OLG Düsseldorf Urteil vom 17.10.2006 - I-24 U 7/06

Leitsatz (amtlich)

I. Die Klausel

"Rechtshandlungen und Willenserklärungen eines Vermieters sind auch für die anderen Vermieter, eines Mieters auch für die anderen Mieter verbindlich."

benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam.

II. Hat im ersten Rechtszug der Einzelrichter verfahrensfehlerhaft an Stelle der Kammer entschieden, ist das Berufungsgericht bei Entscheidungsreife nicht an einer Sachentscheidung gehindert.

Normenkette

BGB §§ 305, 307, 535; ZPO § 348 Abs. 4 S. 4, § 538 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Aktenzeichen 7 O 3/04)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers und die Anschlussberufung des Widerbeklagten zu 2. wird das Urteil der Einzelrichterin der 7. Zivilkammer des LG Wuppertal teilweise abgeändert und unter Zurückweisung der Berufung des Beklagten wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 15.338,76 EUR nebst 2 % Zinsen p.a. für die Zeit vom 14.12.1994 bis 9.2.1996 und nebst 5 % Zinsen p.a. über dem Basiszinssatz seit dem 10.2.1996 zu zahlen.

Der Beklagte wird ferner verurteilt, die Bürgschaft der Firma K. KG und B. GmbH vom 3.1.1996 zugunsten des Klägers und des Widerbeklagten zu 2. an den Kläger herauszugeben.

Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit hinsichtlich der gegen den Widerbeklagten zu 2. gerichteten Widerklage in Höhe eines Betrages von 5.621 EUR erledigt ist.

Die weitergehende Klage und Widerklage werden abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages von 30.000 EUR abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 25.000 EUR und der Widerbeklagte zu 2. i.H.v. 5.000 EUR Sicherheit leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Mit gewerblichen Mietvertrag vom 6.9.1992 (im Folgenden: Hauptmietvertrag = HMV) vermietete der Beklagte an den Widerbeklagten zu 2. (im Folgenden: Widerbeklagter) Räumlichkeiten zum Betrieb einer Gaststätte in W. Als Mietdauer waren zunächst 10 Jahre festgelegt (1.9.1992 bis 31.8.2002). In § 29 HMV war geregelt, dass der Mieter eine Sicherheit i.H.v. 50.000 DM zu leisten hat, welche auch durch Bürgschaft erbracht werden konnte.

Mit schriftlicher Erklärung vom 14.12.1994 trat der Kläger dem Mietvertrag bei und leistete eine Barkaution i.H.v. 30.000 DM (= 15.338,76 EUR), da der Widerbeklagte bislang keine Sicherheit geleistet hatte. Anlässlich des Beitritts des Klägers wurde die Mietdauer um weitere sieben Jahre, nämlich bis zum 31.8.2009, verlängert. Wie nunmehr unstreitig ist, unterschrieb der Widerbeklagte die Verlängerung im HMV (§ 2 Mietzeit "31.8.2009").

Am 3.1.1996 (GA 27) gaben die K. KG und die B. GmbH ggü. dem Beklagten für Rechnung des Klägers und des Widerbeklagten eine Bürgschaftserklärung für einen Höchstbetrag von 50.000 DM ab. Die Bürgschaft ist befristet bis zum 30.4.2005.

Mit "Unter-Mietvertrag" vom 6.5.1999 wurde das Objekt unter Mitwirkung des Beklagten an G. und Z. (im Folgenden: Z. I) vermietet, welche Mietzinszahlungen in gleicher Höhe wie im HMV vereinbart direkt an den Beklagten leisteten. In diesem Vertrag ist zugunsten des Beklagten vereinbart, dass er durch einseitige Willenserklärung das Untermietverhältnis in ein Hauptmietverhältnis überführen dürfe. Zwischen dem Kläger und dem Beklagten ist streitig, ob der Kläger anlässlich dieses Vertragsabschlusses aus dem HMV ausgeschieden ist.

Mit Vertrag vom 31.10.1999 vermietete G. an L.. Dieser vermietete unter dem 7.6.2002 das Objekt an Z. (im Folgenden: Z. II) weiter. Der Beklagte war mit sämtlichen Untervermietungen einverstanden. Der Mietzins des Vertrages vom 7.6.2002 war um 1.022,58 EUR pro Monat niedriger als im HMV vereinbart. Dem stimmte der Beklagte schriftlich "aus wirtschaftlichen Gründen" zu. Zwischen den Parteien ist streitig, ob der Kläger von den ab dem 31.10.1999 erfolgten Untervermietungen überhaupt Kenntnis hatte.

Mit Schreiben vom 24.10.2001 erklärte der Widerbeklagte die Kündigung des Mietvertrages zum 31.8.2002. Unter dem 15.8.2003 verlangte der Kläger vom Beklagten im Hinblick auf die Bürgschaft über 50.000 DM die Rückzahlung der Kaution von 30.000 DM und erklärte weiter wegen der Untervermietungen die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Eine Zahlung durch den Beklagten erfolgte nicht, die Kündigung wies er zurück (Schreiben vom 16.8.2003).

Der Kläger hat behauptet, er sei anlässlich der Unterzeichnung des Mietvertrags mit G. am 6.5.1999 vom Beklagten ausdrücklich aus dem Mietverhältnis entlassen worden. Im Übrigen sei spätestens durch die darauf folgenden Untervermietungen, an welchen er nicht beteiligt worden sei und von denen er keine Kenntnis gehabt habe, das Mietverhältnis zum Beklagten in Wegfall geraten. Durch den teilweisen Verzicht auf den Mietzins im Verhältnis zu Z. II habe der Beklagte, da er nunmehr die Differenz von ihm und dem Widerbeklagten einfordere, einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter geschlossen...