OLG Düsseldorf Urteil vom 30.07.2002 - 24 U 200/01

Leitsatz (amtlich)

Zur Verwirkung von Gewährleistungsrechten führen vorbehaltlose Nachzahlungen des Mieters dann nicht, wenn sie nicht eindeutig die Tilgung des bisher geminderten Teils der Miete bezwecken.

Normenkette

BGB §§ 366, 538 Abs. 1, § 539 a.F., § 536a Abs. 1, § 536b

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 10 O 70/01)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 29.8.2001 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des LG Duisburg abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten beider Rechtszüge werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Durch Untermietvertrag vom 15.1.1998 vermietete der Kläger an die Beklagte ab 1.3.1998 bis zum 31.12.2002 ein Ladenlokal, bestehend aus Räumlichkeiten im Keller- und Erdgeschoss. Die Miete betrug zunächst 2.000 DM, ab November 1998 4.000 DM und ab September 1999 5.000 DM (jeweils monatlich zzgl. MwSt.). In der Zeit von März 1998 bis November 1998 entrichtete die Beklagte die Miete nicht in vereinbarter Höhe; es blieb ein Betrag von 11.600 DM offen. In der Folgezeit von Dezember 1998 bis August 1999 zahlte die Beklagte neben der laufende Miete einen Mehrbetrag von 360 DM monatlich ohne Tilgungsbestimmung. Im September 1999 zahlte sie 800 DM weniger. Im Dezember 1999 erfolgte eine Sonderzahlung von 6.185 DM ohne Tilgungsbestimmung. Die Über- und Nachzahlungen (einschließlich von Gutschriften des Klägers) betrugen 9.425 DM. In der Zeit von Juni bis Dezember 2000 kürzte die Beklagte den Mietzins erneut, so dass in der Gesamtzeit (nach Verrechnung der Nach- und Überzahlungen sowie Gutschriften) rechnerisch zum vereinbarten Mietzins ein Betrag von 21.821,42 DM offen blieb.

Im Dezember 2000 hatten die Beklagten mit dem Kläger wegen einer Mietminderung infolge von Wassereinbrüchen in den Jahren 1998 bis 2000 verhandelt. Der Inhalt dieser Vereinbarung ist im zweiten Rechtszug streitig geworden.

Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 21.821,42 DM nebst 8 % Zinsen aus 9.128,82 DM seit dem 15.6.2000 aus weiteren 192,60 DM seit dem 4.7.2000 und aus jeweils weiteren 2.500 DM seit dem 3.8., 4.9., 5.10., 4.11. und 4.12.2000 zu zahlen.

Die Beklagte hat um Klageabweisung gebeten.

Sie hat geltend gemacht, der Mietanspruch des Klägers sei infolge der Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen aus den Wassereinbrüchen erloschen.

Das LG hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Es hat gemeint, die Beklagte habe Gewährleistungsansprüche wegen der vorbehaltlosen Nachzahlung der Miete über einen längeren Zeitraum verloren.

Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie macht geltend, dass dem Kläger rückständige Miete schon deshalb nicht zustehe, weil diese wegen der Mangelhaftigkeit der Mietsache in dem Umfange gemindert sei, in dem sie Miete nicht entrichtet habe. An diesem Einwand sei sie nicht gehindert, denn in der Verhandlung von Dezember 2000 habe es eine Einigung zur Höhe der Minderung nicht gegeben. Im Übrigen wiederholt sie ihren erstinstanzlichen Vortrag zur Aufrechnung, wobei sie erstrangig mit den näher dargelegten Schadensersatzansprüchen aus dem Wassereinbruch von Oktober 1998 die Aufrechnung erklärt. Eine Verwirkung von Gewährleistungsansprüchen hält sie aus rechtlichen Gründen nicht für gegeben.

Sie beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Der Kläger bittet um Zurückweisung der Berufung.

Er wiederholt und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen und verteidigt das angefochtene Urteil, das er für richtig hält.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf den Akteninhalt verwiesen.

Entscheidungsgründe

Das zulässige Rechtsmittel der Beklagten hat Erfolg infolge der im Senatstermin vom 9.7.2002 erklärten erstrangigen Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen aus dem Schadensfall vom 1.10.1998. Die Hauptangriffe der Beklagten gegen die geltend gemachten Mietrückstände aus der Zeit von März 1998 bis Dezember 2000 in rechnerisch unstreitiger Höhe von 21.821,42 DM sind dagegen unbegründet. Im Einzelnen gilt das Folgende:

I. Mietminderung 03/98 bis 12/00

Die Beklagte kann über die von der Klägerin zugestandene und in der Berechnung der Klageforderung bereits berücksichtigten Minderung von 400 DM monatlich in der Zeit von August 2000 bis Dezember 2000 hinaus keine weitere Minderung geltend machen. Das beruht, worauf der Kläger zu Recht hinweist, auf der Vereinbarung der Parteien von Dezember 2000. Dort haben sie sich darauf geeinigt, dass die Miete nur in der Zeit von August 2000 bis Dezember 2000 um 400 DM monatlich gemindert wird, für die Zeit danach, um welche es hier nicht geht, auch dann, wenn die durchzuführenden Mangelbeseitigungsmaßnahmen bis dahin nicht erledigt sein sollten. Daraus und aus dem Umstand, dass über die Mietansprüche des Klägers seit März 1998 verhandelt worden ist, folgt, dass für Zeiträume davor keine Minderung mehr und innerhalb des benannten Zeitraums nur eine solche i.H.v. 400 DM monatlich in Anspruch genommen werden kann. An diese Vereinbarung ist die Be...