OLG Düsseldorf Urteil vom 07.10.2004 - I-10 U 70/04

Leitsatz (amtlich)

1. Die in einem Wohnraummietvertrag (hier: aus 1999) hinsichtlich der auf den Mieter abgewälzten Schönheitsreparaturen enthaltene Formularklausel, "Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Flure, Treppenhäuser in Alleinbenutzung und in mitvermieteten gewerblichen oder freiberuflich genutzten Räumen spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten, wie Abstellräumen, innenliegenden Balkonflächen oder Kellerräumen spätestens nach sieben Jahren zu tätigen", enthält eine "starre" Fristenregelung und ist gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam (Anschluss an BGH, Urt. v. 23.6.2004, DWW 2004, 221 = NZM 2004, 653 = WM 2004, 463).

2. Ist der Mieter eines Einfamilienhaus lediglich allgemein zur Pflege des Gartens verpflichtet, sind hierunter nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern, z.B. Rasen mähen, Unkraut jäten und Entfernen von Laub.

3. Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht, steht dem Vermieter mangels gegenteiliger Absprache hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht zu.

4. Hat der Vermieter den Mieter durch eine unberechtigte fristlose Kündigung zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache veranlasst, steht ihm nach dem Grundsatz venire contra factum proprium ein weiter gehender Mietzinsanspruch nicht zu.

Verfahrensgang

AG Düsseldorf (Urteil vom 19.03.2004; Aktenzeichen 41 C 7269/03)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 19.3.2004 verkündete Urteil der 41. Abteilung des AG Düsseldorf wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Urteilstenor gem. § 319 ZPO wegen offenbarer Unrichtigkeit wie folgt berichtigt wird:

Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 2.414,16 Euro nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz aus 795,51 Euro seit dem 6.11.2002 und aus 1.183,65 Euro seit dem 5.12.2002 sowie aus 435 Euro seit dem 31.3.2003 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Klägerin zu 84 %, die Beklagten zu 16 %.

Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Beklagten hatten von der Klägerin und ihrem Ehemann das Einfamilienhaus R-Straße ... in D. gemietet. In dem Mietvertrag vom 28.8.1999, auf den wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird (GA 10 ff.), heißt es u.a.:

§ 8 Ziff. 2:

"Der Mieter hat insb. die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen unter Einschluss vorhandener Balkone, Loggien u.ä., Keller und Garagen fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen .... Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster, Außentüren von innen und sonstiger innenliegender Holzteile. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Flure, Treppenhäuser in Alleinbenutzung und in mitvermieteten gewerblichen oder freiberuflich genutzten Räumen spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten, wie Abstellräumen, innenliegenden Balkonflächen oder Kellerräumen, spätestens nach sieben Jahren zu tätigen ...".

§ 24 Ziff. 5:

"Der Mieter verpflichtet sich, den Garten zu pflegen. Die Nutzung der Sauna ist dem Mieter gestattet ...".

Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche wegen vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages, nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, Wiederherrrichtung des Gartens und Beschädigung der Mietsache in von der Klägerin geltend gemachter Höhe von insgesamt 15.038,34 Euro. Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Parteivorbringens und der getroffenen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil verwiesen (GA 148 ff.).

Das AG hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 1.594,16 Euro verurteilt und die weiter gehende Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihre Klageforderung - nach Hinweis des Senats nunmehr gerichtet auf Zahlung an sich und ihren Ehemann - im Umfang ihres Unterliegens weiter verfolgt. Die Klägerin wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie hält ihre fristlose Kündigung vom 6.11.2003 für berechtigt, weil sich das den Beklagten vermietete Haus in einem völlig desolaten und ungepflegten Zustand befunden habe. Eine Abmahnung sei entgegen der Auffassung des AG entbehrlich gewesen. Da die Beklagten die Gartenpflege übernommen hätten, seien sie verpflichtet gewesen, diesen während der Mietdauer in einem gepflegten Zustand zu erhalten und in entsprechend gepflegtem Zustand zurückzugeben. Das sei, wie dem Gutachten des Sachverständigen P zu entnehmen sei, nicht der Fall gewesen. Die für die Instandset...