OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 03.02.1989 - 20 W 259/88

Tenor

Der angefochtene Beschluß und der Beschluß des Amtsgerichts … vom 2.3.1988 werden aufgehoben.

Die Anträge der Antragstellerin zu 1. werden zurück gewiesen.

Auf den Antrag der Antragstellerin zu 2. wird der Eigentümerbeschluß vom 30.11.1987 für ungültig erklärt.

Der Antragsgegner zu 2. ist verpflichtet, der Veräußerung des Miteigentumsanteils von 1,4/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an dem in der Teilungserklärung vom 3.11.1982 mit Nr. 38 bezeichneten Heizwerk und Büro von der Antragstellerin zu 2. an die Firma … zuzustimmen.

Im übrigen wird die weitere Beschwerde der Antragsgegner zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten aller Instanzen tragen die Antragstellerin zu 1. und die Antragsgegner zu 1. zu je 1/2. Außergerichtliche Kosten werden in allen Instanzen nicht erstattet.

Wert: 135.000,– DM.

Gründe

Die selbständigen sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten sind zulässig und führen in der Sache zur Aufhebung der Beschlüsse der Vorinstanzen, die nicht rechtsfehlerfrei ergangen sind. Da eine weitere Aufklärung nicht erforderlich ist, kann der Senat selbst abschließend entscheiden.

Mit dem Gesetz übereinstimmend (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 12 Rdnr. 6; KG Rpfleger 88, 480) unterliegt nach § 3 Nr. 1 der Teilungserklärung (TE) die Erstveräußerung von wohnungseigentum durch die …; nicht der Verwalterbestimmung; Teileigentum steht dabei dem wohnungseigentum gleich (§ 1 VI WEG; § 6 TE). Amts- und Landgericht haben insoweit übersehen, daß die zustimmungsfreie Erstveräußerung hier nicht zwischen der … (BBGmbH & Co. KG bzw. GVGmbH & Co. KG) und der Antragstellerin zu 1. stattgefunden hat. Die Antragstellerin zu 1. war nämlich zunächst nur mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Dadurch, daß sie den Auflassungsansrpuch an die Antragstellerin zu 2. abgetreten hat und die Eigentumsumschreibung unmittelbar von der KG auf die Antragstellerin zu 2. erfolgt ist, fehlt es am maßgeblichen dinglichen Vollzug der Veräußerung des Teileigentums an die Antragstellerin zu 1. (vgl. auch KG Rpfleger 88, 480). Die Möglichkeit, das Eigentum auf einen „Zweiterwerber” ohne Eintragung des „Ersterwerbers” umzuschreiben, beruht nämlich nicht darauf, daß der Auflassungsempfänger die … Rechte aus der Auflassung auf einen Dritten überträgt. Sie folgt vielmehr daraus, daß in der Auflassung für den Auflassungsempfänger zugleich die Ermächtigung durch den Eigentümer liegt, als Nichtberechtigter über das Eigentum zu verfügen (§ 185 BGB; vgl. BGH – V ZB 10/88 – vom 1.12.1988).

Da die Antragstellerin zu 1. mangels Eintragung im Grundbuch damit auch zwischenzeitlich nicht Teileigentümerin geworden ist und der Anspruch auf Zustimmung nach § 12 WEG untrennbar mit dem Teileigentum verknüpft ist (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 12 Rdnr. 40), ist die zustimmungsfreie Erstveräußerung an die Antragstellerin zu 2. erfolgt. Danach fehlt der Antragstellerin zu 1. die Antragsbefugnis einer veräußernden Teileigentümerin; ihre auf eine auflagenfreie Genehmigung gerichteten Anträge mußten daher zurückgewiesen werden. Es kann dahingestellt bleiben, ob sie den Eigentümerbeschluß vom 30.11.1987 als Wohnungseigentümerin hätte anfechten können; denn darauf hat sie sich nicht berufen.

Die Anträge der Antragstellerin zu 2. sind dagegen zulässig und begründet.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist der Eigentümerbeschluß vom 30.11.1987 nicht schon deswegen ungültig, weil die Verwalterbestellung vom 24.6.1985 nichtig und daher zu der Eigentümerversammlung vom 30.11.1987 nicht ordnungsgemäß eingeladen worden sei. Hier hat das Landgericht nicht gewürdigt, daß die Verwaltung mit unangefochtenem Eigentümerbeschluß vom 12.6.1987 ermächtigt war, die nächste Versammlung (vom 30.11.1987) einzuberufen, wobei die Wohnungseigentümer von den Bedenken gegen die Gültigkeit der Verwalterwahl Kenntnis hatten. Diese Ermächtigung wäre daher auch dann mit der Folge ordnungsgemäßer Einberufung zu berücksichtigen gewesen, wenn man mit dem Landgericht die Verwalterwahl vom 24.6.1985 für nichtig halten würde. Da der Eigentümerbeschluß vom 30.11.1987 aber seinem Inhalt nach die derzeit bestellten Verwalter (…) anweist, die Veräußerungsgenehmigung zu erteilen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, hätte das Landgericht an dieser Stelle die Vortrage nach der wirksamen Bestellung der Verwalter prüfen müssen, an die sich die Anweisung richtet.

Das Landgericht hat, obwohl es die Bestellung mehrerer natürlicher Personen oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit der herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung (MK-Röll, § 26 WEG Rdnr. 2; Soergel-Stürmer, BGB, Nachtrag zur 11. Aufl., § 26 WEG Rdnr. 3; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26 Rdnr. 9; Klumpp DWE 88, 119; Palandt/Bassenge, BGB, 48. Aufl., § 26 WEG Rdnr. 1; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 26 Rdnr. 1 a, 5; LG Freiburg DNotZ 85, 452) für nicht zulässig hält, offen gelassen, ob für eine Anwaltssozietät oder eine gemischte Sozietät aus Anwalt und Wirtschaftsprüfer etwas anderes gilt. Es ist durch ei...