OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 13.12.2011 - 20 W 321/11

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentum: Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG

Leitsatz (amtlich)

Bei der Eintragung eines Eigentumswechsels im Grundbuch muss für die Wirksamkeit der nach § 12 WEG erforderlichen Zustimmung des Verwalters dessen Bestellung bis zu dem nach § 878 BG maßgeblichen Zeitpunkt fortbestanden haben (Anschluss OLG Celle NZM 2005, 260, OLG Hamburg ZFIR 2011, 528 und OLG Hamm NJW-RR 20101524; entgegen OLG Düsseldorf DNotZ 2011, 625 und OLG München MittBayNot 2011, 486).

Normenkette

WoEigG § 12; GBO §§ 71, 78

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 11.10.2012; Aktenzeichen V ZB 2/12)

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Beschwerdewert: 3.000,- EUR.

Gründe

I. Als Eigentümer des eingangs bezeichneten Wohnungseigentums sind im Grundbuch eingetragen die Antragsteller zu 1) und 2) als Miteigentümer zu je ½-Anteil.

Im Bestandsverzeichnis ist als Veräußerungsbeschränkung vermerkt, dass - von hier unzweifelhaft nicht vorliegenden Ausnahmen abgesehen - die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom ... 2010 (UR-Nr .../2010 des verfahrensbevollmächtigten Notars) veräußerten die Antragsteller zu 1) und 2) das Wohnungseigentum an den Antragsteller zu 3).

Zu Gunsten des Antragstellers zu 3) wurde unter dem ... 2010 eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

Der verfahrensbevollmächtigte Notar reichte bei dem Grundbuchamt unter dem 7.4.2011 eine Ausfertigung des Kaufvertrages sowie die Unbedenklichkeits-bescheinigung des Finanzamtes und die am ... 2010 notariell beglaubigte Zustimmungserklärung der Verwalterin P1 (Firma Hausverwaltung P1) mit dem Antrag auf Wahrung der Eigentumsumschreibung und Löschung der Vormerkung ein.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes beanstandete mit Zwischenverfügung vom 7.4.2011, da sich aus einem in der Grundakte befindlichen Protokoll ergebe, dass die Hausverwaltung nur bis zum 31.12.2010 bestellt sei, bedürfe es des Nachweises der Verlängerung der Verwalterbestellung in der Form des § 26 Abs. 3 i.V.m. § 24 Abs. 6 WEG oder der Zustimmung eines neu bestellten Verwalters in öffentlich beglaubigter Form unter gleichzeitigem Nachweis der Bestellung.

Mit der hiergegen gerichteten Beschwerde macht der Notar geltend, die vom Grundbuchamt in Bezug genommenen Entscheidungen des OLG Hamm und OLG Celle seien nicht überzeugend und zu formell.

Die gesetzgeberische Konzeption des § 12 Abs. 3 WEG spreche gegen ein Auseinanderfallen der schuldrechtlichen und dinglichen Komponente der Zustimmung, so dass auf den Zeitpunkt der Wirksamkeit des schuldrechtlichen Vertrages durch Zugang der Zustimmung bei dem Notar bzw. den Vertragsbeteiligten einheitlich abzustellen sei. Wegen der Einzelheiten wird auf die Begründung im Beschwerdeschriftsatz vom 7.7.2011 Bezug genommen.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes half der Beschwerde mit Beschluss vom 8.7.2011 nicht ab und legte die Sache dem Senat zur Entscheidung vor.

Mit Schriftsatz vom 29.8.2011 stützte der Notar sich außerdem auf die zwischenzeitlich ergangene Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 11.5.2011 sowie eine hierzu ergangene Anmerkung.

II. Die Beschwerde, über die nach Nichtabhilfe durch die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes der Senat als Beschwerdegericht zu entscheiden hat, ist gem. §§ 71, 73 GBO zulässig. Dabei ist im Hinblick auf die Formulierung des Nichtabhilfe-beschlusses zur Klarstellung darauf hinzuweisen, dass die Beschwerde hier nicht durch den Notar im eigenen Namen eingelegt wurde, wofür ihm auch eine Beschwerdeberechtigung fehlen würde, sondern die Beschwerdeeinlegung durch den Notar für die Antragsteller hier in Anwendung des § 15 Abs. 2 GBO erfolgte.

Die zulässige Beschwerde führt in der Sache jedoch nicht zum Erfolg.

Allerdings ist in Literatur und Rechtsprechung umstritten, wie es sich auswirkt, wenn der Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums zwar erklärt hat, dessen Zustimmungsberechtigung jedoch entfallen ist, bevor der Antrag auf Umschreibung des Eigentums bei dem Grundbuchamt eingegangen ist.

Die bisher wohl herrschende Auffassung geht davon aus, dass die erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters gem. § 12 Abs. 1 und 3 WEG nur dann wirksam ist, wenn die zugrunde liegende Berechtigung zur Zustimmung - in Gestalt der Verwalterbestellung oder der Eigentümerstellung zu dem nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt des Einganges des Antrages beim Grundbuchamt noch gegeben ist (so insbesondere OLG Celle NZM 2005, 260 = RNotZ 2005, 542 = NJW-Spezial 2005, 102 und OLG Hamm NZM 2010, 709, MitBayNot 2010, 469 = NJW-RR 2010, 1524 = Rpfleger 2011, 28 = DNotZ 2011, 375; OLG Hamburg MittBayNot 2011, 487 = ZMR 2011, 815 = ZfIR 2011, 528; Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 12 WEG Rz. 7; Demharter, GBO, 27. Aufl., Anh. zu § 3 Rz. 38; Erman/Grziwotz, BGB, 12. Aufl., § 12 WEG Rz. 4 jeweils m.w.N.).

Im Unterschied hierzu wird nunmehr in Rechtsprechung und Literatur vermehrt auch die Auffassung vertre...