OLG Düsseldorf Urteil vom 20.10.2014 - I-9 U 8/14

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 19.08.2013)

Tenor

Der Kläger ist des Rechtsmittels der Berufung verlustig.

Auf die Berufung der Beklagten zu 1. wird das Urteil der 15. Zivilkammer des LG Düsseldorf vom 19.8.2013 teilweise abgeändert.

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten zu 1. durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zu 1. vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Gründe

I. Der Kläger begehrt die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie Zug um Zug gegen Zahlung des nach seiner Auffassung noch offenen Restkaufpreises, hilfsweise die Feststellung der Höhe dieses Restkaufpreises bzw. die Vorlage zur Durchführung des Kaufvertrages erforderlicher Löschungsbewilligungen.

Die Beklagte zu 1., eine Bauunternehmung, ist Eigentümerin des in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilten Grundbesitzes B. in L. Sie erwarb dieses damals noch nicht aufgeteilte Grundstück durch notariellen Kaufvertrag vom 9.5.2006 zum Preis von 186.000 EUR von Frau C (im Folgenden: Streitverkündete), zu deren Gunsten im Grundbuch eine Hypothek in Höhe des- zunächst gestundeten - Kaufpreises eingetragen wurde. Die Beklagte zu 1. begann sodann aufgrund eines am 10.4.2006 abgeschlossenen Bauvertrages mit der Streitverkündeten und deren Ehemann ("Bauherrengemeinschaft B."), das erworbene Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus zu bebauen. Zwischen den Vertragspartnern kam es jedoch über die Erfüllung des Vertrages zum Streit, so dass die Bauarbeiten in der Rohbauphase zum Erliegen kamen. Die Beklagte zu 1. bestellte daraufhin zugunsten der Beklagten zu 2., ihrer alleinigen Gesellschafterin und Geschäftsführerin, eine Buchgrundschuld über 150.000 EUR zur Sicherung eines erweiterten "krisenbestimmten Gesellschafterdarlehens", die am 11.6.2007 ins Grundbuch eingetragen wurde.

In der Folgezeit war die Beklagte zu 1. nicht in der Lage, den ihr von der Streitverkündeten zunächst gestundeten Kaufpreis aufzubringen. Eine von der Streitverkündeten deshalb eingeleitete Zwangsversteigerung wurde nach Rücknahme des Antrages eingestellt. Die Beklagte zu 1. versuchte sodann, den Grundbesitz freihändig zu verkaufen, um den Kaufpreis ablösen zu können. In diesem Rahmen bot sie dem Kläger das zwischenzeitlich in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilte Objekt mit Ausnahme des Teileigentums an einer Garage über einen eingeschalteten Makler mit Schreiben vom 26.2.2010 zum Preis von 360.000 EUR zzgl. der Verpflichtung, die nicht mitverkaufte Garage fertigzustellen, an (Anlage K 8, Bl. 106 GA). Der Kläger und Herr Y. S. erklärten sich mit "Kaufabsichtserklärung" vom 1.3.2010 unter Finanzierungsvorbehalt dazu bereit, das Grundstück zu diesen Konditionen zu erwerben (Anlage K 7, Bl. 107 GA). Nachdem letztlich nur der Kläger die erforderliche Finanzierung sicherstellen konnte und sich der Vertragsabschluss aufgrund von Unklarheiten über die Höhe der hypothekarisch gesicherten Forderungen der Streitverkündeten sowie der von der Beklagten zu 1. gewünschten Zahlungsmodalitäten zunächst verzögert hatte, erklärte sich die Beklagte zu 2. als Geschäftsführerin der Beklagten zu 1. schließlich mit einer unter dem Betreff "Gutschrift für Kaufvertrag" an den Makler gerichteten E-Mail vom 18.7.2010 (Anlage K 7, Bl. 105 GA) mit einem Kaufpreis von 350.000 EUR einverstanden, wobei 185.000 EUR zur Ablösung der Hypothek der Streitverkündeten verwendet, 150.000 EUR an die Beklagte zu 2. auf deren Buchgrundschuld gezahlt, 8.000 EUR für die Fertigstellung der Garage angerechnet und der Rest von 7.000 EUR an die Beklagte zu 1. fließen sollten. Auf welchen Kaufpreis sich die Parteien letztendlich einigten bzw. ob und in welchem Umfang dem Kläger hierzu Gutschriften erteilt werden sollten, ist zwischen den Parteien streitig.

Durch notariellen Vertrag vom 23.7.2010 (Anlage K 1, Bl. 14 ff. GA) verkaufte die Beklagte zu 1. den Grundbesitz mit Ausnahme des Teileigentums an der Garage Nr. 8, die der Kläger unter Anrechnung von 8.000 EUR auf den Kaufpreis fertigstellen sollte, an den Kläger. Dabei wurde ein Kaufpreis von 400.000 EUR beurkundet. Die Vertragspartner erklärten zugleich die Auflassung des Grundstücks an den Kläger und bewilligten die Eigentumsumschreibung mit der Maßgabe, dass der Notar die Umschreibung des Eigentums erst nach Zahlung des Kaufpreises veranlassen sollte. Zu einer Umschreibung des Eigentums kam es jedoch nicht, weil die Beklagte zu 1. die Löschungsbewilligung der Streitverkündeten für deren Hypothek aufgrund von Streitigkeiten über die Höhe der gesicherten Forderung nicht vorlegen konnte und der Kläger deshalb mangels Fälligkeit keine Zahlungen auf den Kaufpreis leistete. Wegen der weiteren...