OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 19.05.2008 - 20 W 169/07

Leitsatz (amtlich)

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, durch den der Verwaltungsbeirat zum Abschluss des Verwaltervertrages beauftragt und bevollmächtigt wird, ist jedenfalls dann wirksam, wenn er nicht gem. § 23 Abs. 4 WEG a.F. angefochten wird. Eine nicht näher beschriebene Vollmacht ermächtigt in der Regel den Verwaltungsbeirat lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrags, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. So bedarf es zur Verabredung von Haftungsbeschränkungen einer ausdrücklichen Ermächtigung im bevollmächtigenden Beschluss, da ein entsprechender Vertrag über die gesetzliche Regelung hinausgeht.

2. Grundsätzlich können zwar die Parteien eines Verwaltervertrages vom Gesetz abweichende Regelungen vereinbaren. Vom Verwalter vorformulierte Verträge müssen sich jedoch an der Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB messen lassen.

Normenkette

BGB §§ 280, 305, 309; WEG §§ 23, 27

Verfahrensgang

LG Kassel (Aktenzeichen 3 T 754/06)

Gründe

I. Die Antragsteller sind die am 7.9.2004 im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentumsanlage. Diese wurde im Jahre 1997 auf einem Grundstück errichtet, das ehemals im Eigentum der A-GmbH, O1 (künftig Bauträgerin), gestanden hatte. Diese hatte sich mit dem am 17.12.1996 zu UR-Nr. .../1996 des Notars B, O2, geschlossenen "Grundstückskaufvertrages nebst Bauverpflichtung (Bauträgervertrag)" verpflichtet, auf dem Grundbesitz eine Wohnanlage mit 12 Eigentumswohnungen zu erstellen. Nach § 6 Nr. 2e) des Vertrages, auf den Bezug genommen wird (Bl. 79 ff. I d.A.), richtete sich die Gewährleistung "nach den Bestimmungen des BGB über den Werkvertrag mit fünfjähriger Gewährleistungsfrist".

Die Anlage wurde unter dem 23.3.1998 durch die damalige Verwalterin, die hierzu nach § 2d) des maßgebenden Verwaltervertrages, auf den Bezug genommen wird (Bl. 25 I d.A.), befugt war, abgenommen. Nach dem hierüber gefertigten Protokoll, auf das ebenfalls Bezug genommen wird (Bl. 210 ff. I d.A.), wiesen die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der Wohnanlage zahlreiche Baumängel auf. Mehrfach befassten sich die Wohnungseigentümer mit diesen Mängeln, so auch in ihrer Versammlung vom 30.11.2001. Unter Hinweis auf die im Frühjahr 2003 ablaufende Gewährleistungsfrist beauftragten sie unter TOP 7 des maßgebenden Protokolls, auf das verwiesen wird (Bl. 74 I d.A.), die bereits am 30.8.2000 (vgl. Protokoll Bl. 27 ff. I d.A.) bis zum Ablauf des 31.12.2002 zur Verwalterin bestellte Streithelferin zu 2) mit der Durchführung weiterer Ermittlungen. Einen vergleichbaren Beschluss fasste die Eigentümerversammlung am 28.6.2002 (Bl. 103 ff. I d.A.). Daraufhin führte der Streithelfer zu 1), ein in Kassel ansässiger Bausachverständiger, am 27.9.2002 im Beisein einer Mitarbeiterin der Streithelferin zu 2) sowie einiger Wohnungseigentümer eine Begehung der Wohnungseigentumsanlage durch, deren Ergebnis er in seinem unter dem 13.5.2003 erstatteten Gutachten (Bl. 45 ff. I d.A.) festhielt. Danach wies die Wohnanlage erhebliche Mängel auf.

Bereits zuvor, nämlich in der Eigentümerversammlung vom 1.10.2002 (Bl. 76 ff. I d.A.), war die Antragsgegnerin zur Verwalterin ab dem 1.1.2003 bestellt worden. Zugleich wurde der Verwaltungsbeirat ermächtigt, "den Verwaltervertrag mit der Fa. C zu unterzeichnen". Nach dem unter dem 18.12.2002 gefertigten "Protokoll Verwaltungsübernahme/Verwaltungsübergabe", auf das Bezug genommen wird (Bl. 37 ff. I d.A.), wurden ihr an diesem Tag zahlreiche Unterlagen betreffend die Wohnungseigentumsanlage übergeben, zur Unterzeichnung des zugehörigen Verwaltervertrages (Bl. 32 ff. I d.A.) kam es allerdings erst am 20.05./2.6.2003.

Nachdem vor Ablauf der fünfjährigen Verjährungsfrist - ausgehend von einer wirksamen Abnahme am 23.3.1998 - irgendwelche verjährungshemmenden Maßnahmen nicht ergriffen worden waren, wurde die Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller in der - weiteren - Versammlung vom 10.11.2003, wegen deren Einzelheiten auf das hierüber gefertigte Protokoll (Bl. 258 ff. I d.A.) Bezug genommen wird, mit der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen im Zusammenhang mit dem Ablauf der Gewährleistungsfrist sowie der Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens beauftragt. In dem letztgenannten Verfahren (LG Kassel Az. 4 OH 103/03) erstattete der Sachverständige SV1 unter dem 17.6.2004 sein Beweissicherungsgutachten; auch danach waren die im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Anteile der Wohnanlage mit erheblichen Mängeln behaftet.

Mit verfahrenseinleitendem Antrag vom 21.3.2005 haben die Antragsteller unter Bezugnahme auf das von dem Sachverständigen SV1 erstattete Beweissicherungsgutachten begehrt, der Antragsgegnerin aufzugeben, an sie den Betrag von 67.858,88 EUR nebst Zinsen zu zahlen sowie deren Verpflichtung zum Ersatz des diesen Betrag übersteigenden Schadens an dem Gemeinschaftseigentum festzustellen. Zur Begründung haben sie die Auffassung vertreten, die Antragsgegnerin sei nach dem b...