OLG Düsseldorf Urteil vom 26.09.2002 - 10 U 170/01

Leitsatz (amtlich)

1. Die Regelung in einem gewerblichen Mietvertrag, „Sämtliche anfallenden Nebenkosten/Betriebskosten gehen anteilig zu Lasten des Mieters. Hierfür leistet der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von (nicht ausgefüllt) DM + Mehrwertsteuer excl. Stromkosten. Die Nebenkostenvorauszahlung wird jährlich aufgrund der tatsächlich anfallenden Kosten neu festgelegt”, stellt wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit keine wirksame Betriebskostenvereinbarung dar.

2. Zum Anwendungsbereich des § 2 HKV

Normenkette

BGB §§ 134, 241 a.F., § 242 n.F., § 535; HKV § 2; II. BV § 27 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Düsseldorf

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 15.5.2001 verkündete Urteil der 6. Kammer für Handelssachen des LG Düsseldorf unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.999,15 Euro (= 3.910,00 DM) nebst 5 % Zinsen seit dem 15.12.1997 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung i.H.v. 10 % über dem zu vollstreckenden Betrag abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vorab in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand

Mit Mietvertrag vom 4.5.1994 vermietete die Klägerin der Beklagten gewerbliche Lager- und Büroflächen zum Betrieb eines Spedition- und Lagerbetriebs mit eigenem Fuhrpark. Der vereinbarte Mietzins betrug 20.500 DM zzgl. jeweils gültiger Mehrwertsteuer. In dem Vertragstext, auf den wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird (GA 17 ff.) heißt es unter Ziffer 6 wie folgt:

„Sämtliche anfallenden Nebenkosten/Betriebskosten gehen anteilig zu Lasten des Mieters. Hierfür leistet der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von (es folgt eine Leerfläche) DM + Mehrwertsteuer excl. Stromkosten. Die Nebenkostenvorauszahlung wird jährlich aufgrund der tatsächlich anfallenden Kosten neu festgelegt. Die Stromkosten gehen gesondert zu Lasten des Mieters. Hierfür lässt der Mieter auf seine Kosten einen separaten Stromzähler für seinen Mietbereich installieren.”

Aus den im Tatbestand des landgerichtlichen Urteils dargestellten Gründen, auf die im Einzelnen Bezug genommen wird (GA 104, 105), verlangt die Klägerin von der Beklagten die Zahlung von allgemeinen Strom- und Nebenkosten für die Zeit von Mai 1994 bis Dezember 1996 i.H.v. insgesamt 158.009,87 DM.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das LG die Klage abgewiesen und im Wesentlichen zur Begründung ausgeführt, die vertraglich hinsichtlich der Nebenkosten getroffene Regelung sei wegen fehlender Bestimmtheit unwirksam. Dies gelte unabhängig davon, ob es sich um einen Formular- oder einen Individualvertrag handele.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihren Zahlungsantrag weiterverfolgt. Die Klägerin wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen und trägt ergänzend vor: Das LG habe verkannt, dass der Mietvertrag von der anwaltlich vertretenen Beklagten entworfen worden sei. Das Fehlen der Vorauszahlungsvereinbarung bedeute lediglich, dass die Neben- und Betriebskosten erst nachträglich verlangt werden können. Aufgrund der von ihr selbst angebrachten Vertragsbestimmung habe die Beklagte daher alle zulässigerweise auf sie übertragbare Betriebs- und Nebenkosten zu erstatten. Bei dem Vertrag handele es sich nicht um einen AGB-Vertrag. Die vom LG zur Begründung herangezogene Senatsentscheidung (OLG Düsseldorf v. 25.7.1991 – 10 U 1/91, MDR 1991, 964 = DWW 1991, 283) sei daher nicht einschlägig und im Übrigen für heutige Gewerberaummietverhältnisse überholt.

Die Klägerin beantragt, in Abänderung des am 15.5.2001 verkündeten Urteils die Beklagte zu verurteilen, an sie 158.009,87 DM nebst 5 % Zinsen seit dem 15.12.1997 zu zahlen.

Die Beklagte verneint eine inhaltlich bestimmte Nebenkostenvereinbarung. Sie bestreitet, dass die streitgegenständliche Klausel von ihr verfasst worden sei und tritt der Berufung nach Maßgabe ihres Schriftsatzes vom 14.3.2002 entgegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorgetragenen Schriftsätze und der zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung hat lediglich hinsichtlich der geltend gemachten separaten Stromkosten für die Monate Mai und Juni 1994 i.H.v. insgesamt 1.999,15 Euro (= 3.910,00 DM) Erfolg. Im Übrigen ist die Klage auf Zahlung rückständiger Nebenkosten wegen Unbestimmtheit der zugrunde liegenden Nebenkostenabrede aus den im Wesentlichen zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung unbegründet. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine hiervon abweichende Beurteilung. Dies beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:

I. 1. Mit dem LG geht der Senat davon aus, dass die in Ziffer 6 des schriftlichen Mietvertrages getroffene Regelung, „Sämtliche anfallenden Nebenkost...