OLG Düsseldorf Urteil vom 22.06.2006 - I-10 U 164/05

Leitsatz (amtlich)

1. Will der Mieter sich erfolgreich gegen eine Betriebskostennachforderung des Vermieters verteidigen, setzt dies in Ausübung seines Prüfungsrechts grundsätzlich die vorherige Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen voraus.

2. Ausnahmsweise kann der (hier: gewerbliche) Mieter nach Treu und Glauben Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege verlangen, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters oder dessen ortsnaher Hausverwaltung nicht zugemutet werden kann, etwa weil Mieter und Vermieter heillos zerstritten sind, der Ort der Belegeinsicht nicht in zumutbarer Weise und angemessener Zeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen ist oder der in einer entfernt liegenden Stadt wohnende Vermieter sich trotz Aufforderung des Mieters weigert, die Belege am Ort des Mietobjekts zur Einsicht bereit zu stellen.

3. Durchgreifende Bedenken gegen die materielle Berechtigung des Kostenansatzes ergeben sich nicht allein daraus, dass einzelne der im Folgejahr ausgewiesenen Kosten niedriger sind als die des Vorjahres.

4. Betreut der Hausmeister eine aus mehreren Gebäuden bestehende Liegenschaft, kann der Pächter auch dann anteilig mit den vertraglich als umlagefähig vereinbarten Hausmeisterkosten belastet werden, wenn er für das gepachtete Hotel selbst nicht unmittelbar tätig geworden ist.

Normenkette

BGB §§ 242, 535; ZPO § 138 Abs. 3; NMV § 29

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 10 O 152/03)

Tenor

Das Versäumnisurteil des Senats vom 4.5.2006 wird aufrechterhalten.

Die weiteren Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Der gem. §§ 339 Abs. 1, 340 ZPO zulässige Einspruch der Beklagten gegen das Versäumnisurteil des Senats ist nicht begründet, so dass das Versäumnisurteil gem. § 343 ZPO aufrechtzuerhalten ist.

Die Beklagten berufen sich ohne Erfolg darauf, das Versäumnisurteil sei nicht in gesetzlicher Weise ergangen, weil die Ladung ihrem erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten zugestellt worden sei, der sich insoweit weder bestellt habe noch von ihnen für den Berufungsrechtszug mandatiert gewesen sei. Da die jetzigen Prozessbevollmächtigten die zweitinstanzliche Vertretung der Beklagten erstmals mit ihrem am 8.3.2006 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz vom 7.3.2006 angezeigt haben, sind Berufungsbegründung und Terminsladung gem. § 172 Abs. 2 ZPO am 10.2.2006 in zulässiger Weise noch an den erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten der Beklagten erfolgt.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Dem Kläger steht gegen die Beklagten entgegen der Auffassung des LG ein fälliger Anspruch auf Zahlung rückständiger Betriebskosten für die Abrechnungsjahre 2000 (= 4.196,83 EUR) und 2001 (= 8.914,47 EUR) i.H.v. insgesamt 13.111,40 EUR zu. Dies beruht im Einzelnen auf folgenden Überlegungen:

1. Die Beklagten haften dem Kläger gesamtschuldnerisch entweder unmittelbar als Pächter aus § 535 Abs. 2 BGB oder jedenfalls aus § 128 HGB als Gesellschafter der von ihnen gebildeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts für die fälligen streitgegenständlichen Betriebskostennachforderungen.

Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird grundsätzlich mit der Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (BGH, Urt. v. 8.3.2006 - VIII ZR 78/05, MDR 2006, 802 m. Anm. Walter = BGHReport 2006, 627 m. Anm. Lützenkirchen). Nach ständiger Rechtsprechung (zuletzt BGH, Urt. v. 20.7.2005, GE 2005, 1118 = ZMR 2005, 937) ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB genügt und bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten folgende Mindestangaben enthält: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Diesen Anforderungen genügen aus den insoweit zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung sowohl die Betriebskostenabrechnung des Klägers für 2001 als auch die Betriebskostenabrechnung 2000 in ihrer mit Schriftsatz vom 25.5.2004 überreichten korrigierten Fassung.

Erhebliche Einwendungen gegen den Kostenansatz haben die Beklagten insgesamt nicht erhoben. Will der Mieter sich erfolgreich gegen eine Betriebskostennachforderung des Vermieters verteidigen, darf er sich im Prozess nicht darauf beschränken, die materielle Berechtigung des Kostenansatzes insgesamt oder hinsichtlich einzelner Betriebskostenarten zu bestreiten. Sein Bestreiten erfüllt nur dann die prozessualen Anforderungen des § 138 Abs. 2 ZPO, wenn er konkret zu den einzelnen Abrechnungsposten Stellung bezieht und seine Bedenken gegen die materielle Berechtigung der Abrechnung plausibel darlegt. Das setzt in Ausübung seines Prüfungsrechts grundsätzlich die vorherige Einsichtnahme des Mieters in die Berechnungsunterlagen voraus. Macht der Mieter - wie hier die Beklagten - von seinem Einsichtsrecht keinen Gebrauch, ...