OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 12.12.1988 - 20 W 402/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Teileigentumsgrundbuch von … eingetragene des Bestandsverzeichnisses

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Beschluss vom 17.10.1988; Aktenzeichen 4 T 553/88)

Tenor

Der angefochtene Beschluß und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts vom 15.07.1988 werden aufgehoben.

Das Amtsgericht – Grundbuchamt – Hochheim wird angewiesen, von den in seiner Zwischenverfügung vom 15.07.1988 geäußerten Bedenken abzusehen.

Beschwerdewert: 500,– DM,

Gründe

Die Beteiligte zu 1) hat durch Teilungserklärung vom 11.01.1973 Wohnungs- und Teileigentum (… Wohneinheiten und … Teileigentumseinheiten – Garagen) gebildet. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters. Mit Vertrag vom 09.11.1987 hat die Beteiligte zu 1) das im Rubrum näher bezeichnete Teileigentum (Garage) an den Beteiligten zu 2) veräußert, der bereits Wohnungseigentümer ist. Beide haben die Eigentumsumschreibung beantragt. Der Rechtspfleger hat durch Zwischenverfügung die Zustimmungserklärung des Verwalters verlangt. Der hiergegen eingelegten Erinnerung hat der Grundbuchrichter nicht abgeholfen, die danach als Beschwerde zu behandelnde Erinnerung hat das Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde beider Beteiligter.

Die weitere Beschwerde ist zulässig und hat auch Erfolg; es bedarf keiner Zustimmungserklärung des Verwalters.

Die Vorinstanzen gehen zutreffend davon aus, daß ein im Grundbuch eingetragenes Erfordernis der Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungs- Teileigentums nicht für den Fall der Erstveräußerung durch den Grundstückseigentümer gilt, der Wohnungs- Teileigentum im Wege der Vorratsteilung gemäß § 8 WEG bildet (BayObLG Rechtspfleger 1983, 350; BayObLGZ, 1986, 380/381 = Rpfleger 1987, 16; BayObLG WEZ 1987, 329 = Rpfleger 1988, 95 LS; …, GBO, 17. Aufl., Anh. zu § 3 Anm. 3 d. bb). Begründet wird diese einschränkende Auslegung damit, daß nicht davon ausgegangen werden kann, der teilende Grundstückseigentümer habe auch sich selbst bei der Erstveräußerung des von ihm geschaffenen Wohnungseigentums dem von ihm aufgestellten Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG unterwerfen wollen.

Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen trifft diese Begründung auch im vorliegenden Fall zu. Die Auslegung der Verfügungsbeschränkung, die vom Rechtsbeschwerdegericht unabhängig von der Auslegung durch die Vorinstanzen selbständig vorzunehmen ist (BGHZ 59, 205/209; BayObLGZ 1977, 226/230; BayObLG Rechtspfleger 1987, 16), läßt keine Gesichtspunkte erkennen, die die Annahme rechtfertigen könnten, der Grundstückseigentümer habe sich bei der Erstveräußerung durch die Notwendigkeit der Zustimmung des Verwalters in irgendeiner Form binden wollen. Aus der Teilungserklärung ergibt sich nichts was für einen Bindungswillen des Grundstückseigentümers sprechen könnte. Die Ansicht der Vorinstanzen, der Nichtbindungswille des teilenden Grundstückseigentümers sei zeitlich beschränkt und erfasse eine erst fast 15 Jahre nach der Teilungserklärung erfolgte Veräußerung nicht mehr, kann sich zwar auf eine im Schrifttum überwiegend vertretene Meinung stützen (so … Rechtspfleger 1974.245 … buchrecht, 3. Aufl., Einl. E 66; …, WEG 6. Aufl., § 12 Rdn. 6; …, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 1986, Rdn. 192; widersprüchlich …, Grundbuchrecht, 8. Aufl., Rdz. 2905 m. Anm. 70). Es geht aber nicht an, auf eine solche Absicht allein deshalb zu schließen, weil der teilende Eigentümer eine Veräußerung nicht unverzüglich, sondern erst nach vielen Jahren vorgenommen hat. Insbesondere bei größeren Wohnungseigentums anlagen ist eine zügige Veräußerung des gesamten Wohnungs-/Teileigentums nicht immer möglich; eine Vermietung kann dann unumgänglich sein. Diese mag dann zwar zu einer tatsächlichen Einordnung des teilenden Grundstückseigentümers in die Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Sein ursprünglicher Wille, sich bei der Erstveräußerung von Wohnungs-/Teileigentum nicht an die Zustimmung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer binden zu wollen, wird aber regelmäßig fortbestehen, Wenn nicht gegenteilige Anhaltspunkte vorliegen, ist vom unveränderten Willen des Grundstückseigentümers auszugehen. Die Gegenmeinung, die sich auf die Entscheidung des Landgerichts Wuppertal in Rechtspfleger … = Mitteilung … stützt, vermag nicht plausibel zu machen, wie sich durch bloßen Zeitablauf oder ein bestimmtes Verhalten des teilenden Grundstückseigentümers die Gemeinschaftsordnung soll verändern können. Dann kommt es rechtlich nicht darauf an, ob der teilende Grundstückseigentümer stets um Veräußerung des Wohnungs-/Teileigentums bemüht war und seit der Teilungserklärung fortlaufend immer wieder einzelne Wohnungs-/Teileigentumseinheiten veräußert hat, wie die Beteiligten behaupten. Diese Ansicht des Senats stimmt überein mit der Entscheidung des Landgerichts Bielefeld (…), mit (…) und offenbar auch den Entscheidungen des BayObLG (…), des KG (…) und OLG Hamburg (OLGZ 1982, 53, 54).

Der von … (WEG, 7. Aufl., § 12 Rdn. 2) vertretenen Ansicht, da...