eigenbedarfs für die Tochter … die sich damals verlobt haben soll. Nachdem die Beklagten dieser Kündigung widersprochen hatten, verfolgte der Kläger die Kündigung nicht weiter. Wegen der Weigerung der Beklagten, eine höhere Nettomiete zu zahlen, verrechnete er deren Vorauszahlungen auf die Nebenkosten einige Zeit lang auf die von ihm geforderte höhere Nettomiete. Alsdann teilte er den Beklagten unter dem 5.9.1989 mit, er werde sie künftig von der Gasversorgung in vollem Umfang und von der Wasserversorgung bis auf eine Stunde täglich ausschließen. Diese Ankündigung machte er jedoch nicht wahr, nachdem die Beklagten den Mieterschutzverein … eingeschaltet hatten. Am 25.1.1990 wechselte der Kläger das Schloß der Hauseingangstür aus, so daß die Beklagten bei ihrer Rückkehr am Abend dieses Tages, wie sie vortragen, nicht in ihre Wohnung gelangen konnten. Sie riefen die Polizei und einen Schlüsseldienst zu Hilfe. Auch in der Folgezeit kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien, die zu einem regen Schriftwechsel zwischen dem Kläger auf der einen und dem von den Beklagten bevollmächtigten Mieterschutzverein auf der anderen Seite führten.

Durch Mietvertrag vom 18.1.1990 vermietete der Kläger zum 1.2.1990 die damals freigewordene Dachgeschoßwohnung an … bei dem es sich um einen Arbeitnehmer eines Geschäftsfreundes des Klägers handeln soll und der mit seiner Familie in diese Wohnung einzog. Nach dem Inhalt des Mietvertrages ist das Mietverhältnis befristet bis zum 30.4.1991 weil danach das Haus saniert und das Dach zur Aufstockung abgebrochen werden soll. Im Oktober 1990 vermietete der Kläger das im Dachgeschoß weiter vorhandene große Zimmer an zwei Marokkaner …. Diese beiden und die Familie … räumten ihre Wohnungen zum 30.4.1991 und zogen aus.

Der Prozeßbevollmächtigte des Klägers kündigte mit Einschreibebrief vom 3.5.1990 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für die Kinder … zum 30.8.1990. Zur Begründung wurde vorgetragen, … wolle im Laufe des Jahres 1990 … am 15.9.1990 heiraten. Beide Kinder wollten mit ihren künftigen Ehepartnern in die von den Beklagten innegehaltene Wohnung einziehen, die vorher unter Einbeziehung der Loggia in zwei Wohneinheiten zu 70 m² und 60 m² aufgeteilt werden solle.

Die Bauaufsichtsbehörde des … bestätigte dem Kläger unter dem 2.11.1990, daß an diesem Tag eine das Grundstück …, betreffende Voranfrage des Klä...