OLG Düsseldorf Urteil vom 08.07.2008 - I-24 U 177/07

Leitsatz (amtlich)

Ständig verspätete Mietzahlungen rechtfertigen jedenfalls nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung.

Normenkette

BGB §§ 535, 543 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 07.08.2007; Aktenzeichen 6 O 50/07)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 6. Zivilkammer des LG Duisburg - Einzelrichter - vom 7.8.2007 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im Erdgeschoss des Hauses M.-Str. 45a in M. gelegene Gaststätte, bestehend aus Küche, Gemeinschaftsraum und den im Kellergeschoss befindlichen Lagerräumen (Größe circa 120 m2), sowie die im Erdgeschosses des Hauses M.-Str. 45a in M. gelegene Wohnung, bestehend aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, zwei Kinderzimmern, Küche, Diele, Bad, Gäste-WC sowie Abstellraum (Größe circa 100 m2), zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe 20.000 EUR abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 14.400 EUR.

Gründe

A. Die Parteien schlossen den Mietvertrag vom 5.11.2004 (im Folgenden: MV) über Räume für eine Gaststätte M.-Str. 45a in M. und eine zu der Gaststätte gehörende Betriebswohnung. Wegen der Einzelheiten der vertraglichen Regelungen wird auf die Akten verwiesen.

Mit Anwaltsschreiben vom 21.4.2006 mahnte der Kläger den Beklagten zu 2. wegen verspäteter Mietzahlungen für die Monate Januar und Februar 2006 sowie wegen nicht gezahlter Mieten für die Monate März und April 2006 ab. Zugleich drohte er für den Wiederholungsfall die Kündigung des Mietverhältnisses an. Mit weiteren Schreiben vom 15.8.2006 an den Beklagten zu 1. und den Beklagten zu 2. mahnte der Kläger die Beklagten wegen der Nichtzahlung bzw. der nicht rechtzeitige Zahlung der Mieten für Juli und August 2006 (Gaststätte) sowie wegen des Ausbleibens weiterer Zahlungen ab und drohte erneut die fristlose Kündigung an. Unter dem 25.9.2006 sowie erneut unter dem 17.11.2006 sprach der Kläger gesondert gegenüber jedem der beiden Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus.

Durch das angefochtene Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts verwiesen wird, hat das LG die Klage abgewiesen.

Gegen diese Entscheidung wendet sich der Kläger mit seiner form- und fristgerechten Berufung. Er ist der Auffassung, aufgrund Zahlungsverzugs der Beklagten wie auch aufgrund ständiger unpünktlicher und unvollständiger Mietzahlungen das Mietverhältnis wirksam gekündigt zu haben. Ferner tritt er dem Vortrag der Beklagten zu Mängeln des Mietobjekts entgegen. Überdies hat der Kläger erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen zwischenzeitlich aufgelaufener Zahlungsrückstände sowie wegen - so behauptet der Kläger - vom Beklagten zerstörten Mobiliars ausgesprochen. Ferner behauptet er, der Beklagte zu 1. habe am 21.2.2008 seinem - des Klägers - Vorsitzenden Weides in der Öffentlichkeit wahrheitswidrig vorgeworfen, Vereinsgelder veruntreut zu haben; auch deswegen kündige er das Mietverhältnis.

Der Kläger beantragt, wie erkannt.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie machen geltend: Das Mietobjekt weise Mängel auf, die sie zur Minderung der Miete berechtigten. Im Bad der Wohnung sei kein heißes Wasser vorhanden. Der Heizkörper im 2. Kinderzimmer lecke und Strom sei in einem Zimmer nicht vorhanden. Die Wohnungstür sei mangelhaft; durch Lüftungslöcher im Dach gehe Energie verloren. Ferner trete Schimmel auf, der den Cateringbetrieb beeinträchtige. Der Kläger habe sich in der Vergangenheit um die Beseitigung der Mängel nicht gekümmert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Akteninhalt verwiesen.

B. Die zulässige Berufung des Klägers ist begründet und führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils. Die Beklagten sind aus § 546 BGB als Gesamtschuldner verpflichtet, das mit Vertrag vom 5.11.2004 angemietete Gewerbeobjekt (Geschäftsräume für den Betrieb einer Gaststätte mit zugehöriger Betriebswohnung) zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

I. Mit Recht hat das LG das hier streitige Mietverhältnis insgesamt als Geschäftsraummiete qualifiziert. Auf die insoweit zutreffenden Erwägungen der angefochtenen Entscheidung wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen. Die Parteien wenden sich im Berufungsverfahren gegen diese Einordnung des Mietvertrags nicht. Sie entspricht der Rechtsprechung des Senats (vgl. Urt. v. 16.4.2002 - 24 U 199/01, WuM 2002, 481 = ZMR 2002, 589).

II. Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 25.9.2006 gem. § 543 Abs. 1 BGB wirksam beendet worden.

1. Nach dieser Vorschrift kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls...