OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 17.10.1989 - 20 W 364/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbuchsache: Verwalterzustimmung bei Erstveräußerung

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2/9 T 571/89)

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben, soweit durch ihn die Erstbeschwerde des Beteiligten zu 1) vom 30. März 1989 zurückgewiesen worden ist.

Das Amtsgericht – Grundbuchamt – Frankfurt am Main wird angewiesen, den am 22. Februar 1989 zugunsten der Beteiligten zu 3) eingetragenen Amtswiderspruch Post. II/2 zu löschen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Der Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde beträgt 28.750,– DM.

Gründe

Die Beteiligte zu 3) und ihr Bruder … – der Ehemann der Beteiligten zu 2) – hatten das Grundstück … in … erworben und waren als Eigentümer zu je 1/2 Idealanteil im Grundbuch eingetragen. Am 31.08.1982 teilten sie das ihnen gehörende Grundstück gemäß § 8 WEG in 10 Eigentumswohnungen dergestalt, daß jeder von ihnen zu je 1/2 Idealanteil an jeder der 10 Wohnungen als Eigentümer eingetragen wurde. In den Wohnungsgrundbüchern ist jeweils eingetragen, daß es zur Veräußerung der Zustimmung des Verwalters – das ist die Beteiligte zu 2) – bedarf mit Ausnahme von Veräußerungen an Ehegatten, Verwandte in gerader Linie und Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie.

Noch im Jahre 1982 setzten die Beteiligte zu 3) und ihr Bruder die zwischen ihnen bestehenden Miteigentümergemeinschaften in der Weise auseinander, daß jedem von ihnen je 5 Eigentumswohnungen zu Alleineigentum zugewiesen wurden. Die Beteiligte zu 3) erhielt unter anderem die Wohnung Nr. 4 und wurde auf Grund der Auflassung des Hälfteanteils ihres Bruders an sie vom 07.12.1982 am 27.12.1982 als Alleineigentümerin dieser Wohnung im Grundbuch eingetragen. Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 06.10.1987 hat sie diese Wohnung an den Beteiligten zu 1) für 115.000,– DM verkauft und aufgelassen. Auf Seite 8 des Vertrages heißt es unter Abschnitt 6., die Vertragsparteien seien darüber belehrt worden, daß zur Eigentumsumschreibung die Genehmigung des Verwalters vorliegen müsse, beantragten diese Genehmigung und bevollmächtigten den beurkundenden Notar, die Genehmigung für sie einzuholen. Die Beteiligte zu 2) als Verwalterin hat der Veräußerung vom 06.10.1987 nicht zugestimmt. Der Beteiligte zu 1) hat daraufhin bei dem Amtsgericht Frankfurt am Main einen Antrag auf Ersetzung der Verwalterzustimmung gestellt. Diesen Antrag hat das Amtsgericht durch Beschluß vom 29.08.1988 zurückgewiesen. Die gegen diesen Beschluß gerichtete sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) ist vom Landgericht durch den mit der weiteren Beschwerde nicht angegriffenen Beschluß vom 11.10.1988 rechtskräftig zurückgewiesen worden.

Der Beteiligte zu 1) hat sodann mit dem an das Grundbuchamt gerichteten und dort am 02.11.1988 eingegangenen Schriftsatz vom 13.10.1988 die Umschreibung des Eigentums an der Wohnung Nr. 4 auf sich beantragt. Zur Verwalterzustimmung hat er vorgetragen, diese sei nicht erforderlich, weil es sich um eine Erstveräußerung handele. Dieser Ansicht folgend hat das Grundbuchamt den Beteiligten zu 1) am 24.11.1988 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Auf Anregung der Beteiligten zu 2) hat der Grundbuchrichter unter dem 13.02.1989 den Grundbuchrechtspfleger angewiesen, einen Amtswiderspruch gegen die Eintragung des Eigentums des Beteiligten zu 1) zu Gunsten der Beteiligten zu 3) einzutragen. Dieser Anweisung hat der Rechtspfleger am 22.02.1989 entsprochen. Die gegen die Eintragung des Amtswiderspruchs gerichtete Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 30.03.1989 hat das Landgericht durch Beschluß vom 04.08.1989 als unbegründet zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1).

Die weitere Beschwerde ist zulässig und hat auch Erfolg. Mit Recht verlangt der Beteiligte zu 1) die Löschung des am 22.02.1989 eingetragenen Amtswiderspruchs, weil das Grundbuchamt bei der Eigentumsumschreibung vom 24.11.1988 keine gesetzliche Vorschrift verletzt hat. Einer Zustimmungserklärung der Verwalterin nach § 12 WEG hat es nicht bedurft.

Der Grundbuchrichter und das Landgericht gehen zutreffend davon aus, daß ein im Grundbuch eingetragenes Erfordernis der Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums nicht für den Fall der Erstveräußerung durch den Grundstückseigentümer gilt, der Wohnungseigentum im Wege der Vorratsteilung gemäß § 8 WEG bildet (BayObLG, Rpfleger 1983, 350; BayObLGZ 1986, 380/381 = Rpfleger 1987, 16; BayObLG, WEZ 1987, 329 = Rpfleger 1988, 95 LS; Senat in 20 W 402/88 vom 12.12.1988 = NJW-RR 1989, 207 = MDR 1989, 358 = WM 1989, 90 = ZMR 1989, 101 = DWE 1989, 32 = Rpfleger 1989, 59 mit Anm. Meyer-Stolte; Horber-Demharter, GBO, 17. Aufl., Anh. zu § 3 Anm. 3 d bb). Entgegen der Ansicht des Landgerichts und des Grundbuchrichters liegt ein Fall der Erstveräußerung aber auch hier bei der am 24.11.1988 im Grundbuch vollzogenen Veräußerung vom 06.10.1987 vor.

Bei der Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, die da...