OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 16.11.2020 - 20 W 252/19

Entscheidungsstichwort (Thema)

Löschung einer Auflassungsvormerkung nach zwischenzeitlicher Teilung in Wohnungseigentum

Leitsatz (amtlich)

Wird bei Teilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum eine zuvor bestehende Auflassungsvormerkung in den einzelnen Wohnungsgrundbuchblättern vermerkt, können später nicht einzelne Wohnungen aus der Vormerkung "freigegeben" werden. Die Vormerkung kann nur insgesamt gelöscht werden.

Normenkette

BGB § 883 Abs. 2 S. 1

Verfahrensgang

AG Bad Homburg (Beschluss vom 11.09.2019)

Tenor

Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 256.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 3, die Mutter des Beteiligten zu 1, war im Grundbuch eingetragene Alleineigentümerin des Grundstücks Straße1 in Stadt1 (Grundbuch von Stadt1, Bl. ...). Als Belastung des Grundstücks eingetragen war eine Grundschuld für die Sparkasse Oberhessen.

Mit notariellem Vertrag vom 04.09.2009 (UR-Nr. .../2009 des jetzigen Bevollmächtigten der Beteiligten) schenkte die Beteiligte zu 3 dem Beteiligten zu 1 das Grundstück. Dabei behielt sie sich den unbefristeten Nießbrauch an dem Grundstück vor. Gemäß § 6 des Vertrages ("Rücktritt") behielt sie sich weiter vor, unter gewissen, im Vertrag näher bezeichneten Voraussetzungen die Rückübereignung des Grundstücks zu verlangen. Der Beteiligte zu 1 und die Beteiligte zu 3 bewilligten und beantragten, zur Sicherung dieses Rückübereignungsanspruchs eine Vormerkung für die Beteiligte zu 3 in das Grundbuch einzutragen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf diesen verwiesen (Aktendeckel).

Der Vertrag wurde vollzogen und die Vormerkung eingetragen.

Mit notarieller Teilungserklärung vom 07.09.2018 (UR-Nr. .../2018 des jetzigen Bevollmächtigten der Beteiligten) teilte der Beteiligte zu 1 das Grundstück gemäß § 8 WEG in drei Miteigentumsanteile mit Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung. Mit weiterem notariellem Vertrag vom selben Tag (UR-Nr. ...1 des jetzigen Bevollmächtigten der Beteiligten) verkaufte der Beteiligte zu 1 eine der Wohnungen an den Beteiligten zu 2. Urkundsbeteiligte war auch die Beteiligte zu 3. In § 2 (2) Abs. 2 des Vertrages heißt es:

Die [Beteiligte zu 3] als Berechtigte [der Vormerkung und des Nießbrauchs] bewilligt die Pfandentlassung des Miteigentumsanteils [...], verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung [...] und der [Beteiligte zu 1] beantragt die Löschung dieser Rechte auf dem verkauften Miteigentumsanteil [...] auf seine Kosten im Grundbuch.

In der Urkunde erklärten die Beteiligten zu 1 und 2 die Auflassung und bevollmächtigten den Notar, deren Eintragung im Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen. Der Notar wurde mit der Abwicklung des Vertrages betraut und bevollmächtigt, die Beteiligten im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten. Wegen der weiteren Einzelheiten der Urkunde wird auf diese verwiesen (Bl. 2/4 ff. d.A.).

Auf die Teilungserklärung wurden die Wohnungsgrundbücher Bl. ... bis ... angelegt, für die verkaufte Wohnung das Wohnungsgrundbuch Bl. .... Die Vormerkung, der Nießbrauch und die Grundschuld wurden in allen Wohnungsgrundbüchern eingetragen. Wegen der Einzelheiten des Inhalts des Wohnungsgrundbuchs Bl. ... wird auf dieses verwiesen (Aktendeckel).

Mit Schriftsatz des Notars vom 21.03.2019 hat dieser unter Bezug auf den Kaufvertrag und unter Vorlage einer Löschungsbewilligung der Grundschuldgläubigerin die Löschung der Grundschuld sowie der Vormerkung und des Nießbrauchs für die Beteiligte zu 3 bewilligt und beantragt, zunächst noch nach den Bezeichnungen in dem ursprünglichen Grundbuchblatt, außerdem die Eigentumsumschreibung auf den Beteiligten zu 2. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz verwiesen (Bl. 3/1 ff. d.A.). Mit ergänzendem Schriftsatz vom 22.05.2019 hat der Notar die Löschung der Grundschuld in allen drei Wohnungsgrundbüchern beantragt und die Rechte nach dem Wohnungsgrundbuch bezeichnet. Auch insoweit wird wegen der Einzelheiten auf den Schriftsatz verwiesen (Bl. 3/6 ff. d.A.).

Mit Beschluss vom 11.09.2019 (Bl. 3/12 f. d.A.) hat das Grundbuchamt den Antrag insgesamt zurückgewiesen. Durch die Löschung der Vormerkung lediglich an einer Einheit würden die übrigen Grundbücher unrichtig, da der Gegenstand der möglichen Rechtsänderung dann nicht mehr mit dem Belastungsgegenstand übereinstimme. Der bisherige Anspruch sei gerichtet auf die Rückübertragung des gesamten Grundstücks. Nach der Freigabe einer einzelnen Wohnung könne sich der Anspruch lediglich noch auf die Rückübertragung der übrigen Einheiten beziehen. Dies stelle ein echtes Aliud zu dem ursprünglich gesicherten Anspruch dar, so dass keine Auslegung dahingehend erfolgen könne, dass gleichzeitig eine Wiederaufladung der eingetragenen Vormerkungen stattgefunden habe. Die erforderliche Kongruenz für eine Wiederaufladung der eingetragenen Vormerkung liege in diesem Fall nicht vor. Aufgrund des rechtlichen und wirtschaft...